Loading...

Poradňa

Poradňa2019-11-08T13:15:01+01:00

Poradňa

Vitajte v poradni ,,Vy sa pýtate, my odpovedáme”. Vaše otázky z oblasti správy budov, na ktoré Vám odpovieme môžete zasielať cez nasledovný formulár.

Otázky a odpovede

25.11.2019 Milan Gurtler
V roku 2018 boli vymenené PRVN SIEMENS MEMOTRON 3 osobny odpis za merače rádiovým odpočtom Q calorik 5.5. Prečo staré merače mali pre výpočet spotreby vyšší koeficient ako nové merače.PRVN. Starý merač napr.2,042630/starý merač/. Nový merač 1,949112 /nový merač/ Dovoľujem si upozorniť že sa jedná o to iste vyhrievacie teleso aj umiestnenie PVRN skrátka ten istý vykurovací priestor aj vybavenie priestoru ako pred výmenou PRVN.
2019-11-27T14:56:17+01:00

27.11.2019 Ing. Jozef Habánek, odborný konzultant ZSaUN

V uvedenej otázke nie je dostatok informácií pre vyjadrenie jednoznačného záveru k posudzovanému problému. Pri meraní spotreby tepla na vykurovanie pomocou PRVN je pre určenie spotreby využívaná hodnota nameranej teploty na vykurovacom telese, ktorá je považovaná za strednú, alebo priemernú teplotu radiátora. Rozdiel medzi množstvom tepla dodaným z radiátora v závislosti od jeho veľkosti je zohľadnený pomocou korekčných koeficientov. Pre každý typ PRVN určuje výrobca metodiku pre určenie týchto koeficientov. Rozdiely v metodike sú medzi PRVN s jedným alebo dvoma snímačmi teploty a postupne sa vyvíjajú. Predpokladám, že medzi obdobím určovania koeficientov pre PRVN MEMOTRON 3 a CALORIC 5.5 prešlo viac ako 10 rokov a metodika sa mohla zmeniť. Bez uvedenia presného typu vykurovacieho telesa nie je možné určiť, či je použitý koeficient správny. Pre rozhodnutie o správnosti korekčného koeficientu nestačí porovnať pôvodný a nový koeficient na jednom telese. Dôležité je, aby v celom objekte boli určené korekčné koeficienty rovnakým spôsobom. Preto je pri použití PRVN určená podmienka, že všetky vykurovacie telesá v objekte musia mať nainštalované rovnaké PRVN. Ak boli PRVN vymenené, aj korekčné koeficienty určené rovnakým spôsobom na všetkých vykurovacích telesách, je možné sa domnievať, že použité koeficienty aj rozúčtovanie nákladov na vykurovanie sú správne. Predpokladám, že problém s rozdielnymi koeficientmi sa netýka len jedného vykurovacieho telesa, alebo bytu. Preto odporúčam vlastníkom, aby sa v prípade pochybností obrátili na odborníka, ktorý sa uvedenej problematike venuje, a dohodli s ním posúdenie správnosti použitých korekčných koeficientov pre celý objekt.

JHK

25.11.2019 Ing. Dušan Zelinka
Dobrý deň, ďakujem za promptnú odpoveď, hoci mi nepotvrdila moje predpoklady. Chcel by som ešte upresniť res. doplniť moju žiadosť o stanovisko takto: Je mi jasné, že pokiaľ ide o spoločné časti bytového domu, sú v plnom rozsahu aj po nadstavbe spoločné pre celý bytový dom. Ale pokiaľ ide o spoločné zariadenia, neboli stupačky TÚV a spiatočky vykurovania “vytiahnuté” do nadstavby, ale zostali iba na úrovni pôvodného bytového domu. Teda byty v nadstavbe ani nebolo možné na tieto rozvody napojiť. Nejedná sa teda o prípad, že možnosť tu bola, ale nebola využitá. Preto sa mi zdá konštatovanie, že aj v tomto prípade sú tieto spoločné zariadenia zariadeniami celého bytového domu úplne nelogické. Takéto riešenie bolo aj súčasťou projektu nadstavby, ktorý ako súčasť Zmluvy o nadstavbe pôvodní obyvatelia bytového domu odsúhlasili. Bo by som vďačný, keby ste na tieto konštatovania mohli reagovať. Ďakujem za ochotu a promptnosť ! S pozdravom Ing. Dušan Zelinka
2019-11-26T09:12:19+01:00

25.11.2019 Zdneka Jurčáková, Odborný konzultant ZSaUN

Pán Zelinka,

z jestvujúcej otázky nie je možné iné posúdenie Vášho problému.

Prosím skontrolujte si zmluvu o nadstavbe ale hlavne ako bol upravený spoluvlastnícky podiel všetkých vlastníkov bytov v dome po nadstavbe., tak je možné správne posúdenie.

§ 2 ods.2  charakteristika bytového domu

Váš názor, že spoločné časti domu uznávate ale spoločné zariadenia už nie nemôžem akceptovať lebo ak ste vlastníkom bytu sú spoločné časti a spoločne zariadenia súčasne  v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome. § 5 , ods1, písm.b, alebo je vaša zmluva upravená podľa § 5 ods. 1, písm. c) ? O týchto skutočnostiach nepíšete. Preto považujem vyjadrenie Vášho správcu za správne.

Jurčáková

19.11.2019 Ing. Dušan Zelinka
Dobrý deň, prosím poradiť v takejto veci. Vlastním byt v nadstavbe bytového domu. Pôvodný bytový dom bol a je vykurovaný radiátorovým teplovodným vykurovaním s dodávkou teplej vody horúcovodom. Byty v nadstavbe majú teplovodné podlahové vykurovanie s prípravou teplej vody vo vlastných plynových kotloch, samostatne pre každý byt. Mám za to, že rozvody v dome, ktoré privádzajú teplú vodu do jednotlivých bytov v pôvodnej časti bytového domu nie sú spoločným zariadením celého bytového domu (aj s nadstavbou), ale len časti bytového domu, pred nadstavbou. Teda ak sa musela robiť rekonštrukcia týchto rozvodov (z dôvodov dožitia starých) výmenou za nové, nákladmi na tieto práce, ktoré boli hradené z FPÚO, by mali byť zaťažené len pôvodné byty, ktoré a len ktoré tieto rozvody využívali, využívajú a aj budu využívať (a len tieto budú využívať). A teda týmito nákladmi by nemali byť zaťažené byty v nadstavbe bytového domu. Prosím o stanovisko k tejto veci, keďže náš správca má iný názor a zaťažil týmito nákladmi aj byty v nadstavbe. Ďakujem za ochotu a porozumenie.
2019-11-22T10:45:07+01:00

21.11.2019 Zdenka Jurčáková, Odborný konzultant ZSaUN

Pán Ing. Zelinka

Bytový dom je v zmysle zákona o vlastníctve bytov vždy považovaný ako jeden celok, teda či s nadstavbou alebo bez nadstavby.

Dom má jeden fond opráv.

Spoluvlastnícky podiel po nadstavbe musel byť zmenený u všetkých vlastníkov v dome zápisom v katastri.

To, že máte vlastné vykurovanie a TÚV na veci nič nemení.

Podľa mňa máte svoj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, lebo ak by to tak nebolo tak by ste sa teoreticky ani nemohol dostať do svojho bytu v nadstavbe, nakoľko ste nútený prechádzať vstupom a chodbou, ktorá bola pred nadstavbou  v spoluvlastníckom podiely pôvodných vlastníkov bytov v dome.

Čo sú spoločné časti a spoločné zariadenia domu jasne stanovuje zákon č. 182/1993 § 2, ods. 4 a 5

Keďže tvoríte jeden fond opráv v dome, ktorý slúži na opravy, údržby, modernizáciu a rekonštrukciu spoločných častí a zariadení domu bude aj náklad za rozvody – stupačky platený z fondu opráv a rozpočítaný podľa spoluvlastníckeho podielu na každého jednotlivého vlastníka.

Platenie služieb spojených s bývaním je už iná parketa, platíte v nadstavbe len za tie služby, ktoré ste si na schôdzi odsúhlasili, teda vo vašom prípade to už nebude vykurovanie a teplá voda.

 

 

09.10.2019, Radoslav Kuzmiak
Dobrý deň, v súvislosti s problematikou znižovania emisií zmenou zdroja tepla vo vybraných kotolniach v rámci výzvy je potrebné predložiť energetické a environmentálne hodnotenie. Rôzne zdroje uvádzajú rôzne hodnoty ukazovateľov. Napríklad keď spracovávame energetické certifikáty, tam sa uvádza faktor emisií CO2, ktorý je uvedený vo vyhláške 324/2016 pre jednotlivé typy paliva v závislosti od veku kotla. Niečo podobné pre SO2, NOx, VOC, PM10, PM2,5 nemám. Pri inštalovanom zdroji tepla ako kotly na uhlie zo sedemdesiatych rokov je asi nereálne tieto hodnoty zistiť. Existuje nejaký predpis s ukazovateľmi pre palivá a zdroje znečistenia, ktorý je k dispozícii, aby boli akceptovateľné pre hodnotiacu komisiu?
2019-11-15T09:57:51+01:00

14.10.2019 doc. Ing. Danica Košičanová, PhD.

Dobrý deň,

tieto parametre majú spĺňať podľa:

–  Smernica 92/42/EC (Directive 92/42/EC on efficiency requirements)

– eko-norma DIN EN ISO 14001 , parametre určuje Vyhláška, ktorá predpisuje stanovenie merateľných ekologických cieľov, ktoré idú nad rámec aktuálnej ekologickej legislatívy .

–  smernice pre spotrebiče plynných palív 90/396/ES, smernice o účinnosti 92/42/ES

tabuľky som našla v príspevku, ktorý prikladám, na konci sú zdroje, odkiaľ sa čerpali informácie.

Zdroje:

BIO-ENERGETICKÝ SYSTÉM A JEHO EMISNÉ CHARAKTERISTIKY
Jozef Viglaský
Technická univerzita vo Zvolene
T. G. Masaryka 24

SMERNICA RADY 92/42/EHS
z 21. mája 1992
o požiadavkách na účinnosť nových teplovodných kotlov na kvapalné alebo plynné palivá

 

 

24.9.2019, Štefan Buberník
Dobrý…., čo robiť, ak správca 2 roky nezvolá schôdzu a zástupca vlastníkov to ignoruje a nemieni zvolanie schôdze iniciovať. Ďakujem
2019-11-15T09:58:33+01:00

25.9.2019 Ing. Tatiana Cirbusová, výkonný predseda ZSaUN

Dobrý deň,

ak správca nekoná, nezvolal schôdzu už 2 roky a nekoná ani zástupca vlastníkov postupujte v zmysle zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a NP.  Najprv písomne vyzvite správcu,/ iste sa nájde v dome ¼ vlastníkov, ktorej na tom záleží/, že porušuje zákon 182/1993 Z.z. konkrétne §14a. a že jeho povinnosťou je aspoň raz ročne zvolať schôdzu. Ak sa schôdza neuskutoční do 15 dní od doručenia žiadosti, tak schôdzu môže zvolať ¼ vlastníkov bytov a NP v dome.

Citujem :

㤠14a

  • Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

V odstavci 2 zákona je presne stanovené ako sa zvoláva schôdza. Citujem :

(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.

 

 

Odvolaný pôvodný správca za podvody finančné. Plynula mu výpovedná lehota, myslím podľa zmluvy 2 mesiace . Vlastníci BD si zvolili nového správcu , podľa nového zákona . Pôvodný správca nechce hlasovanie vlastníkov BD akceptovať. Môže nový správca uzatvoriť zmluvu o výkone správy s vlastníkmi, aj napriek tomu že pôvodný správca neakceptuje výpoveď ?2019-07-30T11:53:42+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Uzatvorenie novej zmluvy o výkone správy nie je závislé od toho či predchádzajúci správca výpoveď akceptuje alebo nie. Dôležité je či boli dodržané zákonom vyžadované podmienky pre ukončenie pôvodnej zmluvy o výkone správy (riadne zvolanie schôdze alebo písomného hlasovania, rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov o výpovedi zmluvy, podpísaná výpoveď zo zmluvy a doručená pôvodnému správcovi, uplynutie výpovednej doby) a zákonom vyžadované podmienky pre schválenie a uzavretie novej zmluvy o výkone správy. Podľa § 14b ods. 1 písm. e) zák. č. 182/1993 Z.z. vlastníci hlasujú o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Ak boli zákonné podmienky dodržané a pôvodný správca aj tak neakceptuje výpoveď zo zmluvy a nechce správu odovzdať novému správcovi, nový správca iná možnosť  obrátiť sa na súd s návrhom napr. na nariadenie neodkladného opatrenia a v prípade finančných pochybení pôvodného správcu aj na preverenie jeho postupu prostredníctvom príslušných orgánov – ako sú inšpekcia, polícia, správca dane.

Správca vyhlásil písomné hlasovanie s miestom konania v spoločných priestoroch domu, avšak jeden z vlastníkov sa nezúčastnil písomného hlasovania priamo v spoločných priestoroch domu, ale hlasoval v termíne písomného hlasovania mimo bytového domu, je jeho hlas na hlasovacom lístku platný?2019-07-30T11:52:41+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa zák. č. 182/1993 Z.z. aktuálne platného musí byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámený termín, miesto a otázky písomného hlasovania. Oznámenie miesta hlasovania je za účelom, aby vlastníci vedeli kde budú hlasovacie listiny a overovatelia. Z ďalšieho znenia §14a ods. 4 zákona vyplýva, že písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Teda samotná hlasovacia listina ani nemusí obsahovať miesto konania písomného hlasovania. Zákon sankcionuje neplatnosťou len taký hlas vlastníka – ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine. Ak  hlasovacia listina obsahuje náležitosti podľa zákona, podpis vlastníka overený určenými overovateľmi, má byť hlas vlastníka považovaný za platný. Posudzovať platnosť hlasu vlastníka v rámci písomného hlasovania môže oprávnene len súd v konaní na návrh prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z.

V prípade, ak si vlastníci vytvoria 3 člennú komisiu za účelom vybratia najvhodnejšej ponuky na obnovu bytového domu a zároveň si zhotoviteľa v súlade so zák. odsúhlasia na schôdzi, je správca povinný akceptovať rozhodnutie vlastníkov aj napriek tomu, že sa správcovi nejaví spoločnosť, ktorú vybrali najvýhodnejšia? Ako má v tomto prípade správca postupovať?2019-07-30T11:51:53+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8b ods. 2 zák. č.182/1993 Z.z. správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu. Závisí od konkrétnych skutočností, ktoré správca vybratému dodávateľovi vytýka – či sa týka osoby dodávateľa, ponúkanej služby alebo ceny za ponúkanú službu v porovnaní s inými subjektmi. Správca v rámci konania s odbornou starostlivosťou je povinný upozorniť vlastníkov na skutočnosti, ktoré vybratému dodávateľovi vytýka. Ak by vlastníci trvali na vybranom dodávateľovi alebo nechceli znovu rozhodovať a správca bude uzatvárať zmluvu s dodávateľom, mal by sa snažiť upraviť zmluvné podmienky tak, aby predpokladal aj tie skutočnosti, ktorých sa u dodávateľa obáva.

Ak vlastníci na schôdzi vlastníkov, ktorá bola v súlade so zákonom zvolaná, prijali uznesenie, aby správca uzatvoril zmluvu a zároveň ho splnomocnili na uzatvorenie zmluvy, avšak neuviedli v uznesení cenu, resp. odplatu, ako má správca postupovať, keď nevie vykonať takéto uznesenie? A vlastníci nemajú záujem o ďalšiu schôdzu.2019-07-30T11:50:00+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca je v prvom rade viazaný zákonom a rozhodnutím schôdze. Zo zákonného znenia vyplýva, že správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa. Ak k uzatvoreniu zmluvy vlastníci neuviedli cenu, správca by si mal preveriť ceny v danom čase a danej lokalite a následne pri obstarávaní služieb a tovaru dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a NP v dome. Je vhodné ceny preukázať napríklad viacerými cenovými ponukami alebo inými podkladmi, ktoré dokladujú obvyklú cenu za danú službu v danej lokalite. Ak správca na budúcu odplatu nemá prostriedky alebo zistené ceny nie sú podľa správcu výhodné, môže správca zvolať ďalšiu schôdzu alebo písomné hlasovanie, príp. postupovať podľa vlastného uváženia, čo by mohlo byť neskôr spochybňované.

Ak vlastníci zvolali schôdzu, avšak nedodržali formálne (procesné) podmienky, t. j. nebolo doručené oznámenie o schôdzi 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze, ale len 4 dni, je takáto schôdza neplatná?2019-07-30T11:49:11+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. platného do 31.10.2018 – oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. Je potrebné to skúmať a rozlišovať vždy pre konkrétnu situáciu. Napríklad či rozhodnutia zo schôdze boli prijaté potrebným počtom hlasov, či bola napadnutá platnosť rozhodnutia alebo prijatého právneho úkonu. V súvislosti s inými okolnosťami to môže ale aj nemusí spôsobiť neplatnosť rozhodnutí zo schôdze.

Od 1.11.2018 platí lehota na oznámenie termínu, miesta a programu schôdze vlastníkov pre vlastníkov bytov a NP v dome najneskôr sedem dní vopred.

Ak je súčasťou bytového domu aj kotolňa, ktorá je vo vlastníctve vlastníkov v akom rozsahu je správca povinný vykonávať správu kotolne. Môže správca vylúčiť zo správy kotolňu, ktorá je vo vlastníctve vlastníkov nachádzajúca sa v bytovom dome, ktorý spravuje? (ako čo najviac eliminovať správu kotolne, nakoľko je takáto správa pre správcu nerentabilná?)2019-07-30T11:48:14+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa definícií zákona č. 182/1993 Z.z. spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú aj kotolne vrátane technologického zariadenia. Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu aj spoločných zariadení domu. V zmluve o výkone správy musí byť dohodnutý spôsob výkonu správy aj spoločných zariadení domu a zásady určenia výšky platieb za správu. Otázka rentability správy kotolne je teda skôr otázkou ako bola dohodnutá výška platieb za správu a teda nemôže ospravedlniť správcu z plnenia tejto povinnosti – správa spoločných zariadení domu. Od zákona č. 182/1993 Z.z. však musíme odlíšiť povinnosti ustanovené iným osobitným zákonom – napr. zákon č. 314/2012 Z.z. o pravidelnej kontrole vykurovacích systémov a klimatizačných systémov. Tento zákon sa vzťahuje na vykurovací systém, ktorého súčasťou je kotol s menovitým výkonom väčším ako 20 kW, ktorý spaľuje tuhé alebo tekuté fosílne palivá, biomasu alebo bioplyn a je určený na vykurovanie vnútorných priestorov budov a prípravu teplej vody v budove, klimatizačný systém s menovitým výkonom väčším ako 12 kW. Vlastník budovy je povinný napr. zabezpečiť na vlastné náklady pravidelnú kontrolu vykurovacieho systému a klimatizačného systému, a uchovávať správu z kontroly do prevzatia nasledujúcej správy z kontroly.  Vlastník budovy môže povinnosti previesť zmluvou na spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, správcu budovy, správcu vykurovacieho systému alebo správcu klimatizačného systému. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, ktorí neprevedú tieto povinnosti, zodpovedajú za splnenie povinností spoločne a nerozdielne. Ak by teda v zmluve o výkone správy nebol uvedený spôsob výkonu správy kotla (vykurovacieho systému), za povinnosti v osobitnom zákone – 314/2012 Z.z. by nezodpovedal správca ale vlastníci bytov a NP v dome.

V prípade, ak vlastník bytu chce uplatniť ustanovenie § 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda podať návrh, aby súd nariadil predaj bytu vlastníka, ktorý sústavne narušuje ostatným vlastníkom pokojné bývanie, či je správca povinný zastupovať na súde vlastníka, ktorý zamýšľa podať takýto návrh?2019-07-30T11:47:22+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca nie je povinný zastupovať vlastníka, ktorý zamýšľa proti inému vlastníkovi podať návrh podľa uvedeného ust. § 11 ods. 5 zák. č.182/1993 Z.z. Vyplýva to jednak zo znenia tohto ustanovenia (…môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru) a z ostatných ustanovení tohto zákona – správca za vlastníkov môže vystupovať len v prípadoch, ktoré výslovne ustanovuje zákon – tzv. zákonné zastúpenie  (veci – návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka, pri vymáhaní úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome ).

Môže správca vyzvať vlastníka bytu na vysťahovanie jeho nájomcov, ak rušia pokojné bývanie iného vlastníka v bytovom dome? Výzva, aby vlastník bytu zabezpečil nápravu v konaní svojich nájomcov bola zaslaná, avšak bola bezúspešná. (Má takáto výzva na vysťahovanie vlastníkov nejakú právnu váhu?) Ako v tomto prípade by mal správca postupovať?2019-07-30T11:43:33+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca v rámci ochrany práv vlastníkov môže upozorniť vlastníka na konanie jeho nájomcov a požiadať o odstránenie rušivého stavu. Avšak nemá právny základ, aby sám vo svojom mene alebo v mene vlastníkov požiadal vlastníka bytu o vysťahovanie jeho nájomcov. Povinnosť každého vlastníka veci zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv (§ 127 OZ) pôsobí v rovine vlastníckej. Ochrany vlastníckeho práva, resp. spoluvlastníckeho práva pred jeho neoprávneným zásahom sa môže domáhať len vlastník. V súdnom konaní by správca vo svojom mene nepreukázal, že je aktívne legitimovaný na podanie takejto žaloby. Oprávnenou osobou na podanie žaloby alebo návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia (napríklad uloženie povinnosti zdržať sa hluku alebo určitej činnosti) by bol napríklad jeden z vlastníkov bytov v bytovom dome. Správca môže odporučiť vlastníkom správny postup alebo situáciu riešiť ako splnomocnená osoba vlastníka. Ak by činnosťou nájomcov vznikla vlastníkom v bytovom dome škoda, takúto veci by bol správca už oprávnený aj povinný riešiť voči týmto tretím osobám.

Aké má správca kompetencie v prípade riešenia susedských sporov? ( v prípade, ak vlastník je agresívny voči ostatným vlastníkom, ak vlastník ruší ostatných vlastníkov tým, že mu šteká pes, alebo je vlastník hlučný, alebo ak vlastník fajčí v byte, avšak nariadenie mesta Piešťany fajčenie na balkónoch nezakazuje).2019-07-30T11:42:36+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca má voči jednotlivým vlastníkom len také oprávnenia, ktoré mu výslovne stanovuje zákon. Správcovi nie sú priznané žiadne osobitné kompetencie v rámci riešenia susedských sporov. Správca môže skôr na vlastníkov pôsobiť svojím prístupom, navrhnutím alebo sprostredkovaním riešenia, no nie sú mu priznané prostriedky vynútiteľnosti. Správca môže využiť len tie postupy, ktoré zákon č. 182/1993 Z.z. a ďalšie osobitné zákony umožňujú aj iným tretím osobám – privolanie príslušníkov PZ alebo mestskej polície, podanie podnetu na riešenie správania osoby ako priestupku, podanie trestného oznámenia, podnet iným príslušným úradom a p. Len v zákonom stanovených veciach môže správca zo svojej pozície správcu vystupovať v mene vlastníkov voči niektorému z vlastníkov (napr. §8b ods. 1 písm. b), § 9 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z.), v iných ako ustanovených veciach môže správca vystupovať len na základe osobitného splnomocnenia od oprávneného vlastníka, ktorý si uplatňuje ochranu svojich vlastníckych práv.

Kto má vypracovať vyúčtovanie služieb spojených s bývaním pri odovzdaní domu v priebehu roka?2019-07-30T11:33:27+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8a ods. 2 platného zák. č. 182/1993 Z.z. správca je v lehote do 31.mája nasledujúceho roka zároveň povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Podľa § 9 ods. 6 doterajší správca je povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné na riadny výkon správy domu novou osobou. Zo zákonnej úpravy preto vyplýva, že povinnosť vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia služieb spojených s bývaním, ak sa mení správca pred 31.májom daného roka, má najprv pôvodný správca a následne nový správca, táto povinnosť v konečnom dôsledku zaťažuje ten subjekt, ktorý je správcom k poslednému dňu lehoty – k 31.5. kalendárneho roka.

Ide o hlasovanie § 14b ods. 1 písm. í) … konkrétne účel použitia finančných prostriedkov. Pod pojmom účel použitia finančných prostriedkov je potrebné chápať realizáciu prác v bytovom dome? Napr. schválenie výmeny okien v spoločných častiach, maľby, ale aj zateplenie alebo výťahy (bez ohľadu na rozsah práce). Lebo nikde v tých možnostiach nie je uvedené že akou väčšinou vlastníci odsúhlasujú práce …… stretla som sa s odlišnými názormi.. niekto tá dáva pod ten § 14b ods. 1 písm. i) a niekto to tvrdí že v žiadnom prípade lebo by neodsúhlasili nič na schôdzach keďže ich chodí málo tak to potom zastrešuje § 14 b ods. 4.2019-07-30T11:26:34+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pojem “účel použitia prostriedkov fondu” sa má vykladať tak ako je uvedený. To, na čo sa majú prostriedky fondu použiť = účel, musí byť schválené uvedenou väčšinou (nadpolovičnou všetkých vlastníkov), okrem prípadu, ak by to bolo už v samotnej zmluve upravené (na aký účel sa určená časť prostriedkov fondu použije).

Výklad z Dovôdovej správy a Ministerstva financií SR znenie tohto ustanovenia vykladá.

  • 14 ods. 1 písm. i) zák. č. 182/1993 Z.z.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o :

  1. i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

Z dôvodovej správy k poslednej novele účinnej od 1.11.2018 :

Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Návrh zákona predpokladá štyri druhy rozhodovania vlastníkov:

  1. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb na spoločné účty vlastníkov a použitie týchto prostriedkov napr. na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu, užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, prípadne súhlas s úpravami bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Z uvedeného vyplýva, že zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy by mala upravovať zásady, podľa ktorých predseda spoločenstva alebo správca postupujú pri čerpaní finančných prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv (dispozičné oprávnenia, limit čerpania, účel použitia atď.). Nakladanie s prostriedkami fondu si vlastníci môžu upraviť viacerými spôsobmi, pričom môžu zohľadniť najmä účel ich použitia a rozsah čerpania týchto prostriedkov. Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely. V tom prípade platí, že použitie týchto prostriedkov na iný účel je možné len na základe nového hlasovania vlastníkov o zmene účelu použitia podľa § 14b ods. 1 písm. i) zákona o vlastníctve bytov. Ak je rozsah dispozície s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vymedzený len rámcovo, použitie týchto prostriedkov fondu vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. i) zákona o vlastníctve bytov.

Aký je potrebný súhlas pri prístavbe balkónov – 2/3 alebo 100 % súhlas vlastníkov bytov v dome ?2019-07-30T11:23:20+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pre určenie potrebného kvóra na hlasovanie je nevyhnutné presne určiť čo sa myslí pod prístavbou balkónov – či sa na existujúcu stavbu pripájajú konštrukcie balkónov (vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu – 1/2 všetkých hlasov + 1), alebo sa menia spoločné časti domu na balkóny či sa pristavuje nová časť domu (2/3 všetkých hlasov) alebo či dochádza k zmene v podielovom spoluvlastníctve spoločných častí domu (100% všetkých hlasov).

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o :

  1. a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
  2. e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť.

hlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.

V prípade hybridného domu (vlastníci a nájomcovia), kde žiadny z vlastníkov nemá záujem o funkciu zástupcu vlastníkov môže tuto činnosť vykonávať nájomník družstevného bytu so súhlasom bytového družstva ako vlastníka? (byt ešte nebol prevedený do osobného vlastníctva) resp. môže vlastník bytu delegovať tuto možnosť na 3 osobu? V praxi je veľa bytov už prevedených z rodičov na deti, pričom reálne naďalej v tom byte bývajú rodičia, ktorý vykonávali funkciu zástupcu vlastníkov v dome .2019-07-30T11:18:37+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8a ods. 5 Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.  Bez ohľadu na súhlas vlastníkov, zákonne je prípustné zvoliť za zástupcu vlastníkov len vlastníka z domu. Zákon však nezakazuje zástupcovi zvoliť si zástupcu. Zástupca vlastníkov však nemá zverené žiadne osobitné právomoci – informuje vlastníkov bytov a NP v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a NP v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a NP v dome.

Správca uzatvoril zmluvu o výkone správy v r.2001 so 6 mesačnou výpovednou lehotou. Dodnes urobil 3 dodatky ( aj po r.2007) , ale ani v jednom neskorigoval stav, ktorý mu ukladala novela zákona v r.2007 – t.j. upraviť lehotu na 3 mesačnú. Dnes pri výpovedi sa domáha plnenia zo zmluvy, t.j. 6 mesiacov – ako zmluvne dohodnutú lehotu. Je povinný rešpektovať zákonnú úpravu – t.j. 3 mesačnú výpovednú lehotu, pretože neupravil zmluvu podľa povinnosti zo zákona č. 182/1993 Z.z. vo vtedy platnom znení a preto platí zákonný predpis ( prechodné ustanovenia o neplatnosti rozporných ustanovení zmluvy so zákonom) alebo platí, že ak od 1.11.2018 platí § , kde je výp. lehota 3 mesačná, ak sa nedohodli inak ( čo správca aplikuje a domáha sa, že sa dohodli inak, aj keď k tej dohode nedošlo od 1.11.2018, ale ešte v r. 2001? Platí teda stav zmluvne určený od r.2001 alebo zákonný od r.2007? Uvedené alebo ak sa dohodnú inak znamená iná lehota uvedená v mesiacoch napr. tých 6 alebo 2 alebo sa myslí na napr. dohodou?2019-07-30T11:17:27+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

V zákone č. 182/1993 Z.z. platného do 30.06.2007 platilo znenie : Výpovedná lehota je šesť mesiacov, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Po zmene novelou zákona č. 268/2007 – od 01.07.2007 platí znenie: Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Zákon č. 182/1993 po jeho zmene neukladal povinnosť zmeniť výpovednú lehotu na kratšiu lehotu, pretože zákon umožňoval stranám upraviť si lehotu odchylne, teda dohodnutá lehota nebola v rozpore so zákonom. Podľa prechodných ustanovení len – Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Keď nedošlo k prijatiu zmeny zmluvy o výkone správy vlastníkmi ani k inej právnej skutočnosti, ktorá by zneplatnila predmetné zmluvné ustanovenie, platí medzi stranami pôvodne dohodnuté zmluvné znenie a správca sa môže odvolávať na zmluvne dohodnutú výpovednú lehotu. Väčšinový výklad s ohľadom na dôvodovú správu k novelám a potrebu minimálnej lehoty na zmenu správcu / správy je v zmysle, že tri mesiace je minimálna výpovedná lehota a strany sa môžu dohodnúť na lehote dlhšej.

Z rozhodnutia súdu (OS Liptovský Mikuláš, 9Cb/129/2009) :

Novely Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 367/2004 Z. z. a zákon č. 268/2007 Z. z.) nemali vplyv na platnosť zmluvného dojednania článku 9 bod 1 zmluvy o výkone správy uzavretej dňa 18. 8. 2003 o šesťmesačnej výpovednej lehote, hoci ku dňu uzavretia zmluvy bola podľa platného zákona výpovedná lehota 6 mesiacov a toto ustanovenie bolo prevzaté do zmluvy a ani po 1. 7. 2004 a ani po 1. 7. 2007 nebolo na návrh vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu – odporcu zmenené.

Navrhovateľ bol toho názoru, že ak odporca s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov do 31. 12. 2007 nedal do súladu zmluvu o správe bytov so znením ustanovenia § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 stala sa zmluva v časti trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov, preto platí výpovedná lehota zo zákona v trvaní 3 mesiacov, lebo zmluvné strany sa v zmluve o výkone správy nedohodli inak.

Súd je toho názoru, že zmluva o správe bytov v časti článku 9. 1 o dĺžke trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov je platná, lebo nie je v rozpore s ustanovením § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Preto ju v tejto časti (dĺžke trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov) nebolo potrebné uvádzať do súladu s týmto zákonom, keďže ustanovenie § 8a ods. 5 citovaného zákona nemá kogentný charakter v zmysle výlučnosti trvania výpovednej lehoty len 3 mesiace, ktorá trojmesačná výpovedná lehota platí, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Zmluvné strany sa dohodli inak pri uzavretí zmluvy o výkone správy 18. 8. 2003 a to tak, že výpovedná lehota je 6 mesačná, čo nie je v rozpore s ustanovením § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Súd má za to, že zmluvné strany sa o dĺžke výpovednej lehoty dohodli inak a je irelevantné, či tak urobili ešte pred 1. 7. 2007, pokiaľ to nie je v rozpore s § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Hoci aj prevzali do zmluvy zákonné ustanovenie kogentného charakteru, ktoré určovalo šesťmesačnú výpovednú lehotu. Tým, že ani jeden z účastníkov zmluvy nenavrhol zmenu dĺžky trvania výpovednej lehoty, vyjadrili súhlas s v zmluve upravenou dĺžkou výpovednej lehoty 6 mesiacov. Ustanovenie § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 je úpravou výpovednej lehoty pri uzatváraní zmlúv o výkone správy, alebo zmene zmlúv o výkone správy, podľa ktorého sa môžu zmluvné strany v zmluve o výkone správy dohodnúť o dĺžke výpovednej lehoty a ak sa na dĺžke výpovednej lehoty nedohodnú, je výpovedná lehota 3 mesiace. Zmluvným stranám ostáva zachovaná zmluvná voľnosť pri dojednaniach o dĺžke trvania výpovednej lehoty. Prechodné a záverečné ustanovenie § 32c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 sleduje, aby sa zmluvy o výkone správy uzatvorené do 1. 7. 2007, najneskôr do 31. 12. 2007 uviedli do súladu s týmto zákonom, ale len tie časti zmluvy o výkone správy, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Preto zmluvné dojednanie o trvaní výpovednej lehoty 6 mesiacov nie je v rozpore s § 8a ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom od 1. 7. 2007. Zákonodarca ponechal dĺžku trvania výpovednej lehoty na vôli zmluvných strán.

Vlastník bytu v SVB sa domáha prejednania a schválenia na zhromaždení podľa §7c ods. 2c – výšky mesačných záloh za plnenia aj v prípade, že došlo k ich zmene z titulu zmeny ceny podľa rozhodnutia URSO. Je oprávnený sa toho domáhať alebo sa to týka len tých plnení, o ktorých rozhodujú vlastníci, napr. odmena upratovačke alebo iných plnení, kde sa neuplatňuje rozhodnutie cenotvorného orgánu, kde vlastník nijako nemôže túto skutočnosť zmeniť? §7c ods.2/ (Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie výšku mesačných úhrad za plnenia ), je v rozpore s § 14b odst 1 j/, kde sa už deklaruje len rozhodovanie o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia : Ktorý § sa teda uplatňuje ?2019-07-30T11:15:57+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

URSO – Úrad pre reguláciu sieťových odvetví – cenovými rozhodnutiami napr. v tepelnej energetike schvaľuje alebo určuje regulovaným subjektom, ktoré vykonávajú regulovanú činnosť v tepelnej energetike na základe a v rozsahu povolenia na podnikanie,  cenu za výrobu a dodávku tepla alebo za výrobu, distribúciu a dodávku tepla alebo za distribúciu a dodávku tepla. Takáto úprava ceny samotná nemá vplyv na výšku mesačných úhrad na plnenia. Ak majú vlastníci v dome odsúhlasenú konkrétnu výšku sumy mesačne, platia túto sumu vlastníci aj naďalej (do zmeny novým platným rozhodnutím vlastníkov). Zmena ceny sa prejaví vo vyúčtovaní mesačných úhrad a skutočne spotrebovaných plnení.  Spomínaný § 7c ods. 2 písm. c) hovorí o návrhu na schválenie výšky mesačných úhrad a § 14b ods. 1 písm. j) hovorí o prijatí rozhodnutia vo veci hlasovania o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia, čo je širší pojem. Vlastníci si môžu odsúhlasiť mesačné platenie konkrétnej sumy alebo sumy, ktorá sa určí z jednotlivých plnení a niektoré môžu byť viazané na počet osôb bývajúcich v byte. Dôležité je dodržať potrebné kvórum pri hlasovaní – nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov v dome.

V stanovisku vlády Slovenskej republiky (tlač 975) sa uvádza: …navrhujeme doplniť……v § 9 nielen odseky 5 a 6, ako je uvedené v návrhu zákona, ale aj ďalšie odseky 7 a 8 takto: ….. Návrh je zapracovaný do zákona. V odôvodnení sa uvádza: Pri správe domu koná spoločenstvo alebo správca v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Iný spôsob konania spoločenstva alebo správcu je pri súdnych sporoch. V záujme zlepšenia vymožiteľnosti práva sa novo ustanovuje zákonný režim konania správcu a spoločenstva za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súdnych a iných konaniach. Ide nielen o spory s tretími osobami, ale aj o konania, v ktorých vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome žalujú alebo sú žalovaní iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. V aplikačnej praxi vznikajú procesne ťažko riešiteľné situácie, kde je stranou sporu niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú zároveň spoluvlastníkmi spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne priľahlého pozemku. Uvedený stav nielenže obmedzuje prístup týchto vlastníkov k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, týmto osobitne doručovať a pod. V súlade s navrhovanou dikciou bude správca alebo spoločenstvo aktívne alebo pasívne legitimovaným bez ohľadu na zmenu vlastníckych vzťahov v dome po začatí súdneho konania. Zo zákona koná v danom súdnom alebo inom konaní za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome spoločenstvo alebo správca. Z odôvodnenia jednoznačne vyplýva, že správca koná za vlastníkov v súdnom konaní: napr. vymáhanie škody spôsobenej predchádzajúcim správcom, vymáhanie nedoplatkov nižších ako 2000,00 eur formou platobného rozkazu, návrh na vydanie predbežného opatrenia a pod. Pochybnosti: V odôvodnení je jednoznačne uvedené: Zo zákona koná v danom súdnom alebo inom konaní za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome spoločenstvo alebo správca.. Na súde zastupuje vlastníkov správca prostredníctvom svojho štatutárneho orgánu? Na súde zastupuje vlastníkov správca prostredníctvom svojho zamestnanca – právnika? Na súde zastupuje vlastníkov správca prostredníctvom správcom splnomocneného advokáta? Ak áno, tak advokáta si vyberá správca alebo vlastníci?2019-07-30T11:14:38+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Povinnosť zastupovať má správca ako subjekt ( §9 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. ). Kto je oprávnený vystupovať za správcu vyplýva z § 13 Obchodného zákonníka, ktorý upravuje konanie podnikateľa, ktorým správca vždy je. Za fyzickú osobu podnikateľa môže vystupovať táto fyzická osoba alebo jej zamestnanec podľa jeho pracovného zaradenia. Za právnickú osobu môže vždy vystupovať jej štatutárny orgán aj zamestnanec podľa jeho pracovného zaradenia (ako je právnik, riaditeľ a p.). Správca sa vždy môže dať zastúpiť advokátom, no v tomto prípade je zastúpený správca a nie vlastníci, preto platiť trovy právneho zastúpenia má správca. Správca má nárok na preplatenie uhradených trov voči vlastníkom, za ktorých vystupuje v prípade, ak mal takéto zastúpenie s odplatou odsúhlasené vlastníkmi.

V zmysle CSP, koho treba označiť ako žalobcu? Všetkých vlastníkov a spoluvlastníkov, ktorí nesúhlasia? A koho ako žalovaného? Správcu a všetkých ostatných vlastníkov a spoluvlastníkov? Na tento prípad asi nie je aplikovateľné ustanovenie o zastupovaní vlastníkov správcom.2019-07-30T11:06:57+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Je potrebné rozlišovať aktívnu legitimáciu – t.j. právo podať žalobu a pasívnu legitimáciu – okruh subjektov proti ktorým má žaloba smerovať. Ak vlastník spochybňuje platnosť hlasovania, ktorého sa zúčastnil a bol prehlasovaný, musí podať žalobu na súd v zákonom určenej lehote, inak jeho právo zaniká. Tento vlastník alebo ak sú viacerí vlastníci, vystupujú ako žalobcovia – uvádzajú svoje údaje ako žalobcov. Žaloba sa podáva voči ostatným vlastníkom bytov a NP v bytovom dome. V zmysle zákona správca zastupuje v konaní pred súdom aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zákonodarca vymedzuje okruh aktívne legitimovaných osôb na uplatnenie špeciálneho prostriedku právnej ochrany. A preto právo podať žalobu na súde podľa interpretovanej právnej normy nemajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník má svoj návrh smerovať proti tým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí žalobcu prehlasovali.   (Rozhodnutie Krajský súd Prešov, sp.zn. 5Co/195/2013 )

Z dôvodovej správy k novele zákona od 1.1.2016:

.. zavádza zákonný režim priameho zastúpenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov správcom v súdnych konaniach, v ktorých sú vlastníci žalovaní iným vlastníkom alebo vlastníkom, ktorý bol prehlasovaný. V aplikačnej praxi vznikajú procesne neriešiteľné situácie, kde jeden vlastník musí žalovať niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov, aby sa v režime bytového (spolu)vlastníctva dovolal súdnej ochrany. Uvedený stav nielenže bráni prístupu k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, týmto osobitne doručovať a pod.

V súlade s navrhovanou dikciou bude správca v určených sporoch zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov na strane žalovaných, pričom v danom návrhu má žalobca označiť ako pasívne legitimovaných vlastníkov (všeobecná formulácia s prípadnými prílohami v podobe listu vlastníctva) a uviesť, že zo zákona koná v danom súdnom konaní v mene a na účet žalovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca. “

Na základe uvedeného ustanovenia by mal ďalej súd konať so správcom nie s jednotlivými vlastníkmi, z dôvodu priameho zákonného zastúpenia.

Rozhodnutie vlastníkov je výsledkom procesu tvorby ich kolektívnej vôle a je záväzné pre správcu, ktorý je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Právnym úkonom sa vôľa vlastníkov bytov a nebytových priestorov stane až tým, že ju správca navonok prejaví (§ 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.). Z toho teda vyplýva, že rozhodnutia vlastníkov bytov na schôdzi vlastníkov nie sú právnymi úkonmi a nemožno sa úspešne domáhať určenia ich neplatnosti. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo zúčastňovať sa na správe bytového domu a koná týmto spôsobom okrem iného aj prostredníctvom svojej účasti na zhromaždení vlastníkov, kde má právo hlasovať a ovplyvniť výsledok hlasovania vo veciach správy domu. Môže tak prejaviť svoju slobodnú vôľu a pokiaľ je prehlasovaný, má právo obrátiť sa na súd v zákonnej lehote, aby vo veci rozhodol. Vlastník teda nemôže napadnúť uznesenie ako rozhodnutie kolektívneho orgánu, ale môže napadnúť len jeho výsledok.

Spresnenie počítania zákonom stanovených lehôt – Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Príklad: Oznámenie doručené 10.01.2019, konanie schôdze alebo písomného hlasovania určené na 17.01.2019, čiže na siedmy deň. Aby bola v súlade s § 122 Občianskeho zákonníka dodržaná lehota sedem dní vopred nemalo byť konanie schôdze alebo písomného hlasovania určené na 18.01.2019?(Praktická osobná skúsenosť, nie v tomto termíne, kedy správca tvrdil, že je všetko v poriadku). Pritom v dôvodovej správe (parlamentná tlač č. 975) k zákonu č. 283/2018 Z. z. je uvedené: „Zároveň sa navrhuje zakotviť neplatnosť hlasovania nedodržaním zákonného postupu pri zvolávaní schôdze vlastníkov, resp. vyhlásení písomného hlasovania, ako aj pri samotnom hlasovaní. V tomto prípade ide o absolútne neplatný právny úkon, ktorý nemá právne účinky. Ak napriek neplatnosti hlasovania, dôjde k plneniu na základe neplatne prijatého rozhodnutia, má druhá strana právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.” Ak nastane extrémna situácia, keď správca nedodrží zákonný postup, nadpolovičná väčšina vlastníkov prijala rozhodnutie, došlo k plneniu aj napriek tomu, že čo len jeden vlastník namietal nezákonnosť postupu a prehlasovaní vlastníci nesúhlasia s plnením rozhodnutia a nezostáva nič iné, len sa obrátiť na súd.2019-07-30T10:59:49+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

V tomto prípade sa jedná o kalendárne dni. Lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Je určená lehota sedem dní, ktoré by mali uplynúť po oznámení (deň oznámenia poslednému vlastníkovi je rozhodujúci pre začatie plynutia lehoty) a pred konaním oznámenej schôdze alebo hlasovania. Ak bolo oznámenie doručené 10.01.2019, najskôr by sa schôdza alebo hlasovanie malo konať 18.01.2019.