19.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Moja skúsenosť správcu k plynových sporákom. Správca si to zabezpečil nasledovne: regulátor tlaku plynu a plyn po merač, klasika zodpovednosť správca a úhrada z FPUO. Sporáky taktiež v rámci revízie spoločnosť skontroluje, a úhrada sa realizuje na základe finančných kompetencii zástupcu vlastníkov tiež z FPUO, pokiaľ by však už na sporáku, hadici bola zistená závada jej odstránenie si hradí sám vlastník.

Pri individuálnom plynovom kúrení: V zmluve o výkone správy s takými bytovými domami má správca zapísané, že zodpovednosť za vykonanie revízie nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Samozrejme často sa stáva, že vlastníci si revíziu vykonať nedajú.

11.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Postiť bytový dom bezpodmienečne odporúčam. Poistenie bytového domu je súčasťou mesačného zálohového predpisu. Mesačný zálohový predpis by mal byť vlastníkmi schvaľovaný v zmysle § 14b ods. 1 písm. j zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon stanovuje, že zásady určenia výšky mesačných úhrady za plnenia schvaľujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca by to schváliť mal dať, ak sa bytový dom poisťuje a zavádza sa táto položka do predpisu. Ak s tým súhlasí nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, správca má povinnosť bytový dom poistiť.

10.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Ak sú v bytovom dome dva spôsoby vykurovania ako uvádzate, teda plyn a elektrika, a revízie plynového zariadenia sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv, tak aj revízie elektrického zariadenia by sa mali hradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv. Nemusí to byť tak, ak by sa jednalo napríklad len o byty, ktoré sa z vlastného rozhodnutia odpojili a zriadili vlastné vykurovanie.

8.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

To, že niekomu správcovstvo skončilo je dosť vážna vec, a či je to vážne, tak si môžete kľudne overiť v zozname správcoch. Každý správca bytového domu musí byť totiž zapísaný v zozname správcoch bytových domov. Príkladám stránku www.zoznamspravcov.sk, kde si to môžete kľudne overiť. Správca, ktorý bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov však musí vlastníkov o takejto skutočnosti informovať.

Na sprístupnenie informácii ohľadom bytového domu máte nárok v zmysle § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Požiadajte správcu písomne aby Vám sprístupnil požadované informácie, pričom môžete použiť odkaz na nižšie uvedené § 11 ods. 6, v žiadosti skúste aj presnejšie definovať aké doklady chcete, aby vám boli predložené.

§ 11 ods. 6

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

3.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V oboch prípadoch ide o individuálnu dohodu medzi nájomníčkou a vlastníkmi. Cena za nájom by mohla byť cena obvyklá v danom čase a mieste užívania priestoru. Odporúčam teda zistiť si v okolitých bytových domoch, ktoré prenajímajú takéto spoločné priestory, akú sumu majú za užívanie schválenú. Suma je všade individuálna.

Nájomné sa v zmluve dojednáva zväčša ako platba vopred alebo platba po uplynutí obdobia za ktoré sa nájomné platí. Žiadať úhradu nájomného spätne za nájom priestoru, kde nemáte ani zmluvu môžete len po vzájomnej dohode. Odporúčam skúsiť sa dohodnúť aspoň na nejakej sume s nájomníčkou, určite vám nebude ochotná zaplatiť väčšie obdobie spätne.

27.7.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 14a ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak”.

V zmysle uvedeného schôdzu vlastníkov mal teda viesť prítomný predseda, keďže nebolo vlastníkmi rozhodnuté inak.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyslovene nevylučuje aby bol predsedsajúci schôdze aj overovateľom v zmysle § 14a ods. 5 zákona ale zmyslom overovateľov je aby overili, že v zápisnici je spísané všetko tak ako to reálne na schôdzi vlastníkov prebehlo, čo logicky znamená, že by predsedajúci, zapisovateľ a overovatelia nemali byť rovnaké osoby. Kedže na schôdzi vlastníkov bol dostatočný počet vlastníkov na to, aby každú funkciu zastávala ina osoba, mám za to, že takéto konanie nebolo správne.

Paragraf 14 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä:

1. a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
2. b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
3. c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
4. d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
5. e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
6. f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

12.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Povinnosťou predsedu je riadiť činnosť spoločenstva, a teda aj zabezpečiť periodickú výmenu vodomerov. Výmena vodomerov je hradená z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a výbere zhotoviteľa rozhodujú spravidla vlastníci na zhromaždení. Výnimka môže byť pokiaľ má Váš predseda vopred schválené kompetencie v rozhodovaní o výbere zhotoviteľa a finančné kompetencie tak, že môže dať vymeniť vodomery bez predošlého schvaľovania vlastníkmi.

9.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nemalo by to tak byť, výška preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv by mala byť rovnaká na meter štvorcový. Kde je možné tvorbu upraviť sú nebytové priestory.

V zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov”. Môže ísť napríklad o garáže alebo nebytové priestory, ktoré majú svoj vlastný vchod.

7.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nemusí byť. Na správcu bytových domov sa nevzťahuje povinnosť zverejňovania zmlúv alebo dohôd.

4.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Áno, môže.

3.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Áno, povinnosť upratovať stanovené spoločné priestory vlastník má aj keď byt reálne neužíva. Mal by si upratovanie zabezpečiť. Pokiaľ by vlastníci na schôdzi odsúhlasili upratovanie prostredníctvom upratovacej spoločnosti, taktiež by mu vznikla povinnosť úhrady, tak ako ostatným vlastníkom.

2.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

1. Príspevok na správu im samozrejme účtovať môžete. Otázne je v akej výške.  Zvykne to byť iná výška ako pri bytoch alebo plnohodnotných nebytových priestoroch, a teda nižší poplatok, ktorý samozrejme musíte mať schválený. Vy predsa musíte vlastníka NP – garáže viesť vo svojej evidencii, viesť evidenciu platieb, resp. robiť konečné vyúčtovanie aj keď platia možno minimálne množstvo položiek. Čo sa týka upratovania je to na dohode medzi vlastníkmi … ak vlastník garáže prechádza napriklad cez spoločné priestory tak prečo nie?
2. Určite áno, súhlas vlastníkov. Mala to byť vopred prerokované a schválené na schôdzi vlastníkov. Predpokladám že tým, že urobil dvere zasiahol do nejakých spoločných častí bytového domu ako sú napríklad múry bytového domu.
3. Forma musí byť samozrejme písomná, podpisy nie je nutné overovať. Má to byť vo forme žiadosti, kde uvediete požadovaný program schôdze, môžete kľudne uviesť aj dátum a čas navrhovanej schôdze, mená a podpisy 1/4 vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca je povinný zvolať schôdzu do 15 dní od doručenia takejto žiadosti, a teda pozvánku robí správca, ak tak neurobí, vtedy môžu byť zvolávateľom schôdze tá 1/4 vlastníkov, a teda pozvánku si robia sami vlastníci. Správca vo väčšine aj disponuje vlastným tlačivom žiadosti o zvolanie schôdze.
4. Na zmenu správcu bytového domu je v zmysle § 14b ods. 1 písm. e) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome, pretože musíte aj ukončiť zmluvu o výkone správy s jedným správcom a pristúpiť k odsúhlaseniu novej zmluvy o výkone správy s novým správcom.

1.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca povinný vlastníkom tento dokument predložiť. Neuvádza sa spôsob predloženia. Avšak keďže správcovi za nesplnenie tejto zákonnej povinnosti hrozí sankcia v podobe straty nároku na výplatu príspevku na správu malo by byť predloženie dokázateľné, a teda doručené každému vlastníkovi s potvrdením prevzatia.

31.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Ak ste sa na niečom dohodli, predpokladám na zhromaždení bytového domu, tak by o tom mal byť písomný záznam v zápisnici zo zhromaždenia. V prvej vete uvádzate, že ste sa dohodli, že si dáte pokryť balkóny na vlastné náklady následne, že sa to uhradilo z fondu opráv?

Nárok na finančnú kompenzáciu by ste však mali len za predpokladu, že ste sa tak a teda vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome dohodli, žiaden zákonný nárok vám na kompenzáciu nevzniká, a teda je to len na dohode a odsúhlasení vlastníkov.

29.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Uvádzam § 10 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v ktorom je uvedené čo je možné financovať z fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak hovoríte o spoločnom rozvode kúrenia tak výmena sa určite može hradiť z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv v plnej výške.

Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku,údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.

28.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 14a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov písomné hlasovanie vyhlasuje rada v prípade spoločenstva. Predseda môže vyhlásiť písomné hlasovanie v prípade, ak to neurobila rada do 15 dní od doručenia jeho žiadosti. Takže už v tomto kroku mohlo nastať pochybenie zo strany predsedu. Ďalej overovatelia musia byť schválení na zhromaždení vopred. Či už ide o overovateľov schválených pre jedno písomné hlasovanie, alebo o overovateľov univerzálnych, a teda schválených pre viaceré písomné hlasovania do budúcna. Pokiaľ je to tak, ako píšete, došlo k porušeniu zákona č. 182/1993 Z. z. V zmysle § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. sa prehlasovaný vlastník môže domáhať na súde v lehote 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, aby v predmetnej veci rozhodol, a teda napadnúť predmetné hlasovanie. Inak toto vaše právo zaniká. Keďže ide o zmenu zmluvy o spoločenstve. Pre jej záväznosť je v zmysle § 14a ods. 7 zák. č. 182/1993 Z. z. potrebný jej podpis osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. O tejto by ste tiež mali hlasovať.

23.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Je povinnosťou správcu vám vymeniť, resp. dať vymeniť vodomery. Správca by Vás mal informovať o tejto skutočnosti už v pláne údržby a opráv, ktorý Vám predkladá vždy do konca novembra pre nasledujúci rok. To či má správca právo manipulovať s vašimi financiami vo fonde opráv a do akej výšky, je len na vlastníkoch, ktorí by to mali mať odsúhlasené, resp. by to malo byť súčasťou zmluvy o výkone správy.

Štandardne by vás správca mal informovať o tom, že je potrebná peridická výmena vodomerov, mal by predložiť cenovú ponuku a vlastníci by ju mali schváliť, resp. urobiť výber zhotoviteľa. Sú bytové domy, ktoré majú v zmluve o výkone správy stanovený iný postup v takomto prípade.. napríklad, že správca predloží cenovú ponuku napr. zástupcovi vlastníkov a ten má nejakú lehotu na vyjadrenie či súhlasia alebo chcú výber zhotoviteľa (zväčša v prípadoch keď má správca vlastné kapacity), jedná sa však len o zákonné povinnosti (výmena vodomerov, revízie a pod.). Alebo zástupca vlastníkov má schválené kompetencie odsúhlasiť práce takéhoto typu.

22.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V tomto prípade je otázne či by zmena počtu osôb mala vplyv na výsledok konečného vyúčtovania. Je potrebné si zistiť či platíte úhrady podľa počtu osôb užívajúcich byt a či sú položky v konečnom vyúčtovaní rozúčtované na počty osôb. Pokiaľ správca rozúčtováva položky podľa reálnych spotrieb alebo možno niektoré na byty (nie na osoby) tak výsledok vyúčtovania by ste mali mať správny, určite ale správcu na to upozornite, aby si chybu v systéme opravil. Reklamáciu konečného vyúčtovania si uplatnite vo vyúčtovaní za rok 2020. V ostatnom prípade, ak by zmena počtu osôb mala vplyv na výsledok vyúčtovania, by som v tejto veci oslovila správcu na vzájomnú dohodu keďže v tomto prípade pochybil správca, avšak na reklamáciu vyúčtovania už nemáte nárok.

21.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V prvom rade len urgovať a urgovať, písomne, e-mailom… aby ste o tom mali doklad. To je ideálne. Ak by malo dochádzať k poškodeniu vadou na spoločných častiach a zariadeniach domu, skúste to riešiť aj zvolaním schôdze vlastníkov a predniesť tento problém tam v konkrétnom bode o tom. Máte možnosť 1/4 vlastníkov požiadať správcu o zvolanie schôdze, ak správca k zvolaniu nepristúpi v danej lehote, môže schôdzu zvolať 1/4 vlastníkov. Na základe prijatých uznesení na schôdzi vlastníkov správca musí reagovať. Ved’ ak by malo dôjsť k oprave fasády domu je najpravdepodobnejšie, že o tom budú musieť rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov. V opačnom prípade, ak to bude beznádejné a správca bude ignorovať všetky vaše pokusy skúste sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.

18.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Predpokladám, že k zmene dochádza z dôvodu, že správca sa stal platcom DPH. Ak správca zvyšuje výšku poplatku za správu musia to vlastníci bytov a nebytových priestorov vopred schváliť.

17.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Úplne v prvom rade je potrebné zistiť príčinu vytápania. Pokiaľ vlastník bytu má poškodenie na súkromných veciach, a teda vytápanie z WC, pretekajúca vaňa, umývadlo, práčka, žiaľ správca nemá nič s tým spoločné, a je potrebné, aby ste si to vyriešili navzájom. Ak by však došlo k poškodeniu na spoločných zariadeniach, napr. vodovodné, kanalizačné potrubia, je potrebné, aby to začal riešiť samozrejme správca. V takomto prípade má správca právo aj vstupu do predmetného bytu v nevyhnutnej miere a na nevyhnutný čas za účelom obhliadky, resp. opravy v zmysle zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Je preto potrebné stále urgovať najmä osobu, v ktorej byte sa nachádza dané poškodenie, v tomto prípade by som to robila už písomne a opakovane za účelom možného budúceho dokazovania. V prípade, ak by to nešlo zmierlivou cestou dohody a odstránenia závady a následnej škody, a škoda na vašom byte je fakt značná, uvažovala by som nad podaním návrhu na vydanie neodkladného opatrenia v zmysle Civilného sporového poriadku, v ktorom by som žiadala o uloženie povinnosti sprístupniť byt za účelom zistenia poškodenia, ktoré spôsobuje následné škody na majetku iných vlastníkov bytov.

12.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Neuvádzate či hlasovanie prebehlo v rámci schôdze vlastníkov bytov alebo v rámci písomného hlasovania. Prízvukujem, že elektronické hlasovanie nie je novým ďalším spôsobom rozhodovania vlastníkov, ide len o novú formu hlasovania. Teda predpokladám, že bola vyhlásená schôdza vlastníkov alebo písomné hlasovanie.

Funkčné obdobie predsedu SVB sú 3 roky, po jeho uplynutí, resp. pred uplynutím, aby mal byť predseda potvrdený vo svojej funkcii alebo zvolený nový predseda SVB. Za týmto účelom ste aj hlasovali. Avšak vlastníkom sa vo vašom prípade nepodarilo zvoliť predsedu. Aplikovala by som teda ďalej § 7c ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a NP, a teda do času zvolenia predsedu, by jeho funkciu mal vykonávať člen rady určený radou. Ďalej uvádzam, že schôdze alebo písomné hlasovania sa uskutočniť môžu, je však potrebné dodržať potrebné pandemické opatrenia.

Pozor!!! Keď budete zvolávať schôdzu alebo vyhlasovať písomné hlasovanie s bodom voľba predsedu, pôjde o hlasovanie o tej istej veci v rámci jedného roka. Je potrebné aplikovať § 14b ods.6  zákona o vlastníctve bytov a NP.

7.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V prvom rade sa vyjadrím k tomu, že vo všeobecnosti by nemalo dochádzať k fixnému uzamykaniu okien alebo dverí, resp. k ponechaniu kľúčov len nejakým vyvoleným osobám, najmä ak slúžia ako úniková cesta alebo na účely vetrania, a to najmä podľa názoru hasičov, ktorí chodia kontrolovať bytové domy. Ani postup dávať to odsúhlasovať na schôdzi mi nepríde veľmi správny, ale áno, dejú sa takéto veci vo viacerých bytových domoch.

Čo sa týka nejakého ako vy uvádzate vymysleného sporu so susedou. Nevidím dôvod, prečo by mal zástupca vlastníkov, resp. správca takto reagovať. Ideálne  riešenie v tomto prípade je požiadať o osobné stretnutie dotknutých strán, napr. u správcu za jeho účasti, nech ho kľudne na váš podnet zvolá on za účelom diskusie a vyriešenia problému. Uistiť vás môžem aspoň o tom, že takéto dôvody ako uvádzate, nie sú dôvodom na podanie žaloby a následnej deložácie vašej osoby.

4.5.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V prvom rade je dôležité vedieť či pozemok, ktorý chcete upravovať pred bytovým domom je vo vlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo nie. Pokiaľ sú vlastníkom pozemku vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, a teda ide priľahlý pozemok, kľudne sa na úpravu pozemku môžu použiť finančné prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv, a teda klasicky o použití financií rozhodnú vlastníci. Ak je vlastníkom pozemku niekto iný, napr. obec, mesto tak financie z FPUO nemôžu byť použité na úpravu takéhoto pozemku, resp. vôbec by ste do tohto pozemku nemali nijako zasahovať.

29.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Žiaľ, túto náhradu škody asi neuplatníte u nikoho. Áno, je pravda, že v zmysle platných noriem je určité obmedzenie, kde môže byť použitý polystyrén a kde musí byť nobasil. Je to v závislosti na vzdialenosti od elektrického vedenia a podobne. Pokiaľ to schvaľoval stavebný úrad… neviem či bolo vydané stavebné povolenie alebo ohlásenie, museli sa k tomu vyjadrovať aj príslušné inštitúcie, ako sú napríklad požiarnici. Ak toto prešlo všetko cez stavebný úrad, muselo to vyhovovať vtedajším platným normám. Správca určite nenesie zodpovednosť, vzhľadom k tomu, že nie každý správca disponuje takým personálnym vybavením ako sú projektant, stavebný dozor a podobne, ktorí sú tam odborne zdatní, aby niečo také vedeli posúdiť.

V zmysle § 11 ods. 6 zák. č. 182/1993 Z. z. vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie. Takže áno, môžete, nielen ako zástupca vlastníkov, ale ako vlastník.

27.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nepíšete aká je výška koeficientu. Nepísaným pravidlom je, že koeficient do výšky 1,2 je prípustný. Samozrejme aj všetky merače majú svoju prípustnú odchýlku. V rámci svojej praxe som mala takúto skúsenosť. Vodárenskú spoločnosť sme neustále žiadali o odpustenie takto údajne spotrebovanej vody. Došlo k odpusteniu nákladov, vždy ale len v časti stočné, ale aj to samozrejme nejaká položka. Preto odporúčam možno aj takéto riešenie a hľadať najmä nejaké spoločné riešenie. Pri rozúčtovaní nákladov by som postupovala štandardne, všetko vyúčtovať v rámci položky vodné a stočné. V rámci fondu prevádzky, údržby a opráv určite nie, museli by to určite schvaľovať vlastníci, a najmä na tieto účely fond neslúži. Tak či tak by to išlo z finančných prostriedkov vlastníkov.

23.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Okná bytov sa nepovažujú za spoločné časti domu, a ich výmenu si realizuje a financuje každý vlastník z vlastných finančných zdrojov, nie z fondu opráv. Ak by sa mala výmena okien teoreticky hradiť z fondu opráv, výmena by mala prebehnúť v každom byte a so súhlasom všetkých vlastníkov, aby rozhodnutie vlastníkov nebolo napadnuteľné – v prípade ak by všetci vlastníci trvali na výmene. Podotýkam však, že finančné prostriedky fondu opráv neslúžia na výmenu okien v bytoch, a preto samozrejme správca môže odmietnuť takúto realizáciu, keďže správca je tu na to, aby vlastníkov usmerňoval k dodržiavaniu zákona o vlastníctve.

20.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Najprv by som si to chcela ozrejmiť či to dobre chápem. Ide o bytový dom, teda sa naňho vzťahuje zákon o vlastníctve. Na LV sú zapísané byty, nebytové priestory, ktoré ale vlastníci kupovali za účelom krátkodobého prenajímania (hotelový program). Kto o to záujem nemá, byt klasicky užíva štandardným spôsobom? Správca si môže stanoviť poplatky, ide o to, že mu to musia vlastníci právoplatne schváliť. V každom prípade, ak to dobre chápem, tento poplatok by mal spĺňať účel poplatku vôbec za to, že hostia, ktorých mám v apartmáne môžu využívať služby recepcie, wellnes a kaviarne. V takom prípade, by to mali platiť len byty, ktoré vstúpili do tohto programu, nie všetky byty. Neviem si inak predstaviť o aký poplatok by mohlo ísť, keďže tieto priestory sú v súkromnom vlastníctve, nie v spoločnom vlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Pokračovanie v otázke: Áno sú to byty, aj na LV je bytový dom. Musí to mať správca od nás schválené písomne? Pretože bola neoficiálna schôdza na parkovisku, kde nikto ešte nebol ani zavkladovaný do katastra, kde mu hneď všetci vyjadrili nesúhlas s tou recepciou a on nám potom napíše do mailu, že sme sa dohodli. Nikto mu nič nepodpisoval. Môžem to odmietnuť platiť, keď som nie som v hotelovom a služby recepcie nebudem využívať?

20.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Pokračovanie odpovede: Schválené to musí byt oficiálnou cestou, a teda prostredníctvom schôdze vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Oba musia mať svoje náležitosti v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Keďže ste neboli ani zaevidovaní ako vlastníci bytov nemohli ste to správcovi ani odsúhlasiť. Právo hlasovať má vlastník bytu, nebytového priestoru alebo splnomocnená osoba. Stretnutie na parkovisku bolo maximálne neformálne a nemohlo sa jednať o právoplatnú schôdzu. Zavedenie poplatku a jeho výška  musí prejsť schválením v dome.

16.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Postup predsedu SVB nie je správny, ide o úmyselné obchádzanie dohodnutých zásad hospodárenia s finančnými prostriedkami vo vašom SVB, a teda úmyselné zneužitie finančných prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Predpokladám, že máte takéto zásady hospodárenia schválené, ako uvádzate.

V zmysle § 7c ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.“ 

14.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Žiaľ, bez bližšieho konkretizovania problémov vám nemôžem k tejto otázke dať stanovisko, a už vôbec nie odborné. Úplne prvá myšlienka, ktorá mi napadla pri čítaní otázky bola podanie podnetu na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Príde mi to, že asi nerobí vyúčtovanie pre všetkých vlastníkov? Neviem si to vôbec predstaviť! Prosím, ak máte záujem o ďalšiu odpoveď, skúste konkretizovať bližšie vaše problémy v dome.

14.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V prvom rade, neviem o tom, aby ste sa na liste vlastníctva mohli dočítať plochu bytu. Plocha bytu alebo nebytového priestoru sa uvádza len v zmluve. Takže vlastníci bytov si v minulosti odkúpili nielen byty do osobného vlastníctva, ale aj nejakú časť spoločných priestorov. Z toho čo píšete mi nie je jasné to, či ide o naprík­lad chodbu pred bytom, a tým si zväčšili byty a došlo k zápisu takto zväčšeného už bytu na LV, alebo ide o kúpu spoločného priestoru niekde v inej časti bytového domu a tieto priestory si odkúpili a zapísané na LV boli ako nebytové priestory? Vlastníci, ktorí si v minulosti takýto priestor odkúpili, predsa musia vedieť, čo si odkúpili a či užívajú správne priestory. Ak majú tieto priestory zapísané na LV, musia mať doklad o ich kúpe.

Čo sa týka správcu a jeho stanoviska, že nemôže od vlastníkov pýtať staré zmluvy, tak to nesúhlasím. Pri preberaní bytového domu do správy, je pre správcu najlepšie vychádzať zo zmlúv o prevode bytu do osobného vlastníctva, súčasťou ktorých sú pôdorysy bytu, rozlohy a vyznačené aj pivnice, resp. iné priestory, ktoré sa prevádzajú do vlastníctva. Nevidím dôvod, prečo by správca nemohol o tieto zmluvy požiadať. Prosím, skúste sa presnejšie vyjadriť, ak máte záujem, lebo zatiaľ vám viem dať len takéto stanovisko.

12.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Podľa môjho názoru by správca nemal vykonať takto prijaté rozhodnutia vlastníkov. Správca je viazaný v prvom rade zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a ten nepripúšťa vypísanie a vykonanie písomného hlasovanie len tak komukoľvek, má to svoje pravidlá a náležitosti, ktoré musia byť dodržané aby boli prijaté rozhodnutia aj platné, a v tomto prípade to na prvý pohľad vyzerá, že naplnené neboli, aj keď nie všetko bolo napadnuté pred súdom.

6.4.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Správca teda finančné prostriedky previedol, ale predložil doklady, ktoré podľa vašich tvrdení nie sú relevantné. V prvom rade odporúčam, aby s pôvodným správcom komunikoval nový správca, a nie vy ako vlastníci bytov. Nový správca by teda mohol vedieť, ako v takejto situácii postupovať. Odporúčam v prvom rade písomnú výzvu zo strany správcu na predloženie písomnosti, ktoré stanovuje § 9 ods. 6 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V prípade úplnej ignorácie zo strany pôvodného správcu, môže nový správca zvoliť aj vymáhanie súdnym konaním, keďže ide porušenie zákonnej povinnosti.

31.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Spôsob rozúčtovania položiek v rámci konečného vyúčtovania by ste mali mať vopred schválené. Podľa môjho názoru by táto spotreba vody mala byť rozúčtovania rovným dielom každému bytu.

30.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 11 ods. 6 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.“ Prístup k bankovému účtu bez vedomia predsedu SVB vlastník asi najskôr nemôže ani mať. SVB má v banke určite stanovené, kto okrem predsedu SVB má prístup k účtu a možnosť disponovať s finančnými prostriedkami, hádam to môžu byť ešte člen alebo členovia rady SVB, určite nie každý vlastník v dome.

Vysvetlenia k jednotlivým úhradám má právo požadovať. Ide najmä o úhrady z FPUO, ale aj z účtu služieb, pokiaľ nejde o úhrady jednotlivých vlastníkov na účet alebo napríklad vrátky z konečného vyúčtovania. Pred takouto formou „šikany“ ako uvádzate sa asi brániť nedá. Pokiaľ vlastník požaduje doklady, ktoré mu zákon umožňuje, kľudne to môže žiadať aj každý mesiac.

26.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Zmluva o výkone správy je pre vás záväzná počnúc dňom nadobudnutia vlastníctva k bytu, a teda rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu, vo vašom prípade 5.3.2021. Správca vám zmluvu mohol kľudne do e-mailu poslať aj v 11/2020, to ste však ešte vlastníkom neboli a teda záväzná pre vás nemohla byť.

Je potrebné si ale aj uvedomiť, že v zmysle paragrafu 8a ods. 7 zákona o vlastníctve: Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných časti domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (posledná veta).

V zmysle paragrafu 10 ods. 1 zákona vlastníctve sa preddavky do fondu oprav platia mesačne vopred a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Vo vašom príde od 1.4. 2021. Ale keďže sa platí mesiac vopred, tak vaša povinnosť zaplatiť vzniká prvýkrát  v 3/2021.

Úhrady za plnenia sa uhrádzajú v zmysle paragrafu 10 ods. 6 zákona o vlastníctve mesačne vopred. Mesačne vopred od kedy ste nadobudli vlastníctvo k bytu. Je potrebné ale určite kontaktovať správcu, aby vám vystavil mesačný zálohový predpis a oboznámil vás o spôsobe a splatnosti platby.

24.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Určite áno, bez ohľadu na to či byt reálne užívate alebo nie, stále ste vlastníčkou bytu a teda je potrebné, aby ste si plnili svoje povinnosti.

13.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

• Zákon o vlastníctve nerieši či je pred hlasovaním o montáži kamerového systému nutná diskusia medzi vlastníkmi. Čisto teoreticky vlastníci by mali diskutovať o všetkých rozhodnutiach, bez ohľadu na to či to nejaký zákon obsahuje alebo nie.
• Na schválenie montáže kamerového systému je potrebný v zmysle paragrafu 14b ods. 1 pism. n) súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v bytovom dome.
• O výbere zhotoviteľa rozhodujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním, pokiaľ neboli splnomocnení zástupcovia vlastníkov alebo skupina vlastníkov na vyber zhotoviteľa (splnomocnenie môže byť aj jednorazové alebo takýto spôsob rozhodovania môžete mať odsúhlasený aj v zmluve o výkone správy), odporúčam si toto preveriť.
• Písomné hlasovanie vypíše správca podľa potreby alebo vždy, keď o to požiada 1/4 vlastníkov v dome, alebo ak to vlastníci schvália na schôdzi vlastníkov. Je potrebné si dať ale pozor na overovateľov, ktorí musia byt schválení na schôdzi vlastníkov v zmysle paragrafu 14a ods. 4 zákona o vlastníctve.
• Pokiaľ máte nedostatok informácií, je potrebné aj požiadať od správcu ešte pred hlasovaním, pokiaľ sa ale ľudia nevedia vyjadriť a majú dôvodné pochybnosti, odporúčam zdržať sa hlasovania.

Pokračovanie v otázke: Čakala som, že takto budete odpovedať, lebo si myslím, že celé toto hlasovanie bude prebiehať protizákonne. Správca nechcel zvolať schôdzu ani keby nebola pandémia, pretože podľa neho sa ľudia nerozumejú do kamerového systému a aj tak by sa nevedeli vyjadriť k ničomu. Toto bola reakcia na moju žiadosť o odloženie hlasovania a zaradiť ho, keď budeme môcť diskutovať. Overovatelia sa sami nominovali, resp. zástupca vlastníkov ich vybral. Ak sa môžem spýtať, keď sa zdržíme hlasovania, ako budú hlasy počítané? Tie zdržané hlasy sa započítajú do ktorej skupiny? Nebudú sa anulovať? Nezískajú viac tí, ktorí sú za?

Hlasy sa nebudú anulovať, ani nebudú nikomu pripočítané. Zákon jasne uvádza, že na schválenie je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, a teda nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov sa musí na hlasovacom hárku vyjadriť, že súhlasí s montážou kamerového systému v bytovom dome.

Ospravedlňujem sa, že znovu píšem, ale také hlboké ignorovanie zákona ako predviedol správca so zástupcom vlastníkov sa nedá prehliadnuť. Hlasovanie o inštalácii kamery sa uskutočnilo a súhlasila nadpolovičná väčšina. Hlasovací hárok bol s obyčajnými rubrikami – súhlasím, nesúhlasím a podpis. Chodil jeden človek bez overovateľov. Overovatelia neboli vôbec schválení. Zhotoviteľa vybrala skupinka vlastníkov, ktorá chcela kameru, my sme ich nesplnomocnili. Boli sme úplne obídení. Spolu je 72 bytov (3 vchody), výsledok uviedli takto: 54 – za, 1 proti, zdržal sa – 0. Čo môžeme urobiť, aby sa hlasovanie uskutočnilo v súlade so zákonom? Čo znamená výsledok zdržal sa – 0? Veď ako hlasovalo tých ostatných 17 bytov o tom nič nevieme. Môžete nám prosím pomôcť, keďže zákon o takomto konaní nehovorí?

Problém vidím v tom, že neboli riadne zvolení overovatelia, že overovatelia nechodili riadne s písomným hlasovaním a spôsob výberu zhotoviteľa. Hlasy vlastníkov, ktorí v písomnom hlasovaní nehlasovali sú v zmysle § 14a ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neplatné. Je samozrejme možné hlasovanie zopakovať. 1/4 vlastníkov bytov a NP môže požiadať správcu o vyhlásenie písomného hlasovanie aj o tej istej veci. Správca je povinný takéto hlasovanie vyhlásiť. Problém budú opäť o znovu overovatelia, ktorí by mali byť schválení na schôdzi vlastníkov.

V zmysle § 14b ods. 6 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 § 14b (ide o váš prípad) do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Jednou z možností je v zmysle § 14a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov napadnúť predmetné hlasovanie na súde a žiadať súd, aby v predmetnej veci rozhodol.

Zákon neuvádza, koľko cenových ponúk je potrebné pri výbere zhotoviteľa. V zmysle paragrafu 8b ods. 2 zákona o vlastníctve je ale správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky pre vlastníkov (asi to je dôvod prečo požiadal o predloženie ďalších cenových ponúk), ale zároveň je povinný sa riadiť rozhodnutím vlastníkov. Ak teda správca nereagoval na vami podanú žiadosť o vypísanie písomného hlasovania (teda žiadosť 1/4 vlastníkov) v lehote 15 dní od podania žiadosti, mohli ste uskutočniť písomne hlasovanie sami v zmysle paragrafu 14a ods. 1 zákona o vlastníctve. Ak by došlo k riadnemu vykonaniu písomného hlasovania a schváleniu vami predkladanej cenovej ponuky a zhotoviteľa, správca by musel rozhodnutie vlastníkov rešpektovať, aj keď neboli predložené iné cenové ponuky.

9.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Uvádzam znenie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto ustanovenia je vašou povinnosťou uhrádzať platby či už za plnenia alebo do fondu prevádzky, údržby a opráv. Následne je v takomto prípade ale potrebné zistiť, ako sú náklady rozúčtované pri konečnom ročnom vyúčtovaní. Počty reálne bývajúcich osôb sú pre spoločenstvo smerodajné a potrebné najmä vtedy, ak sa niektoré náklady za spotrebované plnenia rozúčtovávajú na počty bývajúcich osôb. Ako príklad uvádzam vami spomenuté náklady na elektrickú energiu za výťah, možno ich máte v bytovom dome rozúčtovávané na počty bývajúcich v byte, v takom prípade by boli vaše náklady 0 EUR, ak však sú rozúčtovávané na byty bez ohľadu na počet bývajúcich tak budú vaše náklady také isté ako pre byt, kde býva 5 ľudí. Ako spoločenstvo musíte mať vopred dohodnuté zásady pre rozúčtovanie jednotlivých plnení, ktoré bytový dom užíva. V zmysle 10 ods. 7 zák. č. 182/1993 Z. z. vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.

26.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Možné to samozrejme je. Ja osobne som sa s takýmto prípadom už stretla, kedy vlastníci riešili problém, že v takejto miestnosti  bolo potrebné vykonať nejaké stavebné práce a paradoxne aj keď ju vlastnila iná spoločnosť nechcela do nej nič investovať. To len tak na okraj.

§ 2 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z. z. ide o demonštratívny výpočet, a teda môže a nemusí to takto byť. Predpokladám, že v čase keď sa prevádzalo vlastníctvo k bytom od investora na súkromných vlastníkov to takto bolo dohodnuté a zavkladované. Riešením tejto situácie je prevod vlastníckeho práva na vlastníkov bytov, a teda kúpna zmluva, resp. ak by správca súhlasili darovacia zmluva. Je potrebné to riešiť na schôdzi vlastníkov a osloviť v tejto problematike vlastníka a teda súčasne vášho správcu.

23.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 8a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. musia zmluvu o výkone správy podpísať správca a osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome (v tomto prípade ide teda o investora keďže je vlastníkom všetkých bytov) a ich podpisy musia byť úradne overené.

17.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek pre účely konečného vyúčtovania sú zväčša vopred odsúhlasované vlastníkmi na dobu neurčitú. Ak to tak máte, resp. ak to má spoločenstvo takto ustanovené v Zmluve o spoločenstve je to správne.

Bez ohľadu na vyššie uvedené, spôsob rozúčtovania je podľa môjho názoru správny. Vo väčšine sa stretávam s rozúčtovaním poistenia bytového domu podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Samozrejme sú bytové domy, ktoré to môžu mať rozúčtované na byty rovným dielom, ak si to takto vlastníci schválili.

16.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V prvom rade, by bolo dobre, aby ste objasnili či máte nejaký podklad na základe čoho ste si namontovali parabolu na strechu. Ide totiž o spoločnú časť bytového domu. Ak si vlastníci takéto súkromné paraboly montujú na spoločné časti bytového domu, mali by to mať odsúhlasené na schôdzi vlastníkov – zlegalizované. Strecha je spoločná časť bytového domu a ide väčšinou o dosť háklivú časť, ktorá sa veľmi ľahko a rýchlo dá poškodiť, preto asi aj tento postup správcu (z dôvodu ochrany spoločného majetku bytového domu).

Na otázku či má správca na to právo, všetko záleží či takýto poplatok má správca vlastníkmi odsúhlasený (súčasť zmluvy o výkone správy alebo cenníka, ktorý je súčasťou zmluvy o výkone správy). Je dosť možné, že takýto postup máte odsúhlasený v Zmluve o výkone správy, že na strechu je možné ísť len za účasti správcu a keďže pôjde o úkon nad rámec povinnosti správcu v zmysle zák. č. 182/1993 Z. z. tak si to správca bude účtovať osobitne na účet konkrétneho vlastníka, ktorý takýto úkon potrebuje, v tomto prípade Vy, kedy potrebujete ísť skontrolovať parabolu. Odporúčam preto overiť si vyššie uvedené.

15.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Rada je orgánom spoločenstva. V prípade, že Váš bytový dom nemá zriadené spoločenstvo, ale máte podpísanú zmluvu o výkone správy so správcom, tak v takomto bytovom dome sa rada nezriaďuje. Tak ako vravíte, máte správcu a zástupcov vlastníkov.

Samozrejme správca by mal reagovať na každý podnet od vlastníka, či už podaný elektronicky alebo písomne. Ak máte pocit, že správca nereaguje na Vaše elektronické správy, skúste ich kontaktovať písomne, pričom pre účely dokazovania odporúčam dať si potvrdiť podnet, ktorý podávate. Ak správca vôbec na Vaše podania nereaguje, je tu možnosť aj osobnej komunikácie so správcom prečo nekoná vo veci Vašich podnetov. V prípade úplnej ignorácie môžete dať preveriť konanie správcu podnetom na Slovenskú obchodnú inšpekciu.

15.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Asi Vás nepoteším, ale samotná skutočnosť, že si Vy myslíte, že pán sused nie je spôsobilý na samostatné bývanie nestačí asi na to, aby ho nejaká inštitúcia riešila ako prípad. Domovník žiaľ nemá kompetencie v takejto situácii. Odporúčam, ak je to len trošku možné nakontaktovať sa na rodinných príslušníkov a riešiť to s nimi.

Píšete však, že sa správa ako by býval  v bytovom dome sám (ďalej nerozvádzate). Ak by toto správanie bolo také, že ostatných vlastníkov obmedzuje v riadnom užívaní svojich bytov , narúša občianske spolunažívanie a dobré susedské vzťahy, mohli by ste podať  podnet na príslušný okresný úrad ako priestupok proti občianskemu spolunažívaniu.

5.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Revízia elektrických zariadení by mala byť bezpodmienečne vykonaná aj napriek pandemickej situácii. Ide o vyhradené technické zariadenia, ktoré sa mimochodom nachádzajú v spoločných častiach bytového domu, a teda revízny technik nemusí vchádzať do bytov. Postup správcu v tomto prípade nie je správny. V prvom rade by mala byť zabezpečená bezpečnosť vyhradených technických zariadení v bytovom dome, a teda bezpečnosť jeho obyvateľov.

Pri výmene vodomerov postupujú správcovia v súčasnej situácii rôzne. Niektorí vodomery meniť chodia, iní zase nie.  V každom prípade, správca mal dosť času od 15.3.2020 a taktiež priestor, kde neplatili tak prísne opatrenia, aby pristúpil k výmene vodomerov. Podľa môjho názoru správca nepostupoval správne. V prvom rade, by som správcu písomne vyzvala na riadne plnenie svojich povinností, v opačnom prípade odporúčam obrátiť sa s podnetom na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá konanie správcu preverí.

3.2.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Neexistuje žiadna zákonná možnosť mu v tom zabrániť. Jedinou možnosťou, ktorá Vám v tomto prípade ostáva je dohovoriť mu a poprosiť ho aby v rámci zachovania dobrých susedských vzťahov od takéhoto predaja upustil.

31.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Riešenie situácie podaním trestného oznámenia na danú osobu bolo jednou zo správnych  možností, ktoré ste využili. Ako píšete, že vzhľadom na súčasnú situáciu (predpokladám, že máte na mysli pandemickú situáciu v krajine) sa nič nerieši, môžete v tomto prípade kontaktovať urgenciou príslušný Okresný úrad na ktorý bola vec postúpená asi ako prešetrenie priestupku proti občianskemu spolunažívaniu.

Ďalšou z možností, ktorá je už ale radikálnejšia a ktorú poskytuje v zmysle § 11 ods. 5 zákon. č. 182/1993 Z.z.  je podať návrh na súd, aby z dôvodu sústavného narúšania pokojného bývania ostatných vlastníkov bytov a porušovania dobrých mravov v dome nariadil predaj predmetného bytu. Samozrejme bude na rozhodnutí súdu, aby posúdil či takéto správanie sa je dostačujúce na to, aby bol vykonaný takýto zásah do vlastníckeho práva tejto osoby.

Citujem :  § 11 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z. z.

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

31.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Neviem, kto Vás informoval, že Vám odmena za zastupovanie predsedu nepatrí. Nevidím dôvod prečo by ste nemohla byť za vykonávanie funkcie predsedu do riadneho zvolenia ďalšieho predsedu odmenená. Teoreticky by Vám mala pripadnúť odmena bývalého predsedu SVB.

O prípadnej odmene a jej výške rozhoduje zhromaždenie. Vzhľadom na momentálnu situáciu odporúčam zvoliť hlasovanie o tejto otázke prostredníctvom písomného hlasovania, alebo počkať do najbližšieho zhromaždenia  a dať si odmenu odsúhlasiť spätne za vykonanú prácu, čo však samozrejme človek nemá nikdy istotu, že za to vlastníci zahlasujú.

27.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Áno, má na to právo. Zákon 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a NP v §10 ods. 7 :

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.

24.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nie je oprávnený. Tak ako uvádzate náklady za archiváciu dát by mal mať správca obsiahnuté v poplatku za správu. Ak by aj nie, a chcel by takéto náklady fakturovať bytovému domu, tento poplatok by mal byť obsahom Zmluvy o výkone, ktorá bola riadne odsúhlasená, resp. obsahom platného cenníka, ktorý je schvaľovaný v zmysle Zmluvy o výkone správy.

23.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Čakanie na hlasovanie na schôdzi vlastníkov po hodine už nie je v platnosti

23.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Je dôležité aby ste definovali znenie otázky, zákon totiž ustanovuje rôzne potrebné kvôrum pre rôzne otázky. Viď nižšie uvedený § 14b zák. č. 182/1993 Z.z.

23.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Požiadajte správcu o informáciu, ale ak sú podpisy vlastníkov úradne overované, nie je potrebné,  aby boli ďalší overovatelia z radov vlastníkov ustanovaní.

23.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Máte v zmluve o výkone správy ustanovené, že pri schvaľovaní výšky odmeny pre správcu musia byť podpisy vlastníkov úradne overené?  Aj počas korony notári pracujú, a pokiaľ by aj nie, tak úradne overiť podpis je možné aj na matrike.

23.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 14b je možné o zmluve o výkone správy, jej výpovedi, zmene formy výkonu správy, prípadne len zmene správcu hlasovať prostredníctvom písomného hlasovania. Predpokladám, že informácia z internetu nebude od overeného zdroja.

22.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Áno. V zmysle § 14 ods. 2 zák č. 182/1993 Z.z. sa rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú prostredníctvom schôdze vlastníkov, vo vašom prípade na zhromaždení alebo prostredníctvom písomného hlasovania. Na prijatie zmeny zmluvy o spoločenstve je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

22.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Trvám na tom ako som uviedla, že je potrebné kľúč k rozdeľovaniu odmeny dať odsúhlasiť na schôdzi vlastníkov. Teoreticky prerozdelenie rovnakým dielom tvorbu odmeny alebo percentuálne pre všetkých zástupcov vlastníkov.

Je potrebné sa aj u správcu informovať akým spôsobom sú zástupcovia vlastníkov odmeňovaní a prečo bola celá natvorená odmena zaslaná len hlavnému zástupcovi vlastníkov. Je dosť možné, že je to takto u správcu zaužívané. Preto odporúčam si toto zistiť a žiadať o zmenu odmeňovania.

21.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Obsah hlasovacej listiny upravuje § 14a ods. 4 zák. č. 182/1993 Z.z. . Zákon neustanovuje v súvislosti s ochranou osobných údajov, aby bol pre každého vlastníka vyhotovený samostatný hlasovací hárok. Písomné hlasovanie je vždy vyhlásené na určitý dátum alebo na pár dní (napr. 13-15.2). Áno v tomto termíne, by mali overovatelia obíjsť všetkých vlastníkov, ktorý sa samozrejme zdržiavajú v bytovom dome v tomto termíne. Nepredpokladám, že overovatelia cestujú za niekym kto je odcestovaný.  Ak niekto byt neužíva alebo je odcestovaný v tomto termíne tak proste nehlasuje – hlas je neplatný. S karanténou je to no v tejto dobe komplikované, je už len na konkrétnych ľuďoch či sa hlasovania zúčastnia alebo nie.

Konkrétny spôsob písomného hlasovania a teda, či sa podpisy zbierajú po bytoch, alebo chodia vlastníci k správcovi, alebo je listina umiestnená niekde v spoločných priestoroch by mal byť upravený pre každý bytový dom v Zmluve o výkone správy ako spôsob obvyklý pre hlasovanie v danom bytovom dome.

Tí dvaja zástupcovia vlastníkov, ktorí chodia s hlasovacou listinou ako uvádzate, by mali byť vopred na schôdzi zvolení overovatelia.

§ 14a ods. 4 Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.

§ 14a ods. 2  Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka

21.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nie je to možné. Takéto rozhodovanie je zásahom do vlastníckeho práva, a nemá čo spoločné s rozhodovaním v zmysle zák. č. 182/1993 Z.z.

Zákon č. 182/1993 Z. z. vo svojej časti Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 11) dokonca predpokladá existenciu takéhoto nájomného vzťahu v bytových domoch.

§ 11 ods. 1 Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.§ 11 ods. 10 Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.

21.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Funkcia zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže a nemusí byť odmeňovaná. O výške odmeny pre zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov môžu rozhodnúť len vlastníci bytov a nebytových priestorov, a to prijatím rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca o odmeňovaní zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov nerozhoduje.

V tomto prípade odporúčam oprieť sa o § 14 a ods. 1 zák.  č. 182/1993 Z. z. a požiadať správcu o zvolanie schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov s bodom programu odmeňovanie. V prípade, že správca v lehote 15 dní od doručenia vašej žiadosti schôdzu neuskutoční, môže 1/4 vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolať schôdzu sama. Pri zvolávaní a priebehu schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov dodržiavajte ustanovenia § 14 a zák. č. 182/1993 Z. z.

20.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Zákon č. 182/1993 Z. z. takýto spôsob rozhodovania vlastníkov nepozná a v súčasnosti ani nepodporuje. V zmysle § 14 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. sa rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú na schôdzi vlastníkov (zhromaždení) alebo písomným hlasovaním.

Ak by sme sa aj bavili v teoretickej rovine, že to zákon nezakazuje, úprava takéhoto hlasovania by bola veľmi náročná. Hlasovanie musí byť overiteľné. Ak vlastník nemá elektronický podpis? Emailovú adresu je možné zneužiť.

17.1.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V prípade, že vlastník neumiestňuje klimatizačnú jednotku na lodžiu, ale na spoločnú časť domu a k tomu ešte po zateplení domu, musia o tom rozhodnúť ostatní vlastníci v dome na schôdzi alebo  prostredníctvom písomného hlasovania, pokiaľ to nemá bytový dom upravené v stanovách, zmluve o spoločenstve, v domovom poriadku a podobne.

V zmysle § 7a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z.  je riadne prijatá zmluva o spoločenstve záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.

Pokiaľ by montáž klimatizačnej jednotky spôsobila zmenu vzhľadu bytového domu,vlastník musí rešpektovať znenie zmluvy o spoločenstve a teda montáž klimatizačnej jednotky realizovať nemôže.

Doplnenie: Eugen Kurimský

Okrem zmeny vzhľadu  domu ide o skutočnosť, že zásahom do zateplenia budovy  (ukotvenie klimatizácie je zásahom do obvodového plášťa budovy) môže dôjsť  k strate záruky na predmetnom diele. Odporúčame prekonzultovať montáž s realizátorom, resp. pozrieť  do zmluvy o diele, či je tam táto možnosť spomenutá, aby ste neprišli o záruku diela

15.9.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Pani Renáta

je na rozhodnutí vlastníkov, ako sa zúčtuje finančný náklad za vodu pri obnove fasády.

Musíte vedieť koľko m3 sa spotrebovalo, ak je tam merač tak by sa to dalo zistiť, aký je stav od posledného odpočtu, lebo spotreba vody na upratovanie sa dá vypočítať. 1 m3 vody predstavuje 1000 litrov.

Vedomosť o spotrebe môže mať aj firma, ktorá fasádu čistila.

A teraz náklad

1) spotreba sa môže rozrátať na byty podľa spoluvlastníckeho podielu, zdlhavé a neprehľadné

2) celú spotrebu vody uhradiť z FO

3) fakturovaná spotreba SV za dom v roku 2020 bude znížená o m³ vody, ktoré boli spotrebované na fasádu, teda spoločnú časť domu, až tak sa rozpočíta SV podľa bytových meračov + koeficient

Na riešenie úhrady potrebujete súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome. Ale samotné čistenie fasády už bolo vlastníkmi odsúhlasené, takže spotreba vody zrejme nebude podstatnou čiastkou za čistenie. V zmysle § 14 ods. 1, písm.i /má oprávnenie disponovania s prostriedkami FO (buď správca alebo predseda SVB) a len oznámi vlastníkom rozhodnutie o zúčtovaní spotrebovanej vody z FO. (neviem o aký druh správy ide vo vašom dome). Doporučujem teda riešenie cez FO.

17.9.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Vážený pán Dudáš,

objednávkou riešiť práce neodporúčam.

Pri prácach spojených s opravami, rekonštrukciou, údržbou spoločných časti a spoločných zariadení domu a pozemku nad 1000 € by vždy mala byť uzatvorená ZoD v ktorej máte dojednané napríklad: dátum zhotovenia, poistenie dodávateľa prác, možnosť reklamácie vykonaných prác, pokuty za nedodržanie termínu, zádržné a pod. To všetko si pri objednávke neviete dojednať a možno firma aj zanikne a kde budete uplatňovať reklamáciu, ak práce budú nekvalitné. Potom sa znôška pripomienok znesie na správcu.

Viem, že finančné prostriedky vo FO sú majetkom vlastníkov a teda vlastníci nadpolovičnou väčšinou rozhodujú o možnosti ich čerpania.

Ak ste napriek všetkému odsúhlasili svoje riešenie objednávkou, potom ste mali odsúhlasiť aj zodpovednosť za vykonanie prác, dozor nad výkonom prác a správcu z tejto činnosti vynechať prijatím uznesenia, že zodpovednosť, priebeh prác, kvalitu prác bude preberať napríklad trojica určených vlastníkov.

Správca postupoval správne, ak žiadal problém riešiť ZoD, výhrady mám len k dĺžke prípravy – 3 mesiace.

18.8.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Doporučujem:

1) rozdať v dome do poštových schránok oznam, cez ktorý sa zistí, ktorí vlastníci v dome majú pripojenie na internet a súhlasili by s dodatkom Zmluvy v ktorom bude schválené elektronické hlasovanie.

2) Následne, ak sa zistí dostatočný počet vlastníkov s pripojením je treba spracovať a odsúhlasiť dodatok k Zmluve ( o výkone správy alebo o spoločenstve) a tento dodatok v písomnom hlasovaní odsúhlasiť a následne zabezpečiť registráciu Dodatku. (ktorý podpíše odsúhlasená zodpovedná osoba).

3) Registrovaný Dodatok obdrží každý vlastník bytu a NP v dome a tým sa zároveň dozvie, že hlasovanie elektronickou formou je v dome možné.

4) Ak je to spoločenstvo tak určite má aj e-mailovú adresu, ak je v dome správca musí dať súhlas k použitiu svojej e-mailovej adresy (nezabudnite na to !!).

Postup je administratívne náročný ale ak v dome nemáte dostatočný počet k hlasovaniu ani na schôdzi, ani pri písomnom hlasovaní budete naďalej stagnovať a nepríjmete žiadne rozhodnutie, ktoré Vás pri správe domu posunie ďalej.

4.8.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

V súlade so závermi súdnej praxe sa do definície spoločných časti domu explicitne zakotvujú aj balkóny, lodžie a terasy, čo doteraz vyplývalo z právnej úpravy len implicitne. Ide totiž o spoločné časti domu, na ktoré niektorí vlastníci prispievajú aj zvýšeným príspevkom do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa § 10 ods. 1 zákona.

V prípade balkónov, lodžií a terás nejde o priestorovo vymedzenú časť budovy, ktorú by bolo možné charakterizovať ako miestnosť alebo súčasť súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej technickej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako, ako obvodový plášť, či strecha budovy. Tento princíp sa uplatní aj v prípade, ak ide o prvky priliehajúce k jednotlivým bytom, pričom možno označiť za nepodstatné, že na takýto konštrukčný prvok majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov. V zmysle právnej teórie ide o tzv. relatívne spoločné časti domu.

27.7.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Do nekonečna, teda do jedného roka to už musí byť súhlas 2/3 hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Po roku (bezvládia) začínate zase s nadpolovičnou väčšinou, neskôr pri nedosiahnutí uvedeného počtu hlasov u jedného z kandidátov to budú zase 2 /3 hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.

Takéto opakované hlasovanie bolo v jednom spoločenstve 7x, teda do doby, keď sa jeden s kandidátov vzdal, inak by možno volili doteraz. Je to nedokonalosť zákona, na ktorú treba práve teraz pri novelizácii 182 poukázať. Pri opätovnom hlasovaní by mal byť zvolený ten, ktorý získal najvyšší počet hlasov. V opačnom prípade nastáva v dome bezvládie, ktoré môže trvať teoreticky aj niekoľko rokov.

14.7.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

K odpredaju je potrebný 100%-ný súhlas vlastníkov § 14b ods.3

Finančné prostriedky získané predajom sú jednotlivých vlastníkov v dome, nie príjmom fondu opráv.  Zmena spoluvlastníckeho podielu musí byť zapísaná v katastri u každého vlastníka v dome.

3.7.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

NIE, nepostupovala v zmysle zákona. Nerešpektovala vôľu vlastníkov. Však sa jej to aj vypomstilo, pretože na zhromaždenie prišiel veľmi malý počet vlastníkov a nakoniec prítomní vlastníci zhromaždenie anulovali a bolo neplatné.

Ak volené orgány v dome nenačúvajú požiadavkám vlastníkov a domnievajú sa, že zvolením do funkcie im patrí dom a rozhodovanie v ňom bude len podľa ich vôle, vždy to skončí zle a vlastníci si zvolia nové orgány, ktoré budú plniť vôľu vlastníkov a nie opačne, že vlastníci sa budú prispôsobovať rozhodnutiam rady alebo predsedu.

15.6.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Overovatelia sa volia buď s časovou obmedzenosťou alebo bez nej. Väčšinou sú to členovia rady, pri správe firmou zvolení dvaja vlastníci. Odmena sa spravidla určuje 10 €/hod. Pri odmenách členov rady sa zohľadní aj práca overovateľov. U správcovskej firmy je to treba mať vopred odsúhlasené na schôdzi. Ale aj správca má nejaký limit samostatného rozhodovania, takže ročne, ak bolo písomných hlasovaní viac, zohľadní v odmene tento výkon.

Zákon o vlastníctve bytov a NP tento problém nerieši, je to na rozhodovaní vlastníkov, zvoliť môžu vlastníci overovateľov nadpolovičnou väčšinou prítomných na schôdzi alebo zhromaždení. Je teda vecou vlastníkov v dome koho si zvolia a či to bude len na konkrétne hlasovanie alebo to bude platiť do odvolania.

Ak sú v dome pochybnosti, že overovatelia nepracujú „zodpovedne a správne“, vlastníci si môžu odsúhlasiť na overovanie notára, ale ten si účtuje podľa cenníka notárov poplatok za každý hlas (pravdepodobne je to 4,20 €/jedno overenie).

25.5.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Doručovanie písomnosti je jasne uvedené v § 14a ods.2. Zo znenia jasne vyplýva, že oznámenie o schôdzi alebo písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, ak v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve nie je iný spôsob doručovania.

Takže pozvánka musí byť doručená každému vlastníkovi (môže to byť do poštovej schránky, poštou, poštou s doručenkou, osobným prevzatím pozvánky v byte, mailom a pod.). V každom prípade samotné doručovanie „opakujeme“ musí byť upravené v zmluve.

Rôzne oznámenia, uznesenia zo schôdze, informácie z činnosti správcu, môžu byť doručované formou vývesky na tabuli k tomu zriadenej. Ale aj tento spôsob doručovania musí byť v zmluve o výkone správy a schválený vlastníkmi. Na najbližšej schôdzi v dome riešte dodatkom k zmluve spôsob doručovania. Je to veľmi dôležité a tento nedostatok sa Vám môže vypomstiť pri najbližšom súdnom spore.

SPRÁVCA si spôsob doručovania v dome nemôže sám upravovať, musí sa pridržiavať ustanovení zákona o vlastníctve bytov a NP. Podľa konkrétnej situácie v dome si vlastníci odsúhlasia spôsob doručovania všetkých dokumentov, ktoré od správcu požadujú.

Zlý príklad z praxe:

pozvánka na zhromaždenie vlastníkov je v 1 vyhotovení daná na tabuľu vo vchode. Výsledok, väčšia polovica vlastníkov si to nevšimne a tak na zhromaždenie príde len 12 vlastníkov z 92 bytového domu. Excelentné porušenie zákona, ale hlavne povinnosti samotného predsedu, ktorému takýto stav v dome vyhovuje.

Dobrý príklad z praxe:

Mala som možnosť konzultovať Zmluvu o výkone správy jedného správcu z Považskej Bystrice, zmluva je síce obsiahlejšia, ale je v nej riešené všetko. Správca v nej obsiahol všetky možné sporné body, ktoré v praxi nastali a takto sa v budúcnosti vyhne nedorozumeniam pri správe bytových domov. Možno len pochváliť prácu takéhoto dôsledného správcu.

21.5.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Keďže zmenu formy správy zo správcu na spoločenstvo ste si už nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome odsúhlasili budete ďalej pokračovať § 7, ods. 8, § 7d, ods.3

Pred rozhodnutím o zlúčení ste si dúfam odsúhlasili znenie Zmluvy o spoločenstve, orgány spoločenstva a dohodli, že účet v banke bude samostatný pre váš dom, upravili ste si hlasovanie. Zápis zmien je predmetom registrácie do 7 dní prísl. správnemu orgánu. Upravenú zmluvu musí po registrácii predseda doručiť každému vlastníkovi bytu a NP v dome.

20.5.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Otázka nie je jasná, a preto odpovedáme vo všeobecnej rovine. Predseda SVB musí mať svoju odmenu odsúhlasenú nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Zvyčajne sa tak deje hneď pri akte volieb do volených orgánov. Odmena uvádzaná ako poplatok za správu sa delí na odmenu predsedu a členov rady, prípadne aj osoby, ktorá zabezpečuje ekonomickú činnosť v spoločenstve. Každá odmena musí byť zdanená a ak nejde o dôchodcu, kde je výnimka, musí sa z vyplatenej čiastky uhradiť aj zdravotné a sociálne poistenie. Odvod za spoločenstvo a s tým spojené povinnosti zabezpečuje ekonómka. Samotný príjemca odmeny ako zamestnanec má taktiež odvodové povinnosti, takže z odmeny napríklad cca 300 eur/mesačne dostane zamestnanec (predseda) na svoj účet napríklad 230 €, žiadne kompenzácie odvodových povinnosti nie sú prípustné.

30.4.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Nie, nie je. Zákon presne a jasne stanovuje postup pri písomnom hlasovaní v dome. Odporúčame cez advokáta riešiť problém súdnou cestou.

24.4.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Vecná pôsobnosť zákona je vymedzená na výkon verejnej moci a personálna pôsobnosť na orgány verejnej moci. To, či organizácia je orgánom OVM vyplýva v prvom rade z toho, či vykonáva verejnú moc.

Ústavný súd SR sa k otázke definovania subjektu ako OVM vyjadril napríklad následovne:

Za orgány verejnej moci treba považovať, jednak orgány štátnej moci a jednak orgány verejnej správy. Orgánmi štátnej moci sú NR SR (ako orgán zákonodárnej moci), prezident SR a vláda SR (ako orgány výkonnej moci), ústavný súd, všeobecné súdy a Súdna rada SR (ako orgány súdnej moci).

Orgánmi verejnej správy sú jednak orgány všeobecnej a špecializovanej štátnej správy (ústredné, resp. s celoštátnu pôsobnosťou a regionálne), ďalej vyššie územné celky a obce ako orgány územnej a obecnej samosprávy a napokon aj iné subjekty, ktoré vykonávajú niektoré právomoci verejnej správy.

Z hľadiska problematiky je pre orgány verejnej moci príznačné najmä to, že náplňou ich činnosti je realizácia práv a povinnosti verejnej moci, že pri tejto činnosti hospodária s verejnými financiami alebo nakladajú s majetkom štátu, alebo majetkom obce.

Základnou povinnosťou, ktorú zákon ustanovuje, je povinnosť vykonávať verejnú moc elektronicky, pričom orgán verejnej moci (OMV) má povinnosť komunikovať elektronicky a občan/podnikateľ sa môže rozhodnúť, či bude smerom k OVM komunikovať elektronicky alebo nie. Názory na výklad povinností spoločenstva inštalovať elektronickú schránku sa rôznia. Z praktického a reálneho pohľadu (môjho osobného) tvrdím, že v malých spoločenstvách, kde nie je k dispozícii počítač sa e-geverment nerealizuje. Vo viac bytových spoločenstvách, ktoré si aj ekonomickú činnosť správy spracovávajú samostatne je vytvorenie elektronickej schránky účelne a uľahčuje komunikáciu tak s verejnou, ako aj štátnou správou.

21.4.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Reklamáciu v spoločenstve uplatníte v písomnej forme u dozorného orgánu, teda rady. V prípadoch pochybnosti u vyúčtovaných nákladoch za teplo a ohrev teplej vody sa môžete obrátiť aj na SOI.

Ďalšou možnosťou u vlastníka bytu a nebytového priestoru v prípade reklamácie je riešenie súdnou cestou. Vždy si naj­prv pozrite Zmluvu o spoločenstve, kde ste si odsúhlasili jednak rozsah poskytovaných služieb spojených s bývaním a spôsob rozúčtovania jednotlivých služieb. Možno práve tam zistíte odpoveď na svoju reklamáciu.

Nedoplatok však odporúčame vždy do určeného termínu vyrovnať a až tak riešiť reklamáciu. Doba vrátenia preplatku z ročného vyúčtovania, zaplatenia nedoplatku, ale aj uplatnenia reklamácie musí byť vždy na ročnom vyúčtovaní uvedená.

16.4.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

ÁNO. Novela zákona o vlastníctve bytov č. 476 v § 14b, ods. 5 jasne znie: Súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu (zákon č. 447/2008 Z. z.).

9.4.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Nie, nie je. Dnes, keď sa sťažujeme práve na ľahostajnosť mladých ľudí, je treba takúto iniciatívu podporiť a nie zadusiť v zárodku. Predseda, ktorý sa chová ako narcis, nie je dobrým riešením v dome. Vytvorením spoločenstva v dome k správe domu, už samotný názov hovorí, že správu budeme zabezpečovať spoločne, teda bude sa na nej podielať väčšina vlastníkov v dome. Takúto iniciatívu vlastníkov, práve v krízových situáciách v dome aj v spoločnosti treba uvítať a podporiť. Predseda s takýmto prístupom pri správe domu nie je vhodným človekom na túto funkciu a uvažujte o jeho výmene alebo odvolaní.

2.4.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

V niektorých prípadoch sa možno oprieť o § 11, ods. 5 zákona o vlastníctve bytov. Avšak vo vašom prípade fajčenie suseda nemožno považovať za extrémny zásah do vašich práv. Fajčenie je vecou každého človeka, hoci nesmie obťažovať iných. Priateľská komunikácia so susedom by pomohla určite viacej, ako argumentácia zákonmi. Bývalý fajčiar alebo abstinujúci alkoholik sú väčšinou najväčšími kritikmi týchto závislosti. Obmedzovať suseda vo vlastnom byte nemôžete, nakoľko by ste popieral nerušený výkon jeho vlastníckych práv.

(Na margo otázky – vo vašom dome stúpa cigaretový dym dole a nie hore, lebo fyzikálne zákony tvrdia niečo iné?)

18.3.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Základné pojmy:

Revízia

• je činnosťou vykonávanou na zariadení, pri ktorej sa prehliadkou, meraním a skúšaním zisťuje technický stav zariadenia z hľadiska jeho bezpečnosti
• často sa nahrádza pojmom odborná prehliadka, odborná skúška
• revízie rozdeľujeme na východiskové a pravidelne

Východisková revízia

• je revízia vykonávaná na novom alebo rekonštruovanom zariadení, pred jeho uvedením do prevádzky

Pravidelná revízia

• je revízia už prevádzkovaných zariadení vykonávaná pravidelne v stanovených lehotách

Správa o revízii

• je písomný doklad o výsledku revízie z ktorého je zrejmý stav revidovaného zariadenia z hľadiska bezpečnosti v dobe vykonávania revízie.

K vašej konkrétnej otázke, či má vlastník po rekonštrukcii bytu a rozvodov elektriny a plynu predložiť revízne správy. ÁNO, má. Túto povinnosť niekedy automaticky stanovovali aj stavebné úrady pri ohlasovacej povinnosti a pri stavebnom povolení. Po rekonštrukcii hlavne bytového jadra vlastníci rekonštruujú aj rozvody elektriny a niekedy aj plynu. Preto v záujme bezpečnosti bývania, ochrany majetku ostatných vlastníkov v dome je nutné, aby vlastník po rekonštrukcii rozvodov v byte zabezpečil aj východziu revíziu a správu z nej doručil predsedovi alebo správcovi. Nepodceňujte tieto povinnosti, príklady z praxe jednoznačne preukazujú, že dochádza k obrovským škodám na majetku a životoch. Prijaté povinnosti v rámci uznesenia sú správne a treba na vlastníkoch vyžadovať aj ich plnenie.

28.2.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Môže, ak o doplnení programu zahlasuje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Doplnenie programu a jeho odsúhlasenie sa nemôže týkať napríklad volieb volených orgánov, pretože je pravdepodobné, že ak by na túto skutočnosť boli vlastníci upozornení už v samotnej pozvánke, bola by ich účasť oveľa vyššia na schôdzi, týka sa to aj rozhodovania napríklad čerpania FO. Preto je nutné vždy zodpovedne zvážiť, čo chceme do programu doplniť, aby týmto aktom nebolo obmedzené právo neprítomných vlastníkov na rozhodovaní a hlasovaní.

25.2.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Škoda, že nikto z vlastníkov v dome za 10 rokov túto povinnosť správcovi nepripomenul. Predseda spoločenstva v zmysle § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov požiada Kataster o zápis v znení: Žiadame o zápis záložného práva k bytu v prospech Spoločenstva vlastníkov bytov, napríklad SMREK, Podolinec v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. § 15. Zákonné záložné právo v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so súpisným číslom… na ulici…v Podolinci, vzniklo na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa ktoréhokoľvek bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Aj tie domy, ktoré majú zapísané záložne právo si musia skontrolovať a doplniť žiadosť na Kataster s novým znením, podľa novely.

24.2.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

V zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve je vždy uvedené, ktoré služby sa v dome zabezpečujú a ako bude ročný náklad rozdelený na jednotlivé byty. Ak to uvedené zmluvy neobsahujú vlastníci si môžu uznesením a nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome odsúhlasiť, že čistiace rohože, ktoré sú umiestnené v prízemí domu v spoločných priestoroch, teda chodbách(ktoré sú zároveň verejným priestorom), kde príde poštár, návštevy, údržbári, technici a pod. budú platiť z fondu opráv. Do nákladov za upratovanie sa bude potom rátať len mzda, odvody, resp. faktúra za upratovanie a náklad za čistiace prostriedky a použité množstvo vody.

21.2.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Poštová schránka je vlastníctvom vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Jej financovanie si musí zabezpečiť vlastník zo svojich vlastných finančných prostriedkov. Ak je dostatočná tvorba fondu opráv môžu si vlastníci odsúhlasiť, že výmena bude hradená z fondu opráv.

19.2.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Novela platná od 1. 11. 2018 v § 11 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov a NP stanovila právo vlastníka bytu a nebytového priestoru nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

Vlastník svoju požiadavku uplatní u správcu alebo predsedu spoločenstva písomne a konkrétne tak, aby k nahliadnutiu boli pripravené tie doklady, ktoré požaduje.

Správca alebo predseda spoločenstva písomne určí vlastníkovi termín a čas, v ktorom môže do dokladov nahliadať, určí osobu prítomnú pri nahliadaní.

Faktúry za práce pri obnove domu – vlastník si z nich môže urobiť výpis alebo kópie, ak sú v kancelárii takéto možnosti, alebo sa dohodne, že sa faktúry skopírujú, a tak oproti zaplateniu nákladov na rozmnožovanie ich následne obdrží.

Výpisy z účtu domu – rozmnožovanie neodporúčame, jednalo by sa o porušenie zákona o ochrane osobných údajov, pretože sú tam platby ostatných vlastníkov bytov v dome. Vlastník sa vo výpise môže pozrieť na svoju platbu, prípadne podľa faktúr, ktoré požaduje skontrolovať úhrady týchto faktúr.

Zápis o nahliadaní do požadovaných dokladov musí byť v písomnej forme, aby spätne vlastník netvrdil, že mu požadované doklady neboli predložené. Vyznačte čas a osobu, ktorá bola prítomná zo strany správcu alebo spoločenstva. Vlastník zápis podpíše s tým, že berie na vedomie, že napríklad skopírované faktúry slúžia len pre jeho potrebu a že musí zachovávať mlčanlivosť a nesmie robiť ďalšie kopírovanie a rozširovanie, bez súhlasu správcu alebo predsedu. Preto je dobré ak si skopírované doklady ošifrujete.

17.2.2020 Zdenka Jurčáková, odborný konzultant ZSaUN

Nemožno vymedziť ako samostatné jednotky priestory, ktoré sú príslušenstvom bytu, ale ani priestory, ktoré tvoria spoločnú časť domu. Lodžie sú spoločnou časťou domu v zmysle § 2, ods. 4 zákona o vlastníctve bytov s NP s tým, že výpočet spoločných častí domu v zmysle zákona je iba demonštratívny. Nejedná sa o priestorovo vymedzenú časť budovy, ktorú by bolo možné charakterizovať ako miestnosť, alebo súbor miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov domu, ktoré už svojim technickým riešením a funkciou musia byť spoločnými časťami domu tak, ako obvodový plášť budovy.

Tento princíp sa uplatňuje aj v prípade, ak sa jedná aj o prvky priliehajúce k bytom a je nepodstatné, že na lodžiu má prístup iba vlastník priliehajúceho bytu. Opravu a nie sanáciu s následnou hydroizoláciou vlastník určite pred 20 rokmi nerealizoval. Preto rozhodnutie väčšiny vlastníkov by mal skôr uvítať, ako negovať, veď sa zhodnocuje aj časť jeho majetku a zvyšuje cena jeho bytu.

17.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Vážený pán,

Zákonom  č. 100/2014 Z. z. bol doplnený zákon č. 657/2004 o tepelnej energetike s tým, že sa implementovala smernica EP a Rady 2012/27/EÚ, ktorou bola povinnosť montáže PRVN na všetky vykurovacie telesa v byte, najneskôr do 31,12.2016

Ak vlastník odmietne montáž písomne ho upozornite, že pri rozpočítavaní nákladov na teplo budete pokračovať v zmysle platnej smernice URSO č. 630 v znení vyhlášky č. 358/2009 § 7, ods. 4, ktorá stanovuje presný postup výpočtu, ak vlastník nemá zapojené PRVN.

17.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Nuž poradiť tak, aby boli všetci spokojní asi nedokážem. Prostriedky fondu opráv sú finančnými prostriedkami všetkých vlastníkov bytov v dome. Teda vlastníci rozhodujú hlasovaním o ich použití.

Zástupcovi vlastníkov nemožno na druhej strane uprieť snahu, že chcel, aby boli všetky priestory v dome čisté a vymaľované. Ak by začal každý maľovať sám a ešte aj rôznymi odtieňmi farieb, neviem si predstaviť, ako by to v dome vyzeralo.

Neviem výmery vymaľovaných plôch, teda nemôžem posúdiť či 2.000 € je veľa alebo málo.

Zákon porušený bol, nakoľko vlastníci s takýmto postupom nevyslovili súhlas.

Ak chcete v dome pokoj, na najbližšej schôdzi túto iniciatívu zástupcovi vlastníkov vytknite s tým, že aj do uznesenia uveďte, že vyslovujete dodatočný súhlas, ale ak by k takémuto počinu došlo v budúcnosti ” jeho snahu” oceníte tak, že musí v plnej výške neodsúhlasene finančné prostriedky do FO vrátiť.

Extrémom môže byť podanie žaloby na súd o vrátenie neoprávnene použitých finančných prostriedkov. K akej nevraživosti dôjde po žalobe musíte zvážiť, truc politika niektorých vlastníkov potom ide až do extrému.

Pozdravujem.

10.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Mesačný zálohový predpis je spravidla rozdelený na časť vyúčtovateľných položiek a v druhej časti sú nevyúčtovateľné položky a to poplatok za správu a tvorba fondu opráv. Môže tam byť aj HS . Poplatok za správu je vyúčtovateľná položka, teda aj pri ročnom vyúčtovaní musí byť jasne uvedené, že poplatok za správu, ak vlastník riadne platí je … predpis za rok … a platby za rok … teda vo vyúčtovaní nemá byť ani nedoplatok, ani preplatok ale  nulová položka.

Môže sa stať, že niektorí vlastníci nezaplatia včas, alebo si bezdôvodne mesačnú zálohovú platbu krátia, alebo máte neplatičov v dome. V takom prípade má správca právo zúčtovať poplatok za správu z FO.

Spravidla má každý správca už v Zmluve o výkone správy uvedené, že v prípade krátenia platby zo strany vlastníka sa z úhrady financuje 1. poplatok za správu, 2. tvorba FO a až potom sa robia úhrady ďalších položiek spojených s bývaním, znamená to, že s takejto platby budem účtovne krátiť poplatok za teplo, môže to byť TV a pod.

Tvorbu a čerpanie FO od správcu požadujte a skontrolujte si, či ozaj neplatíte 2x poplatok za správu (takéto počínanie správcu by už zakladalo dôvod na trestné stáanie, čo sa mi nechce veriť.

Ak Vám dlhodobo správca nedá k dispozícii požadované dokumenty, zmeňte správcu.

4.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Vlastníci bytov a NP v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu § 10, ods. 1

Rozhodnutie vlastníkov je v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov.

Doporučujem prepočítať zvýšenie 5  eur x počet bytov v dome a podeliť celkovým spoluvlastníckym podielom v dome. Tak Vám vyjde navýšenie na m2 a ten premietnite do tvorby FO každého bytu,

Tento prepočet potom oznámte na vývesnej tabuli v dome, Správca musí pokračovať podľa zákona a nemôže konať v rozpore so zákonom, nie je podstatné, že si to takto vlastníci schválili, správca musí ovládať zákon a nie jednotliví vlastníci ( aj keď je pravdou, že neznalosť zákona nikoho neospravedlňuje).

Chcem veriť, že správca na schôdzi vlastníkov nebol prítomný, aby vlastníkov upozornil, že prijímajú rozhodnutie, ktoré nie je v súlade so zákonom, teda je neplatné.

4.2.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Zmena zákona = zmena zmluvy ?

Prvá časť otázky smerovala k postupu správcu z dôvodu novely zákona č. 182/1993 Z.z. Pre upresnenie je najprv potrebné vysvetliť či zmena zákona č. 182/1993 Z.z. znamená povinnosť zmeniť zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve ?

Na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, zodpovedá samotný zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 25a : “Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.”

To znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. Správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.

Toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. Podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu:“ V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”  Pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať. ( Napr. Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010 : Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.)

Od 1.2.2020 je toto ustanovenie § 25a doplnené o odsek 2, ktorý upresňuje pojem vlastník budovy, používaný inými zákonmi, vo vzťahu k pojmu vlastníci bytov a NP a s tým súvisiaca zodpovednosť :

Ak osobitný predpis priznáva práva alebo ustanovuje povinnosti vlastníkovi budovy, za vlastníka budovy sa pri domoch považujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Za ich uplatnenie alebo plnenie zodpovedá spoločenstvo alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť spoločenstvu alebo správcovi uplatniť práva alebo plniť povinnosti, inak zodpovedá za tým vzniknutú škodu.

            Zo zákona č. 476/2019 Z.z., ktorým sa mení zákon o vlastníctve bytov a NP vyplývajú nasledovné povinnosti :

• správca a spoločenstvo majú povinnosť upraviť zverejnené zoznamy vlastníkov podľa § 9 ods. 3 do 29. februára 2020, tak aby v zozname boli uvedení už len tí vlastníci, ktorých nedoplatok ( ) bude najmenej vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia.
• správca alebo spoločenstvo sú povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome, ak bude domový poriadok vlastníkmi schválený, za tým účelom by mali vlastníkov informovať o možnosti vlastníkov schváliť pre bytový dom domový poriadok, napríklad aspoň pri najbližšej schôdzi.

Zmena zmluvy alebo úplné znenie zmluvy ?

Ak je zmluva o výkone správy platná a je potrebné urobiť jej zmenu , znamená to, že práve táto zmena musí byť predmetom hlasovania vlastníkov podľa § 14b ods. 1 písm. e) zákona č.182/1993 Z.z.

Ak sa zvolá schôdza za účelom hlasovania o zmene zmluvy o výkone správy, vlastníkom by mal byť predložený dodatok / návrh s uvedením konkrétnych ustanovení zmluvy, ktoré sa majú zmeniť alebo doplniť, a nového znenia menených alebo dopĺňaných ustanovení. Táto zmena zmluvy môže byť na schôdzi odsúhlasená napríklad len z časti (napr. len niektoré body zmeny), a až zákonným kvórom hlasov (za dodržania postupu zvolania schôdze) odsúhlasená zmena po jej podpísaní ustanovenými osobami je záväzná pre všetkých vlastníkov. Takto to vyplýva aj z ust. § 8a ods.1 zákona 182/1993 Z.z., ktorý hovorí konkrétne, že zmena je záväzná … ak je podpísaná správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a NP v dome, a v ďalšej vete hovorí, že správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a NP v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a NP v dome.

Ak by už pri hlasovaní bolo vlastníkom predložené len úplné znenie zmluvy, mohlo by to byť pre nich neurčité. Nie je vylúčené, aby vlastníkom pri hlasovaní bol predložený dodatok / návrh s uvedením len tých bodov, ktoré sa majú v zmluve zmeniť alebo doplniť, a zároveň aj návrh úplného znenia zmluvy, avšak riadne úplné znenie zmluvy by mal správca vyhotoviť až na základe schválenej zmeny.

Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 283/2018, ktorým sa menil zákon o vlastníctve bytov a NP (k bodu 20) : „Zároveň sa navrhuje, aby správca po každej zmene zmluvy o výkone správy zasielal každému vlastníkovi úplné aktualizované znenie zmluvy o výkone správy.”

Súčasne s rozhodnutím o zmene zmluvy musia vlastníci rozhodnúť aj o poverení osoby, ktorá bude oprávnená podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a NP v dome.

Len pripomienka k zvolávaniu takejto schôdze za účelom prijatia zmeny zmluvy o výkone správy. Podľa § 14a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Ak je v programe schôdze uvádzané len to, že predmetom hlasovania bude zmena zmluvy o výkone správy, mohli by vlastníci tvrdiť, že to bolo neurčité, preto je vhodnejšie uviesť aspoň oblasť, ktorej sa zmena týka (napr. zmena zásad platenia úhrad za plnenia, zmena zásad určenia výšky platieb za správu alebo zmena povinností správcu či valstníkov a p.) Jedná sa najmä o vlastníkov, ktorí so zmenami nebudú súhlasiť, ktorí hlasovali proti prijatiu zmeny, a budú si to brať ako údajný dôvod pre podanie žaloby v zmysle § 14a ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. V každom prípade je potrebné však brať do úvahy všetky okolnosti konkrétneho prípadu – dodržania zákonných ustanovení pre zvolanie schôdze, konanie schôdze (konanie písomného hlasovania) a schváleného a podpísaného právneho úkonu zmeny zmluvy.

4.2.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pekný deň,

podľa § 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. je spoločná televízna anténa považovaná za spoločné zariadenie domu. (Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.)

Zmluva o výkone správy musí obsahovať zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi.

Podľa § 10 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Podľa § 14b ods. 1 písm. i) uvedeného zákona vlastníci bytov a NP v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi.

Ak predmetný poplatok môže byť považovaný za náklad na prevádzku spoločného zariadenia domu, mohli o ňom vlastníci rozhodnúť. Vlastník, ktorý bol prehlasovaný, môže v každom prípade žiadať súd o preskúmanie veci v zákonom určenej lehote (do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká).

31.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Zmluva o výkone správy musí obsahovať aj zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi a zásady určenia výšky platieb za správu. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný dodržať zásady, ktorú sú v zmluve o výkone správy dohodnuté, a príp. ak dohodnuté neboli, mali by byť schválené vlastníkmi ako dodatok k zmluve o výkone správy. Ak je priestor P na LV v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, je možné zálohový predpis, ktorý sa viaže k jednému nebytovému priestoru rozdeliť pre jeho jednotlivých spoluvlastníkov, ktorí by sa mali podieľať na nákladoch na plnenia podľa ich spoluvlastníckych podielov. Poplatok za správu garáže (t.j. súčasť platby za správu) sa môže účtovať len tak, ako bol v zmluve o výkone správy odsúhlasený, závisí to od toho či sa poplatok viaže k nebytovému priestoru (a má byť pomerne rozdelený medzi spoluvlastníkov) alebo bolo výslovne uvedené, že takýto poplatok hradí každý vlastník garážového státia (spoluvlatsník garáže). Rovnako by to malo byť aj pri nebytovom priestore, v ktorom sa nachádzajú kobky. Ak je však výmera kobky ako príslušenstva bytu rátaná do vyúčtovania vzťahujúceho sa k bytu, nesmie dôjsť k duplicitnému vyúčtovaniu preddavkov na služby. Preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv musí byť účtovaný v zmysle rozhodnutia vlastníkov. Pre konkrétnejšie vysvetlenie by bolo potrebné poznať presné okolnosti a znenie zmluvy ako aj rozhodnutia vlastníkov. Základom však je, aby zálohové predpisy účelne pokryli náklady, ktoré sa k danému priestoru viažu a neukladali jednotlivým vlastníkom také úhrady, ktoré nevyplývajú zo zmluvy alebo rozhodnutia vlastníkov.

Podľa Uznesenia Najvyššieho súdu SR zo dňa 24. mája 2017, sp.zn. 6Sžo/82/2015 :

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zákonov (ďalej aj ako „bytový zákon“) definuje pojem nebytový priestor v § 2 ods. 3 bytového zákona. Podľa tohto zákonného ustanovenia sa nebytovým priestorom rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Nebytový priestor – garáž, ako reálna časť bytového domu je samostatným predmetom vlastníckeho práva, je samostatnou vecou v právnom zmysle, a teda i predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Citovaný zákon upravuje i spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Súd dodáva, že podľa § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka predmetom občiansko-právnych vzťahov môžu byť len byty a nebytové priestory. Garážové státie ako také v danom prípade nevykazuje pojmové znaky nebytového priestoru v zmysle bytového zákona (alebo iného právneho predpisu). Nejedná sa o samostatný nebytový priestor, nie je ani samostatnou vecou v právnom zmysle. Nemôže byť preto predmetom prevodu vlastníckeho práva (alebo iného vecnoprávneho nakladania) na základe kúpnej (alebo inej) zmluvy. Nie je ani predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Garážové státia sa nachádzajú v nebytovom priestore (garáž), ktorý je predmetom evidovania, a ktorý môže byť predmetom podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Je zároveň potrebné konštatovať, že i keď garážové státie nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, je možné vzájomne upraviť užívanie konkrétnych garážových státí v garáži dohodou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome z titulu ich podielového spoluvlastníctva. Znamená to, že nič nebráni tomu, aby sa spoluvlastníci dohodli na rozsahu a spôsobe užívania spoluvlastníctva, trebárs aj tak, že vlastníctvo určitej časti spoločnej nehnuteľnosti (spoluvlastnícky podiel) bude oprávňovať spoluvlastníka užívať určitú časť priestoru (napr. garážové státie), pričom spoluvlastníci navzájom budú rešpektovať výsostný charakter práva na užívanie určitej časti spoločnej veci dohodnutým spôsobom a nebudú do neho zasahovať.

31.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pekný deň,

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má odpoveď na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, uvedenú v § 25a :

• 25a
  Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.

To znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. Správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.

Toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. Podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu : “ V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”  

Pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať.

Napr.

Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.

Od 1.2.2020 bude toto ustanovenie novelizované na nasledovné znenie : 

27.1.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Správca Vášho bytového domu ktorým je SBDO má s každým vlastníkom uzatvorenú Zmluvu o výkone správy. Pozrite sa do svojej zmluvy ako sú upravené vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu. V zmluve musíte mať uvedené aj zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. V zásade platí, že o každom čerpaní z fondu opráv rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.

Správca musí vypracovať do 30. novembra v bežnom roku Plán opráv na nasledujúci rok § 8b ods,1 písm. g.

Stavebné bytové družstva majú vybudované kapacity údržbárov, ktoré môžu využiť na riešenie opráv v spravovaných domoch, samozrejme, že to musia vlastníci v dome odsúhlasiť.

Klasické výberové konanie podľa zákona správca nevykonáva, avšak predkladá vlastníkom aspoň 3-4 ponuky firiem a vlastníci si odsúhlasia ktorú firmu chcú alebo nechcú.

V dome máte zvoleného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje styk a požiadavky vlastníkov medzi správcom a vlastníkmi.

Skúste si preštudovať svoju zmluvu o výkone správy a konkrétne nám napíšte v ktorej časti dochádza zo strany správcu k jej porušovaniu.

Rozvody v dome sú v spoluvlastníckom podiely každého vlastníka, pri ich výmene o firme ktorá to vykoná, v akom čase, za aký finančný náklad rozhodujú vlastníci.

Mgr. Eugen Kurismký, ZSaUN

Ak chcete vo Vašom dome niečo rekonštruovať, malo by to byť  naplánované v pláne opráv.  Plán opráv  predkladá správca na schválenie v novembri kalendárneho roku  vlastníkom. Na odsúhlasené práce nie je povinnosť výberového konania.  Ak vlastníci chcú, dodávateľa (mimo havarijných stavov) si môžu  vybrať sami. Výsledok výberového konania (dodávateľskú firmu) oznámia správcovi a ten objedná realizáciu prác u vybratého dodávateľa.  Na menšie práce – údržbu – vlastníci splnomocnia  paušálne správcu , ktorý objednáva a uhrádza tieto drobné opravy  do určitej výšky. Táto dohodnutá suma  by mala byť zakotvená v zmluve o výkone správy, alebo suma bola odsúhlasená na schôdzi (mali by ste nájsť  výšku – sumu  v niektorom zo starších uznesení zo schôdze).  Opravy nad túto sumu  by ste mali odsúhlasiť na Vašej schôdzi. Podľa toho, čo uvádzate, zjavne ste si výberové konanie  neurobili a tak správca zadal práce na základe svojho rozhodnutia. Nevieme, o aké sumy sa jedná. Vašim právom je skontrolovať ,  či boli práce prevedené správne, kým boli odkontrolované/prevzaté.  Rozvody za ležaté rozvody patria  do spoločných častí domu, je to spoluvlastnícky podiel, ktorého poruchy rieši správca a nie dodávateľská vodárenská spoločnosť. Príbuzenské vzťahy medzi SBDO neriešime, správca rozhodol, lebo ste si nevybrali nikoho.  Sme toho názoru, že je podstatná kvalita prevedených prác a cena, za ktorú bolo dielo zrealizované. V prípade Vašej nespokojnosti riešte v budúcnosti dodávateľské práce výberovým konaním.

29.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

tak ako v iných obciach aj Bratislava postupuje podľa prijatého VZN – https://www.bratislava.sk/sk/komunalny-odpad (VZN a jeho  zmeny).

Vysvetlenie podalo Finančné riaditeľstvo SR – citujem časť : Pretože podmienky nakladania s komunálnymi odpadmi upravuje zákon o odpadoch, je potrebné pri nákladoch na zbernú nádobu na zmesový komunálny odpad vychádzať z ustanovenia § 81 ods. 3 zákona o odpadoch, ktoré bližšie vymedzuje spôsob ich úhrady, ako aj kto je povinný ich uhradiť. Podľa predmetného ustanovenia náklady na zbernú nádobu znáša pôvodný pôvodca komunálneho odpadu. Podľa § 77 ods. 9 zákona o miestnych daniach obec do poplatku môže zahrnúť náklady na zbernú nádobu na zmesový komunálny odpad, náklady na zabezpečenie zberných nádob na triedený zber.

Aj v iných obciach (mestách) vyžadujú, aby si náklady na vybudovanie nového stanovišťa, resp. uzamykateľného prístrešku, hradili občania.

30.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa ustanovenia § 7d ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločenstvo vlastníkov bytov nezaniká jeho zrušením a vstupom do likvidácie, ale až jeho výmazom z registra spoločenstiev. Zároveň, základnými zásadami správy bytového domu sú zásada výlučnosti formy správy bytového domu vyplývajúca z ustanovenia § 6 ods. 3 a 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorej nesmú byť na správu domu dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu, na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve a zmluvy uzatvorené v rozpore s týmto ustanovením sú neplatné (s výnimkou prvej uzatvorenej) a zásada kontinuity výkonu správy bytového domu stanovená v ustanovení § 7d ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., podľa ktorej spoločenstvo nemožno zrušiť, ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.

Na základe uvedeného k ukončeniu spôsobu výkonu správy samosprávou – spoločenstvom dochádza až zánikom tejto právnickej osoby, t.j. jej výmazom z registra spoločenstiev a až v tomto okamihu je možné začať spravovať bytový dom novým spôsobom – správou bytového domu prostredníctvom správcu. Na tieto skutočnosti by mala pamätať aj zmluva o výkone správy bytového domu, ktorá (hoci je v súlade so zásadou kontinuity výkonu správy uzatvorená ešte za existencie spoločenstva vlastníkov bytov) nemôže byť účinná skôr ako dôjde k zániku spoločenstva, nakoľko by tým došlo k porušeniu zásady výlučnosti formy výkonu správy.

Novoustanovenému správcovi bytového domu by mali s ohľadom na uvedené vzniknúť oprávnenia a povinnosti (peňažné aj nepeňažné) správcu vyplývajúce mu zo zákona a uzatvorenej zmluvy o výkone správy až od tohto okamihu.

14.1.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Niektoré stavebné úrady pri montáži klimatizácie na spoločnú časť domu vyžadujú ohlasovaciu povinnosť a vyjadrenie správcu domu.

V každom prípade ak vlastník neumiestňuje klimatizačnú jednotku na lodžiu, ale na spoločnú časť domu a k tomu ešte po zateplení musia o tom rozhodnúť ostatní vlastníci na schôdzi, pokiaľ to nemajú určené ako postupovať v Domovom poriadku, stanovách alebo v Zásadách správania a bývania v dome.

Vlastník musí najprv informovať predsedu alebo správcu a tí následne posúvajú žiadosť na rozhodnutie zhromaždenia vlastníkov bytov alebo na schôdzu vlastníkov. (pred schvaľovaním vlastníkov musí mať predseda alebo správca informáciu zo stavebného úradu )

Pozor montážna firma musí na seba zobrať zodpovednosť, že ak by v prípade poškodenia zateplenia začalo zatekanie obvodového plášťa berie riziko na seba a uhradí škodu. Zároveň je treba doriešiť odvod kondenzu z klimatizačnej jednotky.

11.1.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

1. Ak nebytové priestory boli v spoluvlastníckom podiele 52 vlastníkov v dome a z NP majú byť apartmány, potom to možno posudzovať ako prevod vlastníctva NP, ktorý si vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.
2. Ak NP v čase hlasovania boli vo vlastníctve FO a ide o zmenu NP na apartmány potom hlasovanie podlieha súhlasu dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Pozor na písmeno  e) § 14b ods. 2 (zmena, ktorá sa môže dotknúť bezprostredne susediacich bytov – neviem posúdiť, lebo to z otázky nevyplýva), pozor – na súhlas všetkých susediacich bytov.
3. Hlasovanie na schôdzi vlastníkov, pri súhlase dvoch vlastníkov, hoci bola účasť nadpolovičnej väčšiny je neplatné.

9.1.2020 JUDr. Polivková, odborný konzultant ZSaUN

Ustanovenie § 11 ods. 9 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ukladá povinnosť hlásiť správcovi počet užívajúcich osôb len vlastníkom bytov, nie aj vlastníkom nebytových priestorov.

Odlišnosť v spôsobe užívania bytov (účel bývania) a nebytových priestorov (rôzne účely, napr. garáže, podnikateľské prevádzky atď.) častokrát v praxi z hľadiska spravodlivosti odôvodňuje aj rozličný podiel na výdavkoch za úhradu niektorých plnení poskytovaných v bytovom dome. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú preto podľa ustanovenia § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. oprávnení zohľadňovať mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov v dome pri rozúčtovaní úhrad za plnenia, ako aj podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Otázka rozličnej miery užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov, na ktorú sa môže prihliadať pri rozúčtovaní úhrad za plnenia by podľa ustanovenia § 8a ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. mala byť vlastníkmi v bytovom dome dohodnutá ako obligatórna súčasť každej zmluvy o výkone správy, zákon č. 182/1993 Z. z. však nevylučuje jej riešenie aj počas platnosti zmluvy o výkone správy v prípade napr. potreby reagovania na prípadné zmeny. Rozličná miera užívania môže reflektovať na skutočnosť, že s užívaním nebytových priestorov môžu byť spojené znížené výdavky (napr. nevyužívanie výťahov vlastníkmi garáží), resp. zvýšené výdavky bytového domu (napr. vyššia spotreba elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov, väčšie znečistenie spoločných priestorov z dôvodu vyššej frekvencie návštev, či frekventovanejšie používanie výťahov), na úhrade ktorých sa majú podieľať vlastníci. „Frekvencia návštev“ v nebytových priestoroch preto môže byť vlastníkmi zohľadňovaná pri rozhodovaní o zásadách rozúčtovania úhrad za plnenia (ich zmenách) a výške príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv zo strany vlastníkov s prihliadnutím na mieru užívania spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkom nebytového priestoru, hoci objektívne určenie počtu návštev je otázne. V prípade nesúhlasu s rozhodnutím vlastníkov sa v súlade s ustanovením § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. môže vlastník domáhať v zákonnej lehote ochrany na súde.

Bez podrobného oboznámenia sa s podkladmi a konkrétnosťami prípadu je možné všeobecne uviesť, že správca bytového domu je povinný rešpektovať zásady rozúčtovania úhrad za plnenia stanovené v uzatvorenej zmluve o výkone správy, prípadne ich zmeny (samozrejme, ak nejde o rozúčtovanie vyplývajúce z právnych predpisov) a výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv, odsúhlasené vlastníkmi zákonným spôsobom hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

27.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Áno, vlastníci môžu hlasovať o zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome, ale táto miera využívania spoločných častí domu a zariadení domu musí zreteľne určovať čo a v akej zvýšenej miere je využívané a v akej sume sa to prejavuje. To že si vlastníci sami určia aký počet ľudí denne chodí do ambulancie neznamená, že je to takto dokázateľné a konkrétna suma preukázateľná. Vlastník nebytového priestoru nemusí napádať rozhodnutie vlastníkov, stačí ak vlastník nebytového priestoru dané vyúčtovanie nezaplatí a následne správca (spoločenstvo) budú musieť daného vlastníka žalovať o zaplatenie a tiež v súdnom konaní preukázať využívanie spoločných častí a zariadení domu vlastníkom nebytového priestoru a tiež či sa jedná o bežné plnenie úhrad alebo o náhradu škody či bezdôvodné obohatenie. Prvotné riešenie by mala byť komunikácia s daným vlastníkom nebytového priestoru a dohoda ohľadom miery využívania spoločných častí a zariadení a sumy, pred samotným hlasovaním vlastníkov.

9.1.2020 JUDr. Polivková, odborný konzultant ZSaUN

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neukladá vlastníkovi domu povinnosť previesť do vlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov všetky časti domu a zariadenia nachádzajúce sa v bytovom dome, ak ide o časti a zariadenia, ktoré sú spôsobilé byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. Vlastník bytového domu je v medziach svojho vlastníckeho práva (stavba bytového domu) oprávnený sám v úvodnej dokumentácií (najmä zmluva o výstavbe) rozhodnúť, ktoré samostatné časti a zariadenia bytového domu sa stanú spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami, spoločnými pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ktoré nie, tie si môže ponechať vo svojom vlastníctve (a následne ich napr. previesť na tretie osoby). Zo strany developerov sa tento postup častokrát uplatňuje práve za účelom následného získavania majetkového prospechu.

Vymedzenie spoločných častí a spoločných zariadení konkrétneho bytového domu je v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov obligatórnou náležitosťou zmluvy o výstavbe bytového domu a následne aj každej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, resp. nebytovému priestoru v tomto bytovom dome. Každý nadobúdateľ bytu, resp. nebytového priestoru je už pri uzatvorení zmluvy o prevode vlastníctva bytu oboznámený s výpočtom spoločných častí a spoločných zariadení pre konkrétny bytový dom, teda s tým, aké spoločné časti a zariadenia nadobúda s kúpou bytu do svojho vlastníctva a ich existenciu a právny zápis v katastri nehnuteľnosti si má nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru možnosť odkontrolovať na mieste samom a z verejne prístupných zdrojov. Tejto časti prevodných zmlúv sa však v praxi nevenuje dostatočná pozornosť.

Ak sú spomínané priestory od počiatku uvedené v katastri nehnuteľnosti ako samostatné nebytové priestory, sú samostatnými predmetmi vlastníckeho práva rovnako ako každý iný nebytový priestor v tomto bytovom dome. Ak tieto priestory neboli vymedzené ako spoločné časti a spoločné zariadenia, teda ani uvedené v prevodných zmluvách v ich obligatórnej časti – výpočte spoločných častí a spoločných zariadení a spoluvlastnícky podiel k nim nebol predmetom prevodu spolu s nadobúdanými bytmi alebo nebytovými priestormi, bývalý vlastník domu využil možnosť si ich ponechať. Vo vzťahu ku kotolni právna teória pripúšťa riešenie situácie eventuálnou žalobou o určenie vlastníckeho práva s tou argumentáciou, že predmetný priestor ako spoločné zariadenie patrí všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, úspech takto podanej žaloby je však s ohľadom na vyššie uvedené otázny.

27.11.2019 Ing. Jozef Habánek, odborný konzultant ZSaUN

V uvedenej otázke nie je dostatok informácií pre vyjadrenie jednoznačného záveru k posudzovanému problému. Pri meraní spotreby tepla na vykurovanie pomocou PRVN je pre určenie spotreby využívaná hodnota nameranej teploty na vykurovacom telese, ktorá je považovaná za strednú, alebo priemernú teplotu radiátora. Rozdiel medzi množstvom tepla dodaným z radiátora v závislosti od jeho veľkosti je zohľadnený pomocou korekčných koeficientov. Pre každý typ PRVN určuje výrobca metodiku pre určenie týchto koeficientov. Rozdiely v metodike sú medzi PRVN s jedným alebo dvoma snímačmi teploty a postupne sa vyvíjajú. Predpokladám, že medzi obdobím určovania koeficientov pre PRVN MEMOTRON 3 a CALORIC 5.5 prešlo viac ako 10 rokov a metodika sa mohla zmeniť. Bez uvedenia presného typu vykurovacieho telesa nie je možné určiť, či je použitý koeficient správny. Pre rozhodnutie o správnosti korekčného koeficientu nestačí porovnať pôvodný a nový koeficient na jednom telese. Dôležité je, aby v celom objekte boli určené korekčné koeficienty rovnakým spôsobom. Preto je pri použití PRVN určená podmienka, že všetky vykurovacie telesá v objekte musia mať nainštalované rovnaké PRVN. Ak boli PRVN vymenené, aj korekčné koeficienty určené rovnakým spôsobom na všetkých vykurovacích telesách, je možné sa domnievať, že použité koeficienty aj rozúčtovanie nákladov na vykurovanie sú správne. Predpokladám, že problém s rozdielnymi koeficientmi sa netýka len jedného vykurovacieho telesa, alebo bytu. Preto odporúčam vlastníkom, aby sa v prípade pochybností obrátili na odborníka, ktorý sa uvedenej problematike venuje, a dohodli s ním posúdenie správnosti použitých korekčných koeficientov pre celý objekt.

JHK

25.11.2019 Zdneka Jurčáková, Odborný konzultant ZSaUN

Pán Zelinka,

z jestvujúcej otázky nie je možné iné posúdenie Vášho problému.

Prosím skontrolujte si zmluvu o nadstavbe ale hlavne ako bol upravený spoluvlastnícky podiel všetkých vlastníkov bytov v dome po nadstavbe., tak je možné správne posúdenie.

§ 2 ods.2  charakteristika bytového domu

Váš názor, že spoločné časti domu uznávate ale spoločné zariadenia už nie nemôžem akceptovať lebo ak ste vlastníkom bytu sú spoločné časti a spoločne zariadenia súčasne  v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome. § 5 , ods1, písm.b, alebo je vaša zmluva upravená podľa § 5 ods. 1, písm. c) ? O týchto skutočnostiach nepíšete. Preto považujem vyjadrenie Vášho správcu za správne.

Jurčáková

21.11.2019 Zdenka Jurčáková, Odborný konzultant ZSaUN

Pán Ing. Zelinka

Bytový dom je v zmysle zákona o vlastníctve bytov vždy považovaný ako jeden celok, teda či s nadstavbou alebo bez nadstavby.

Dom má jeden fond opráv.

Spoluvlastnícky podiel po nadstavbe musel byť zmenený u všetkých vlastníkov v dome zápisom v katastri.

To, že máte vlastné vykurovanie a TÚV na veci nič nemení.

Podľa mňa máte svoj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, lebo ak by to tak nebolo tak by ste sa teoreticky ani nemohol dostať do svojho bytu v nadstavbe, nakoľko ste nútený prechádzať vstupom a chodbou, ktorá bola pred nadstavbou  v spoluvlastníckom podiely pôvodných vlastníkov bytov v dome.

Čo sú spoločné časti a spoločné zariadenia domu jasne stanovuje zákon č. 182/1993 § 2, ods. 4 a 5

Keďže tvoríte jeden fond opráv v dome, ktorý slúži na opravy, údržby, modernizáciu a rekonštrukciu spoločných častí a zariadení domu bude aj náklad za rozvody – stupačky platený z fondu opráv a rozpočítaný podľa spoluvlastníckeho podielu na každého jednotlivého vlastníka.

Platenie služieb spojených s bývaním je už iná parketa, platíte v nadstavbe len za tie služby, ktoré ste si na schôdzi odsúhlasili, teda vo vašom prípade to už nebude vykurovanie a teplá voda.

14.10.2019 doc. Ing. Danica Košičanová, PhD.

Dobrý deň,

tieto parametre majú spĺňať podľa:

–  Smernica 92/42/EC (Directive 92/42/EC on efficiency requirements)

– eko-norma DIN EN ISO 14001 , parametre určuje Vyhláška, ktorá predpisuje stanovenie merateľných ekologických cieľov, ktoré idú nad rámec aktuálnej ekologickej legislatívy .

–  smernice pre spotrebiče plynných palív 90/396/ES, smernice o účinnosti 92/42/ES

tabuľky som našla v príspevku, ktorý prikladám, na konci sú zdroje, odkiaľ sa čerpali informácie.

Zdroje:

BIO-ENERGETICKÝ SYSTÉM A JEHO EMISNÉ CHARAKTERISTIKY
Jozef Viglaský
Technická univerzita vo Zvolene
T. G. Masaryka 24

SMERNICA RADY 92/42/EHS
z 21. mája 1992
o požiadavkách na účinnosť nových teplovodných kotlov na kvapalné alebo plynné palivá

25.9.2019 Ing. Tatiana Cirbusová, výkonný predseda ZSaUN

Dobrý deň,

ak správca nekoná, nezvolal schôdzu už 2 roky a nekoná ani zástupca vlastníkov postupujte v zmysle zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a NP.  Najprv písomne vyzvite správcu,/ iste sa nájde v dome ¼ vlastníkov, ktorej na tom záleží/, že porušuje zákon 182/1993 Z.z. konkrétne §14a. a že jeho povinnosťou je aspoň raz ročne zvolať schôdzu. Ak sa schôdza neuskutoční do 15 dní od doručenia žiadosti, tak schôdzu môže zvolať ¼ vlastníkov bytov a NP v dome.

Citujem :

㤠14a

• Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

V odstavci 2 zákona je presne stanovené ako sa zvoláva schôdza. Citujem :

(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Uzatvorenie novej zmluvy o výkone správy nie je závislé od toho či predchádzajúci správca výpoveď akceptuje alebo nie. Dôležité je či boli dodržané zákonom vyžadované podmienky pre ukončenie pôvodnej zmluvy o výkone správy (riadne zvolanie schôdze alebo písomného hlasovania, rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov o výpovedi zmluvy, podpísaná výpoveď zo zmluvy a doručená pôvodnému správcovi, uplynutie výpovednej doby) a zákonom vyžadované podmienky pre schválenie a uzavretie novej zmluvy o výkone správy. Podľa § 14b ods. 1 písm. e) zák. č. 182/1993 Z.z. vlastníci hlasujú o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Ak boli zákonné podmienky dodržané a pôvodný správca aj tak neakceptuje výpoveď zo zmluvy a nechce správu odovzdať novému správcovi, nový správca iná možnosť  obrátiť sa na súd s návrhom napr. na nariadenie neodkladného opatrenia a v prípade finančných pochybení pôvodného správcu aj na preverenie jeho postupu prostredníctvom príslušných orgánov – ako sú inšpekcia, polícia, správca dane.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa zák. č. 182/1993 Z.z. aktuálne platného musí byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámený termín, miesto a otázky písomného hlasovania. Oznámenie miesta hlasovania je za účelom, aby vlastníci vedeli kde budú hlasovacie listiny a overovatelia. Z ďalšieho znenia §14a ods. 4 zákona vyplýva, že písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Teda samotná hlasovacia listina ani nemusí obsahovať miesto konania písomného hlasovania. Zákon sankcionuje neplatnosťou len taký hlas vlastníka – ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine. Ak  hlasovacia listina obsahuje náležitosti podľa zákona, podpis vlastníka overený určenými overovateľmi, má byť hlas vlastníka považovaný za platný. Posudzovať platnosť hlasu vlastníka v rámci písomného hlasovania môže oprávnene len súd v konaní na návrh prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8b ods. 2 zák. č.182/1993 Z.z. správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu. Závisí od konkrétnych skutočností, ktoré správca vybratému dodávateľovi vytýka – či sa týka osoby dodávateľa, ponúkanej služby alebo ceny za ponúkanú službu v porovnaní s inými subjektmi. Správca v rámci konania s odbornou starostlivosťou je povinný upozorniť vlastníkov na skutočnosti, ktoré vybratému dodávateľovi vytýka. Ak by vlastníci trvali na vybranom dodávateľovi alebo nechceli znovu rozhodovať a správca bude uzatvárať zmluvu s dodávateľom, mal by sa snažiť upraviť zmluvné podmienky tak, aby predpokladal aj tie skutočnosti, ktorých sa u dodávateľa obáva.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca je v prvom rade viazaný zákonom a rozhodnutím schôdze. Zo zákonného znenia vyplýva, že správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa. Ak k uzatvoreniu zmluvy vlastníci neuviedli cenu, správca by si mal preveriť ceny v danom čase a danej lokalite a následne pri obstarávaní služieb a tovaru dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a NP v dome. Je vhodné ceny preukázať napríklad viacerými cenovými ponukami alebo inými podkladmi, ktoré dokladujú obvyklú cenu za danú službu v danej lokalite. Ak správca na budúcu odplatu nemá prostriedky alebo zistené ceny nie sú podľa správcu výhodné, môže správca zvolať ďalšiu schôdzu alebo písomné hlasovanie, príp. postupovať podľa vlastného uváženia, čo by mohlo byť neskôr spochybňované.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. platného do 31.10.2018 – oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. Je potrebné to skúmať a rozlišovať vždy pre konkrétnu situáciu. Napríklad či rozhodnutia zo schôdze boli prijaté potrebným počtom hlasov, či bola napadnutá platnosť rozhodnutia alebo prijatého právneho úkonu. V súvislosti s inými okolnosťami to môže ale aj nemusí spôsobiť neplatnosť rozhodnutí zo schôdze.

Od 1.11.2018 platí lehota na oznámenie termínu, miesta a programu schôdze vlastníkov pre vlastníkov bytov a NP v dome najneskôr sedem dní vopred.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa definícií zákona č. 182/1993 Z.z. spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú aj kotolne vrátane technologického zariadenia. Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu aj spoločných zariadení domu. V zmluve o výkone správy musí byť dohodnutý spôsob výkonu správy aj spoločných zariadení domu a zásady určenia výšky platieb za správu. Otázka rentability správy kotolne je teda skôr otázkou ako bola dohodnutá výška platieb za správu a teda nemôže ospravedlniť správcu z plnenia tejto povinnosti – správa spoločných zariadení domu. Od zákona č. 182/1993 Z.z. však musíme odlíšiť povinnosti ustanovené iným osobitným zákonom – napr. zákon č. 314/2012 Z.z. o pravidelnej kontrole vykurovacích systémov a klimatizačných systémov. Tento zákon sa vzťahuje na vykurovací systém, ktorého súčasťou je kotol s menovitým výkonom väčším ako 20 kW, ktorý spaľuje tuhé alebo tekuté fosílne palivá, biomasu alebo bioplyn a je určený na vykurovanie vnútorných priestorov budov a prípravu teplej vody v budove, klimatizačný systém s menovitým výkonom väčším ako 12 kW. Vlastník budovy je povinný napr. zabezpečiť na vlastné náklady pravidelnú kontrolu vykurovacieho systému a klimatizačného systému, a uchovávať správu z kontroly do prevzatia nasledujúcej správy z kontroly.  Vlastník budovy môže povinnosti previesť zmluvou na spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, správcu budovy, správcu vykurovacieho systému alebo správcu klimatizačného systému. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, ktorí neprevedú tieto povinnosti, zodpovedajú za splnenie povinností spoločne a nerozdielne. Ak by teda v zmluve o výkone správy nebol uvedený spôsob výkonu správy kotla (vykurovacieho systému), za povinnosti v osobitnom zákone – 314/2012 Z.z. by nezodpovedal správca ale vlastníci bytov a NP v dome.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca nie je povinný zastupovať vlastníka, ktorý zamýšľa proti inému vlastníkovi podať návrh podľa uvedeného ust. § 11 ods. 5 zák. č.182/1993 Z.z. Vyplýva to jednak zo znenia tohto ustanovenia (…môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru) a z ostatných ustanovení tohto zákona – správca za vlastníkov môže vystupovať len v prípadoch, ktoré výslovne ustanovuje zákon – tzv. zákonné zastúpenie  (veci – návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka, pri vymáhaní úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome ).

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca v rámci ochrany práv vlastníkov môže upozorniť vlastníka na konanie jeho nájomcov a požiadať o odstránenie rušivého stavu. Avšak nemá právny základ, aby sám vo svojom mene alebo v mene vlastníkov požiadal vlastníka bytu o vysťahovanie jeho nájomcov. Povinnosť každého vlastníka veci zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv (§ 127 OZ) pôsobí v rovine vlastníckej. Ochrany vlastníckeho práva, resp. spoluvlastníckeho práva pred jeho neoprávneným zásahom sa môže domáhať len vlastník. V súdnom konaní by správca vo svojom mene nepreukázal, že je aktívne legitimovaný na podanie takejto žaloby. Oprávnenou osobou na podanie žaloby alebo návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia (napríklad uloženie povinnosti zdržať sa hluku alebo určitej činnosti) by bol napríklad jeden z vlastníkov bytov v bytovom dome. Správca môže odporučiť vlastníkom správny postup alebo situáciu riešiť ako splnomocnená osoba vlastníka. Ak by činnosťou nájomcov vznikla vlastníkom v bytovom dome škoda, takúto veci by bol správca už oprávnený aj povinný riešiť voči týmto tretím osobám.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca má voči jednotlivým vlastníkom len také oprávnenia, ktoré mu výslovne stanovuje zákon. Správcovi nie sú priznané žiadne osobitné kompetencie v rámci riešenia susedských sporov. Správca môže skôr na vlastníkov pôsobiť svojím prístupom, navrhnutím alebo sprostredkovaním riešenia, no nie sú mu priznané prostriedky vynútiteľnosti. Správca môže využiť len tie postupy, ktoré zákon č. 182/1993 Z.z. a ďalšie osobitné zákony umožňujú aj iným tretím osobám – privolanie príslušníkov PZ alebo mestskej polície, podanie podnetu na riešenie správania osoby ako priestupku, podanie trestného oznámenia, podnet iným príslušným úradom a p. Len v zákonom stanovených veciach môže správca zo svojej pozície správcu vystupovať v mene vlastníkov voči niektorému z vlastníkov (napr. §8b ods. 1 písm. b), § 9 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z.), v iných ako ustanovených veciach môže správca vystupovať len na základe osobitného splnomocnenia od oprávneného vlastníka, ktorý si uplatňuje ochranu svojich vlastníckych práv.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8a ods. 2 platného zák. č. 182/1993 Z.z. správca je v lehote do 31.mája nasledujúceho roka zároveň povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Podľa § 9 ods. 6 doterajší správca je povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné na riadny výkon správy domu novou osobou. Zo zákonnej úpravy preto vyplýva, že povinnosť vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia služieb spojených s bývaním, ak sa mení správca pred 31.májom daného roka, má najprv pôvodný správca a následne nový správca, táto povinnosť v konečnom dôsledku zaťažuje ten subjekt, ktorý je správcom k poslednému dňu lehoty – k 31.5. kalendárneho roka.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pojem “účel použitia prostriedkov fondu” sa má vykladať tak ako je uvedený. To, na čo sa majú prostriedky fondu použiť = účel, musí byť schválené uvedenou väčšinou (nadpolovičnou všetkých vlastníkov), okrem prípadu, ak by to bolo už v samotnej zmluve upravené (na aký účel sa určená časť prostriedkov fondu použije).

Výklad z Dovôdovej správy a Ministerstva financií SR znenie tohto ustanovenia vykladá.

• 14 ods. 1 písm. i) zák. č. 182/1993 Z.z.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o :

1. i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

Z dôvodovej správy k poslednej novele účinnej od 1.11.2018 :

Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Návrh zákona predpokladá štyri druhy rozhodovania vlastníkov:

1. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb na spoločné účty vlastníkov a použitie týchto prostriedkov napr. na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu, užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, prípadne súhlas s úpravami bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Z uvedeného vyplýva, že zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy by mala upravovať zásady, podľa ktorých predseda spoločenstva alebo správca postupujú pri čerpaní finančných prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv (dispozičné oprávnenia, limit čerpania, účel použitia atď.). Nakladanie s prostriedkami fondu si vlastníci môžu upraviť viacerými spôsobmi, pričom môžu zohľadniť najmä účel ich použitia a rozsah čerpania týchto prostriedkov. Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely. V tom prípade platí, že použitie týchto prostriedkov na iný účel je možné len na základe nového hlasovania vlastníkov o zmene účelu použitia podľa § 14b ods. 1 písm. i) zákona o vlastníctve bytov. Ak je rozsah dispozície s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vymedzený len rámcovo, použitie týchto prostriedkov fondu vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. i) zákona o vlastníctve bytov.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pre určenie potrebného kvóra na hlasovanie je nevyhnutné presne určiť čo sa myslí pod prístavbou balkónov – či sa na existujúcu stavbu pripájajú konštrukcie balkónov (vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu – 1/2 všetkých hlasov + 1), alebo sa menia spoločné časti domu na balkóny či sa pristavuje nová časť domu (2/3 všetkých hlasov) alebo či dochádza k zmene v podielovom spoluvlastníctve spoločných častí domu (100% všetkých hlasov).

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o :

1. a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
2. e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť.

Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8a ods. 5 Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.  Bez ohľadu na súhlas vlastníkov, zákonne je prípustné zvoliť za zástupcu vlastníkov len vlastníka z domu. Zákon však nezakazuje zástupcovi zvoliť si zástupcu. Zástupca vlastníkov však nemá zverené žiadne osobitné právomoci – informuje vlastníkov bytov a NP v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a NP v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a NP v dome.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

V zákone č. 182/1993 Z.z. platného do 30.06.2007 platilo znenie : Výpovedná lehota je šesť mesiacov, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Po zmene novelou zákona č. 268/2007 – od 01.07.2007 platí znenie: Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Zákon č. 182/1993 po jeho zmene neukladal povinnosť zmeniť výpovednú lehotu na kratšiu lehotu, pretože zákon umožňoval stranám upraviť si lehotu odchylne, teda dohodnutá lehota nebola v rozpore so zákonom. Podľa prechodných ustanovení len – Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Keď nedošlo k prijatiu zmeny zmluvy o výkone správy vlastníkmi ani k inej právnej skutočnosti, ktorá by zneplatnila predmetné zmluvné ustanovenie, platí medzi stranami pôvodne dohodnuté zmluvné znenie a správca sa môže odvolávať na zmluvne dohodnutú výpovednú lehotu. Väčšinový výklad s ohľadom na dôvodovú správu k novelám a potrebu minimálnej lehoty na zmenu správcu / správy je v zmysle, že tri mesiace je minimálna výpovedná lehota a strany sa môžu dohodnúť na lehote dlhšej.

Z rozhodnutia súdu (OS Liptovský Mikuláš, 9Cb/129/2009) :

Novely Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 367/2004 Z. z. a zákon č. 268/2007 Z. z.) nemali vplyv na platnosť zmluvného dojednania článku 9 bod 1 zmluvy o výkone správy uzavretej dňa 18. 8. 2003 o šesťmesačnej výpovednej lehote, hoci ku dňu uzavretia zmluvy bola podľa platného zákona výpovedná lehota 6 mesiacov a toto ustanovenie bolo prevzaté do zmluvy a ani po 1. 7. 2004 a ani po 1. 7. 2007 nebolo na návrh vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu – odporcu zmenené.

Navrhovateľ bol toho názoru, že ak odporca s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov do 31. 12. 2007 nedal do súladu zmluvu o správe bytov so znením ustanovenia § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 stala sa zmluva v časti trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov, preto platí výpovedná lehota zo zákona v trvaní 3 mesiacov, lebo zmluvné strany sa v zmluve o výkone správy nedohodli inak.

Súd je toho názoru, že zmluva o správe bytov v časti článku 9. 1 o dĺžke trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov je platná, lebo nie je v rozpore s ustanovením § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Preto ju v tejto časti (dĺžke trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov) nebolo potrebné uvádzať do súladu s týmto zákonom, keďže ustanovenie § 8a ods. 5 citovaného zákona nemá kogentný charakter v zmysle výlučnosti trvania výpovednej lehoty len 3 mesiace, ktorá trojmesačná výpovedná lehota platí, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Zmluvné strany sa dohodli inak pri uzavretí zmluvy o výkone správy 18. 8. 2003 a to tak, že výpovedná lehota je 6 mesačná, čo nie je v rozpore s ustanovením § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Súd má za to, že zmluvné strany sa o dĺžke výpovednej lehoty dohodli inak a je irelevantné, či tak urobili ešte pred 1. 7. 2007, pokiaľ to nie je v rozpore s § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Hoci aj prevzali do zmluvy zákonné ustanovenie kogentného charakteru, ktoré určovalo šesťmesačnú výpovednú lehotu. Tým, že ani jeden z účastníkov zmluvy nenavrhol zmenu dĺžky trvania výpovednej lehoty, vyjadrili súhlas s v zmluve upravenou dĺžkou výpovednej lehoty 6 mesiacov. Ustanovenie § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 je úpravou výpovednej lehoty pri uzatváraní zmlúv o výkone správy, alebo zmene zmlúv o výkone správy, podľa ktorého sa môžu zmluvné strany v zmluve o výkone správy dohodnúť o dĺžke výpovednej lehoty a ak sa na dĺžke výpovednej lehoty nedohodnú, je výpovedná lehota 3 mesiace. Zmluvným stranám ostáva zachovaná zmluvná voľnosť pri dojednaniach o dĺžke trvania výpovednej lehoty. Prechodné a záverečné ustanovenie § 32c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 sleduje, aby sa zmluvy o výkone správy uzatvorené do 1. 7. 2007, najneskôr do 31. 12. 2007 uviedli do súladu s týmto zákonom, ale len tie časti zmluvy o výkone správy, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Preto zmluvné dojednanie o trvaní výpovednej lehoty 6 mesiacov nie je v rozpore s § 8a ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom od 1. 7. 2007. Zákonodarca ponechal dĺžku trvania výpovednej lehoty na vôli zmluvných strán.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

URSO – Úrad pre reguláciu sieťových odvetví – cenovými rozhodnutiami napr. v tepelnej energetike schvaľuje alebo určuje regulovaným subjektom, ktoré vykonávajú regulovanú činnosť v tepelnej energetike na základe a v rozsahu povolenia na podnikanie,  cenu za výrobu a dodávku tepla alebo za výrobu, distribúciu a dodávku tepla alebo za distribúciu a dodávku tepla. Takáto úprava ceny samotná nemá vplyv na výšku mesačných úhrad na plnenia. Ak majú vlastníci v dome odsúhlasenú konkrétnu výšku sumy mesačne, platia túto sumu vlastníci aj naďalej (do zmeny novým platným rozhodnutím vlastníkov). Zmena ceny sa prejaví vo vyúčtovaní mesačných úhrad a skutočne spotrebovaných plnení.  Spomínaný § 7c ods. 2 písm. c) hovorí o návrhu na schválenie výšky mesačných úhrad a § 14b ods. 1 písm. j) hovorí o prijatí rozhodnutia vo veci hlasovania o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia, čo je širší pojem. Vlastníci si môžu odsúhlasiť mesačné platenie konkrétnej sumy alebo sumy, ktorá sa určí z jednotlivých plnení a niektoré môžu byť viazané na počet osôb bývajúcich v byte. Dôležité je dodržať potrebné kvórum pri hlasovaní – nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov v dome.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Povinnosť zastupovať má správca ako subjekt ( §9 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. ). Kto je oprávnený vystupovať za správcu vyplýva z § 13 Obchodného zákonníka, ktorý upravuje konanie podnikateľa, ktorým správca vždy je. Za fyzickú osobu podnikateľa môže vystupovať táto fyzická osoba alebo jej zamestnanec podľa jeho pracovného zaradenia. Za právnickú osobu môže vždy vystupovať jej štatutárny orgán aj zamestnanec podľa jeho pracovného zaradenia (ako je právnik, riaditeľ a p.). Správca sa vždy môže dať zastúpiť advokátom, no v tomto prípade je zastúpený správca a nie vlastníci, preto platiť trovy právneho zastúpenia má správca. Správca má nárok na preplatenie uhradených trov voči vlastníkom, za ktorých vystupuje v prípade, ak mal takéto zastúpenie s odplatou odsúhlasené vlastníkmi.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Je potrebné rozlišovať aktívnu legitimáciu – t.j. právo podať žalobu a pasívnu legitimáciu – okruh subjektov proti ktorým má žaloba smerovať. Ak vlastník spochybňuje platnosť hlasovania, ktorého sa zúčastnil a bol prehlasovaný, musí podať žalobu na súd v zákonom určenej lehote, inak jeho právo zaniká. Tento vlastník alebo ak sú viacerí vlastníci, vystupujú ako žalobcovia – uvádzajú svoje údaje ako žalobcov. Žaloba sa podáva voči ostatným vlastníkom bytov a NP v bytovom dome. V zmysle zákona správca zastupuje v konaní pred súdom aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zákonodarca vymedzuje okruh aktívne legitimovaných osôb na uplatnenie špeciálneho prostriedku právnej ochrany. A preto právo podať žalobu na súde podľa interpretovanej právnej normy nemajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník má svoj návrh smerovať proti tým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí žalobcu prehlasovali.   (Rozhodnutie Krajský súd Prešov, sp.zn. 5Co/195/2013 )

Z dôvodovej správy k novele zákona od 1.1.2016:

.. zavádza zákonný režim priameho zastúpenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov správcom v súdnych konaniach, v ktorých sú vlastníci žalovaní iným vlastníkom alebo vlastníkom, ktorý bol prehlasovaný. V aplikačnej praxi vznikajú procesne neriešiteľné situácie, kde jeden vlastník musí žalovať niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov, aby sa v režime bytového (spolu)vlastníctva dovolal súdnej ochrany. Uvedený stav nielenže bráni prístupu k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, týmto osobitne doručovať a pod.

V súlade s navrhovanou dikciou bude správca v určených sporoch zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov na strane žalovaných, pričom v danom návrhu má žalobca označiť ako pasívne legitimovaných vlastníkov (všeobecná formulácia s prípadnými prílohami v podobe listu vlastníctva) a uviesť, že zo zákona koná v danom súdnom konaní v mene a na účet žalovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca. “

Na základe uvedeného ustanovenia by mal ďalej súd konať so správcom nie s jednotlivými vlastníkmi, z dôvodu priameho zákonného zastúpenia.

Rozhodnutie vlastníkov je výsledkom procesu tvorby ich kolektívnej vôle a je záväzné pre správcu, ktorý je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Právnym úkonom sa vôľa vlastníkov bytov a nebytových priestorov stane až tým, že ju správca navonok prejaví (§ 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.). Z toho teda vyplýva, že rozhodnutia vlastníkov bytov na schôdzi vlastníkov nie sú právnymi úkonmi a nemožno sa úspešne domáhať určenia ich neplatnosti. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo zúčastňovať sa na správe bytového domu a koná týmto spôsobom okrem iného aj prostredníctvom svojej účasti na zhromaždení vlastníkov, kde má právo hlasovať a ovplyvniť výsledok hlasovania vo veciach správy domu. Môže tak prejaviť svoju slobodnú vôľu a pokiaľ je prehlasovaný, má právo obrátiť sa na súd v zákonnej lehote, aby vo veci rozhodol. Vlastník teda nemôže napadnúť uznesenie ako rozhodnutie kolektívneho orgánu, ale môže napadnúť len jeho výsledok.

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

V tomto prípade sa jedná o kalendárne dni. Lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Je určená lehota sedem dní, ktoré by mali uplynúť po oznámení (deň oznámenia poslednému vlastníkovi je rozhodujúci pre začatie plynutia lehoty) a pred konaním oznámenej schôdze alebo hlasovania. Ak bolo oznámenie doručené 10.01.2019, najskôr by sa schôdza alebo hlasovanie malo konať 18.01.2019.