Poradňa

Poradňa2023-02-24T11:26:34+01:00

Poradňa

Vitajte v poradni ,,Vy sa pýtate, my odpovedáme”. Vaše otázky z oblasti správy budov, na ktoré Vám odpovieme môžete zasielať cez nasledovný formulár. Odoslaním formulára súhlasíte s uverejnením Vašej otázky a odpovede v našich médiách. Odpovede na vaše otázky dostanete priamo na váš e-mail.

Na otázky členov ZSaUN odpovedá naša odborná konzultantka, odpovede nájdete aj v časopise Správca bytových domov.

Na otázky nečlenov platí zásada, že na prvú otázku nečlenov odpovedáme zdarma, odpoveď na každú ďalšiu otázku bude už spoplatnená.

Cena konzultácie je 30 € (cena s DPH) v zmysle Cenníka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností platného od 1.5.2022, zverejneného na webovej stránke Združenia (www.zsaun.sk).

Otázky a odpovede

V našom vchode máme na poschodiach (8) dva byty, 2 a 3 izb. Do FPUO platíme podľa m2 plochy bytu, teda 3izb. viac. Pripravujeme sanáciu balkónov. Zdá sa mi nespravodlivé, aby 3izb. byty platili viac, my im budeme platiť na lodžie ?! Aj keď sú spoločné časti domu, z ich stavebnotechnického aj účelového určenia vyplýva, že majú a môžu byť užívané len s určitým bytom, §19 ods 4 a). §10 ods1 pri určení preddavkov do fondu opráv vlastníci zohľadnia mieru využívania spoločných častí… Som zástupkyňa vlastníkov a mám 3izb. tak preto mi to nedá pokoj, veď to budeme splácať aj 25 rokov. Mám taký návrh, spočítať m2 pp dvoch bytov a deliť 2 a budeme prispievať rovnakou sumou. Už sme zatepľovali dom ( balkóny vtedy vynechali), el. rozvody, nový výťah, schodište ?!! Bola som sa informovať na SBD, odbili ma spoluvlastníckym podielom. Viete mi poradiť, vysvetliť, či sa mám do toho pustiť. Viem, že treba odhlasovať.

20. mája 2024|

Formulár na zasielanie otázok

    Odpovede na otázky z rubriky VY SA PÝTATE – ZSaUN ODPOVEDÁ z časopisu Správca bytových domov za rok 2022 nájdete tu:

    Na vaše otázky odpovedá: JUDr. Jana Guoth, odborná konzultantka ZSaUN

    ARCHÍV Otázky a odpovede

    31.12.2022
    Pekný deň prajem. Mam otázku päť rodín odsúhlasilo zateplenie bytovky a tým pádom by sa musela brat pôžička no jedna rodina na to nemá a s pôžičkou nesúhlasí nakoľko bude za dva roky na dôchodku a tým pádom z dôchodku by splácanie nevychádzalo. Aký je potom postup?
    2023-01-27T11:25:03+01:00

    2.1.2023 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    V zmysle § 14a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“ .

    Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ani iná platná legislatíva neupravuje nejaké výnimky alebo obmedzenia  a úľavy v takýchto prípadoch.

    Bývanie v bytovom dome je spoločným bývaním so spoločnou starostlivosťou o spoločné časti a zariadenia bytového domu, kde sa rozhoduje zákonom stanovenou väčšinou.

    Ak vlastníci platne rozhodnú o úvere pre bytový dom, priamo povedané nemusí sa brať ohľad na ostatných, a tí sa musia podieľať na zvýšenej tvorbe do fondu prevádzky, údržby a opráv.

    28.12.2022
    Na schôdzi vlastníkov v r. 2019 boli za overovateľov vyhláseného písomného hlasovania v našej bytovke zvolení: overovateľ1, overovateľ2 a overovateľ3, pričom overovateľ1 a overovateľ2 boli zároveň aj zástupcami vlastníkov, ktorí v priebehu r. 2022 odstúpili z funkcie zástupcov vlastníkov, ale zároveň zostali overovateľmi podpisov v písomnom hlasovaní. V septembri 2022 bola jedna z otázok v písomnom hlasovaní: “Vlastníci bytov a NP volia v zmysle § 14a) ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov za overovateľov podpisov pre vyhlásené písomné hlasovania od termínu konania tejto schôdze nasledovných vlastníkov bytov a NP: overovateľ3, overovateľ4 a overovateľ5”, pričom overovateľ3 je ten istý, ktorý bol zvolený na schôdzi v r.2019 a overovateľ4 a overovateľ5 sú zároveň aj novými zástupcami vlastníkov. Otázka bola jednomyseľne odsúhlasená, zápisnica z písomného hlasovania schválená a nenapadnutá. V blízkej dobe by sa malo konať ďalšie písomné hlasovanie a na otázku adresovanú správcovi, kto teda bude vlastne overovateľom podpisov, s poukázaním na znenie § 14a) ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, správca odpovedal: „Potvrdzujeme správnosť hlasovania o odsúhlasení overovateľa v písomnom hlasovaní, nakoľko písomné hlasovanie je rovnocenné s hlasovaním na schôdzi vlastníkov. V zákone nie je uvedené, že overovatelia sú volení “iba” na schôdzi vlastníkov. Overovateľ bol zvolený podľa §14b ods. 4.“ Chcem sa spýtať na Váš názor na túto situáciu a teda aj, ktorý z overovateľov je v súčasnosti oprávnený k overovaniu podpisov v ďalšom písomnom hlasovaní. Ďakujem.
    2023-01-27T11:30:28+01:00

    2.1.2023 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Myslím, že je to v poriadku. Overovateľmi od konania písomného hlasovania v roku 2022 pre ďalšie nasledujúce písomné hlasovania (do ďalšej schválenej zmeny) bude overovateľ3, overovaľ4 a overovateľ5.

    Je potrebné aby tí overovatelia písomného hlasovania boli zvolení vopred pred vypísaním písomných hlasovaní, čo je bolo dodržané.

    13.12.2022
    Dobrý deň. Správca nášho bytového domu si nesplnil povinnosť k 30.11.2022 vypracovať plán opráv na nasledujúci rok. Túto zákonnú povinnosť si však nesplnil ani v roku 2020 a 2021, ani dodatočne neskor v priebehu roka. Môžme si vyžiadať spätne vrátenie poplatkov za správu bytového domu, alebo nárok na neplatenie poplatkov za správu vzniká od 1.12.2022.
    2022-12-19T11:16:43+01:00

    14.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Nárok na platbu za správu správcovi zaniká v prípade nepredloženia plánu opráv na nasledujúci rok do 30.11. , a teda vo Vašom prípade od 1.12.2022 správca nemá nárok na platbu za správu. Platiť by vlastníci nemali až do doby predloženia.

    Ak správca nepreložil plán opráv v rokoch 2020,2021 a taktiež teraz v roku 2022, vlastne už by ste mali mať správu dva roky zadarmo.

    Na vrátenie poplatku za správu sa bude vzťahovať bežná premlčacia doba 3 roky, teda ešte máte právo uplatniť si vrátenie poplatku za správu od 1.11.2020.

    Je potrebne vyzvať správcu na vrátenie finančných prostriedkov a predloženie plánu opráv, inak je možné domáhať sa týchto platieb súdom.

    10.12.2022
    Bývame v starom bytovom dome, dom má 5 vchodov, 5 poschodí, každý byt má vlastný zdroj kúrenia -či už pôvodné plynové “gamatky” alebo plynové kolte. Štyri krajné byty, medzi nimi aj náš má vonkajšiu severovýchodnú stenu studenú, v zime máme problém izby a kúpeľnu vykúriť a a tvorí sa v nich plieseň. Opakovane sme žiadali zateplenie štítovej steny ale ostatní vlastníci ktorí bývajú vo vnútorných bytoch s tým nesúhlasia a opakované hlasovanie týkajúce sa zateplenie celého domu alebo aspoň najstudenejšej štítovej steny dopadli v náš neprospech. Podľa kalkulácie dvoch firiem by zateplenie 180 m2 stálo ca 20-25 000 Eur. Aké máme možnosti? je možné dať SVB na súd?
    2022-12-19T11:21:53+01:00

    14.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Obvodový múr bytového domu je v zmysle § 2 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločná časť bytového domu, ktorej prevádzka, údržba, oprava, modernizácia a obnova sa financuje z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv.

    Ide o spoluvlastníctvo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a preto sa o týchto veciach vyžaduje spoločné rozhodovanie.

    Plesne v byte sú však veľmi vážna vec, ktorá je zdraviu škodlivá . V súdnom konaní by ste ale museli preukázať, že Vám v dôsledku práve tejto vady vznikajú v byte plesne, dôkazné bremeno bude na Vás.

    Je možné konštatovať, že v rámci žaloby prehlasovaného vlastníka bytu je zdravie a život jedna z najdôležitejších záležitosti, ktorú by súd mal určite chrániť.

    Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí, že prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

    Takže po schôdzi alebo písomnom hlasovaní máte 30 dní na podanie žaloby.

    5.12.2022
    Prosím vás o radu, ako donútiť/prehovoriť suseda v byte podomnou v ktorom nikto nebýva a v zime byt vôbec nevykuruje/netemperuje. Hrozí pri nevykurovaní aj možnosť degradácie/poškodenia stavby bytového domu, teda spoločných častí domu? Na akú teplotu by sa malo vykurovať/temperovať? Je na to nejaká norma alebo zákon/vyhláška? Každý byt v bytovke má vlastný plynový kotol na vykurovanie. Už teraz je v porovnaní s predošlými zimnými obdobiami cítiť od podlahy chlad a v byte je pri rovnakom vykurovaní pocitovo chladnejšie. Ďakujem za odpoveď a rady.
    2022-12-20T12:44:58+01:00

    7.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Platné právne predpisy nehovoria nikde o tom aká musí byť teplota, resp. neprikazujú, že takáto musí byť teplota v byte, avšak vyhláška č. 152/2005 Z. z.  o určenom čase a o určenej kvalite dodávky tepla pre konečného spotrebiteľa, hovorí o odporúčanej teplote aj v bytoch.

    Žiaľ, asi neviete vlastníka prinútiť nijako, len ho požiadať aspoň o temperovanie, samozrejme nemusí to urobiť. Ide o jeho byt, je to jeho rozhodnutie, hoci tým trpia aj bývajúci okolo.

    Nemyslím, že nevykurovaním jedného bytu by mohlo dôjsť k znehodnotenie bytového domu zo stavebného hľadiska.

    Ja osobne mám tento problém sama, byt podo mnou nie je obývaní dlhodobo, veru viem, o čom hovoríte keď vravíte, že ide od podlahy citeľná zima. Neviem si sama s vlastníkom poradiť, keďže je mimo SR.

    2.12.2022
    Dobrý deň, Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov má príjem z prenajímania nebytových priestorov, z ktorého sa platí ročne daň zrážkou. Dá sa tato daň využiť ako pri podnikateľoch, že si ju dajú tzv. do nákladov a v našom prípade by sa využila na opravy, spoločnú elektrinu, údržbu bytového domu a pozemku bytového domu? Za akých podmienok musí spoločenstvo podať daňové priznanie? Vopred ďakujem za odpoveď.
    2022-12-20T12:49:58+01:00

    7.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Predpokladám, že v spoločenstve ide o nebytový priestor podľa § 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a teda

    „Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu5) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. „

    V mnohých spoločenstvách si nebytový priestor, ktorý prenajímajú zamieňajú so spoločným priestorom domu.

    Odvedená zrážková daň sa neodpočítava, ako u podnikateľských subjektov. Stále sa spoločenstvo ako právny subjekt musí riadiť tým, čo má vymedzené zákonom § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

    Odporúča sa, aby daňové priznanie podalo každé SVB, aj keď nulové.

    Tí ekonómovia, ktorý zabezpečujú ekonomickú činnosť v spoločenstvách to vedia, aj keď niekedy niektoré daňové úrady informujú, že to nie je potrebné, ak spoločenstvo nemá žiadne príjmy.

    Príjmy zdaňované zrážkou sú taxatívne uvedené v § 43 zákona o dani z príjmov.

    21.11.2022
    Prosím informáciu ako ma byť uvedené na hárku písomného hlasovania pri 4 spoluvlastníkov bytu otázka a kto sa ma od nich podpisať ? Kedze viem, že sa musia medzi sebou dohodnuť a majú len jeden hlas za byt pripada mi nelogicke, aby na hlasovacom listku boli uvedení všetci spoluvlastnici bytu a pri kazdom mene otazka a odpoved ANO resp, NIE. Ako by sa to vyhodnocovalo ked dvaja budu odpovedať ano a dvaja nie a všetci maju 1/4 podiel bytu, Resp. vyjadrí sa len jeden spoluvlastník a ostatní nie su k zohnaniu a ten co hlasoval nema splnomocnenie na ostatných, aby povedal že suhlasi aj za nich. Podla mňa by tam mala byť otázka s menami všetkých 4 ale odpoveď ÁNO a NIE nie u každého mena ale len pre cely byt – 1x.
    2022-11-23T10:31:20+01:00

    22.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Je to presne tak ako si myslíte, že by to nemalo byť.

    Na hlasovacom hárku musia byť všetky štyri mená a musí tam byť možnosť aby sa vedeli vyjadriť všetci štyria, teda pri každom mene možnosť hlasovania ÁNO – NIE alebo Súhlasím – nesúhlasím.

    Ak majú ľudia aj splnomocnenia za ostatných vlastníkov, musia to tam podpísať za nich.

    Žiaľ toto je nežiadúci stav pri hlasovaní podielových spoluvlastníkov, ale je to  tak. Ak budú dvaja hlasovať ÁNO a dvaja NIE, hlas bude žiaľ neplatný.  Ak neviete časť spoluvlastníkov zastihnúť je to smola, situáciu v takomto prípade vyriešia len splnomocnenia, ale to by malo byť v prvom rade v záujme spoluvlastníkov, Vy ich k tomu neviete prinútiť.

    9.11.2022
    Obraciam sa na Vás so žiadosť o pomoc ako postupovať v našom prípade. Kúpili sme apartmán v apartmánovom dome, prevod na Katastri nastal v mesiaci august 2022. Písomne som sa ohlásila Správcovi domu so žiadosťou o Zaslanie zmluvy o výkone správy s predpisom mesačných výdavkov. Následne som ho o to požiadala aj pri osobnom stretnutí. Minulý týždeň som mu písala znova, nereaguje. Ako máme prosím postupovať? Vlastníkmi sme od augusta 2022, nemáme Zmluvu, žiadnu platbu sme zatiaľ neodoslali. Zdá sa, že tento správca je nefunkčný. Dozvedeli sme sa (od iných vlastníkov), že si neplní povinnosti ako napríklad: predkladanie ročných vyúčtovaní, vykonávanie povinných revízií v dome, nekomunikuje s vlastníkmi, na mailovú korešpondenciu neodpovedá. Ja ako vlastník apartmánu s tým neviem pravdepodobne nič spraviť, keďže s ním nemám zmluvný vzťah. Čo majú prosím robiť ostatní vlastníci, ktorí Zmluvu o výkone majú a mesačné platby spojené so správou domu platia?
    2022-11-11T13:18:11+01:00

    10.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Ak ste vlastníkom apartmánu, kde je riadne uzatvorená zmluva so správcom domu, tak aj Vy s ním už máte zmluvný vzťah. Nadobudnutím vlastníctva k apartmánu ste automaticky pristúpili k zmluve o výkone správy. V kúpnej zmluve by ste mali mať aj takéto ustanovenie o pristúpení.

    Môže ísť o nefunkčného správcu. Ak správca úplne ignoruje svoje zákonné povinnosti, úplne prvým ktorom je podanie podnetu na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Samozrejme, oni tiež nebudú konať zo dňa na deň. Toto je ale to prvé konanie, avšak ak správca takto nekoná je potrebné uvažovať bezodkladne o jeho zmene!!!.  Vy si kľudne môžete zvolať schôdzu sami, ak ju správca nezvolá na Váš podnet, a na nej mu vypovedať zmluvu o výkone správy a čím skôr prejsť k inému správcovi.

    8.11.2022
    Mam súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov s montážou klimatizácie. Nedala som však ohlasku a dnes som mala SSD zo stavebného úradu, kde mi bolo nariadené, že všetci tí, co mi súhlas podpísali musia svoj podpis aj úradne overiť .Ziadala som o dodatočné povolenie stavby. Pani bývajúca podo mnou však má výhrady a ešte v ten istý deň obehala tiež vlastníkov bytov a niektorí jej podpísali, že s montážou klimatizácie v mojom byte nesúhlasia, sú medzi nimi aj takí, co mne deň predtým podpísali súhlas. Ma listina s prvotným súhlasom nejakú právnu moc? Bolo to už zaslané Domovej správe. Môžem na dotyčnú pani podať trestné oznámenie za znevažovanie mojej osoby, ohovaranie, ktoré použila pri presviedčaní obyvateľov bytovky,aby zmenili svoj názor v priebehu jedného dňa. Narušila mi tu susedské vzťahy, pokojné bývanie.
    2022-11-23T10:25:35+01:00

    10.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Predpokladám, že sa jedná o umiestnenie klimatizačnej jednotky na fasádu bytového domu, a teda by išlo o úpravu bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, čo znamená, že je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastník v dome v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov.  O takomto súhlase by mali vlastníci rozhodnúť na schôdzi alebo prostredníctvom písomného hlasovania, v tomto prípade pokiaľ ide o riadne zvolané hlasovanie, rozhodnutie je platné v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon nevyžaduje overovanie podpisov.

    To čo vyžaduje stavebný úrad, sú už podmienky, ktoré sa vyžadujú asi v zmysle Stavebného zákona.

    V tomto prípade je asi dôležité aby ste mali tie podpisy, ktoré vyžaduje stavebný úrad. Je už na rozhodnutí stavebného úradu, či bude akceptovať predošlé súhlasy.

    Trestné oznámenie podať môžete, je to Vaše právo, nikto Vám to nemôže zakázať.

    2.11.2022
    Prosím o radu. Sme 6. poschodová bytovka v Bratislave s 24 bytmi (poschodie 1-4 sú pôvodné byty, poschodie 5-6 nadstavba/mezonetové dva veľkometrážné byty). 22 bytov je pôvodných a 2 byty sú nadstavbové. Nadstavba týchto dvoch bytov bola skolaudovaná v roku 2000. Dva nadstavbové byty majú vlastný plynový kotol (vlastný plynomer) a teda výrobu tepla a teplu vodu si vyrábajú byty samostatne. Pôvodných 22 bytov ma spoločnú kotolňu na výrobu teplej vody a tepla. Pred rokom prebehla komplexná rekonštrukcia/obnova kotolne za cca 20tis eur. Tato čiastka bola hradená z našetrených peňazí vo fonde (bez použitia akéhokoľvek úveru),…. teda aj peniaze odvedené do FUaO nadstavbových bytov boli použité na kotolňu, ktorá neslúži pre nadstavbové byty, ale len pre pôvodných 22 bytov. Je tu priestor nejak si kompenzovať tieto výdavky pre mezonetove nadstavbové byty? Momentálne platíme na m2 do FUaO 0,50eur, co je na dnešnú dobu veľmi málo. Správca chystá návrh na komplexnú obnovu bytovky kedy by m2 mal stúpnuť na 1,7 až 2 eura na m2 co pre veľkometražne byty nadstavby (1.byt 280m2, 2.byt 240m2) znamená nárast z 136 eur na cca 540eur mesačne, co je nepredstaviteľná platba. Tato komplexná bytová obnova ma obnášať zateplenie obvodových múrov IBA pôvodnej bytovky. Nadstavbových bytov sa to netýka lebo po celom obvode na dolnom podlaží majú okna a na hornom poschodí majú po celom obvode miesto múrov, ktoré by sa dali zatepliť, strešnú krytinu. Čiže touto komplexnou rekonštrukciou bytovky nadstavbovým bytom nevznikne žiadna energetická úspora a jedine co nadstavbové byty budu mat z tejto komplexnej rekonštrukcii je navýšenie na m2 z 0,50eur na 2eura m2.
    2022-11-11T13:14:57+01:00

    8.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Výdavky na obnovu alebo rekonštrukciu kotolne nie je možné priamo zo zákona nijako kompenzovať. Kotolňa bytového domu je spoločným zariadením domu, ktorého spoluvlastníctvo je nerozlučne späté s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru.

    V zmysle § 13 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „ Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva  a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka, .. „

    To znamená, že aj napriek tomu, že Váš byt nie je vykurovaný prostredníctvom spoločnej kotolne, Vy ste jej spoluvlastník, a teda sa musíte podieľať na nákladoch vzniknutých z dôvodu opráv, rekonštrukcií.

    Bytový dom je potrebné vnímať ako celok, nie je veľmi logické ho rozdeľovať na pôvodný dom a niečo čo je novšie. Chápem obavy z rapídneho navýšenia nákladov do fondu opráv, avšak aj pri kúpe alebo výstavbe takéhoto bytu bolo potrebné s tým rátať.

    Zateplenie obvodového plášťa neznamená len ušetrenie tepla, ale aj zhodnotenie bytového domu ako celok a jeho celkovú obnovu. Obvodové múry predsa potrebujete aj Vy bez ohľadu na to či  reálne sú súčasťou vášho bytu.

    V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa do fondu prevádzky údržby a opráv tvorí podľa výškou podľa rozhodnutia vlastníkov, ktorá je stanovená na meter štvorcový spoluvlastníckeho podielu, bez ohľadu na to či ide o malometrážne alebo veľkometrážne byty.

    Výnimku zákon pozná len pri nebytových priestorov a garážoch, kedy je možné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení, a teda môžu do fondu prevádzky, údržby a opráv prispievať napríklad aj menej ako byty.

    26.10.2022
    Ako postupovať v prípade, že som kúpila byt v bytovom dome, kde je 9 bytov, avšak z mne neznámych dôvodov, v dome nie je zabezpečená správa ani založené spoločenstvo vlastníkov. Vlastníci netvoria žiaden fond opráv, stav spoločných priestorov je nevyhovujúci a na dome bez opráv a údržby sa prejavujú stále väčšie vady. Ako môžem prinútiť ostatných vlastníkov k povinnosti zabezpečiť správu a začať prispievať do fondu opráv.
    2022-11-11T13:05:42+01:00

    1.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    V zmysle § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

    „Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“

    Vo Vašom prípade vzniká zo zákona povinnosť zabezpečiť správu bytového domu prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov alebo uzatvorením zmluvy o výkone správy so správcom.

    Je nepravdepodobné, že by v bytovke od jej postavenia nebolo ani spoločenstvo vlastníkov, ani správca. Na posúdenie situácie by sme potrebovali presnejšie informácie o tom, ako bola správa vykonávaná v minulosti.

    Je ťažké si predstaviť ako je v bytovom dome riešené platenie za energie? Vodu , kúrenie, každý vlastník má uzatvorenú samostatnú zmluvu s dodávateľom? A čo napríklad elektrická energia využívaná v spoločných častiach? Kto ju platí ?

    Ideálne riešenie je vlastníkov presvedčiť, že ide o nevyhnutnú vec.(Verím, že nejaké maličké domy by mohli nejakú dobu fundovať aj tak, maličké myslím možno 4 bytovka, ale to tiež len do času, kým nie je potrebné riešiť náročnejšie opravy).

    Spoločné časti a spoločné zariadenia domu sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Zabezpečiť správu domu je zákonnou povinnosťou, ktorá zaväzuje všetkých vlastníkov v dome. V tomto prípade ide teda o nesplnenie zákonnej povinnosti, a teda cestou, ktorá by už bola asi krajným riešením, by bolo podanie žaloby na súd o určenie povinnosti pre vlastníkov zabezpečiť správu bytového domu.

    Zákon nezakotvuje sankciu v prípade, že zo strany vlastníkov došlo k porušeniu povinnosti zabezpečiť správu bytovky zákonom predpísaným spôsobom, môžu však hroziť sankcie zo strany dodávateľov služieb (energie, médiá), pokiaľ nebude zabezpečené ich riadne vyplácanie alebo zo strany štátnych orgánov pokiaľ nebude zabezpečené plnenie povinností voči nim.

    18.10.2022
    Píšem vám ohľadne dotazu na možnosť dať súdne vysťahovať agresívneho suseda ktorý ma fyzicky napáda a vyhráža sa mi zavraždením. Pritom tam býva nelegálne, teda aspoň predpokladám, lebo majiteľka bytu si tam stále chodí vyberať poštu a na zvončekoch je všade meno majiteľky bytu, hoci tam násilník býva už asi 10 rokov. Býva tam s manželkou a dcérou a nikde nemajú meno, ani na poštovej schranke. Je to 2 izbový byt a keby tam boli všetci nahlasení, tak to by boli 4 osoby v 2 izbovom byte,, čo je veľa a keby tam boli nahlasení, tak by mali menovky na zvoncekoch aj na poštovej schranke. Teda tam bývajú 10 rokov utajovane, takže sa da predpokladať, že tam bývajú nelegalne a majiteľka za nich neplatí dane,, čo je ďalší trestný čin. Začalo to tak, že sa poškodilo svetlo na verejnom schodisku a svietilo bez prestania vo dne v noci, hoci malo pohybové čidlo a malo sa pri nehybnosti samocinne vypínať. Pretože je elektrina draha, tak som v dobrom úmysle žiarovku vybral a žiadal som našich zastupcov majiteľov bytov, aby dali svietidla opraviť. Agresor tam žiarovku namontoval napriek tomu, že som na svietidlo prilepil odkaz, že svietidlo je pokazené a že aby počkali na opravu. Agresor tam žiarovku opakovane vkladal a napadol ma stým, že ak tu žiarovku opäť vyberiem v snahe šetriť elektrickú energiu pre bytové spoločenstvo, tak že ma zabije. Neostalo len pri vyhražani sa, aj ma napadol fyzicky, dokonca dva krat, keď som sa mu snažil vysvetliť, že sa pali draha elektrina a že svietidla sú tak blízko seba, že jedno vypnuté svietidlo nejak nezníži osvetlenie schodiska a nijak nemôže byť ovplyvnena viditeľnost schodiska. Agresor reaogaval útokmi, že jeho to nezaujíma, že on tam žiarovku da a že ak ju vyberiem, tak ma zabije, alebo dobje tak, že budem do smrti na invalidnom vozíku. A aj to urobil. Vložil tam žiarovku a celé schodiste smerom dolu nastavil svietidla na maximalnu citlivosť a na maximalnu dĺžku svietenia. Keď to urobil, tak striehol na mňa kedy prídem do bytu a oslovil ma s posmesnym ponizujucim výhraznym oslovenim: „cest praci“. Pritom mal ľavú ruku napadne schovanú za dvermi, čo mi pripadalo, že v ruke drží nôž alebo inú zbraň, keby som chcel nejak reagovať. Ešte pri tom konflikte musím spomenúť, že ma pri spomínanom incidente fyzicky napadol, dokonca dva krat. Zo strachu o svoj život a v snahe o šetrenie elektrickej energie som podal na agresora trestné oznamenie. Nič sa mu nestalo a to svietidlo spolu s ostatnými najcitlivejšie nastaveným , aby svietili čo najdlhšie, to jedno svietidlo svietilo bez prestania 3 celé mesiace. Vo dbe, v noci a tvysne svietidla svietili v podstate väcsinu casu, vypinali sa minimalne. Podplateny alebo nekompetentný policajt ho nestíhal za trestný čin, ale alibistický ho dal je nejaké priestupkové konanie, po ktorom už to svietidlo po vypaleni žiarovky ostalo bez výmeny ďalšej žiarovky. Tipujem že to bolo kvôli veci, aby som ďalej na sťažnostiach nespomínal skutočnosť, že tam býva nelegalne a že za neho majiteľka bytu pravdepodobne neplatí dane.Netvrdim to, len tak tipujem. Ja sa bojím vychadzať zo strachu o svoj život z bytu, že ho stretnem v predbytovom priestore a že mi agresor ublíži. Trpím tym, , čim mi strach o svoj život môj stav ďalej zhoršuje, navštevujem aj kvôli tomu pravidelne psychiatra. Teraz agresor arogantne zapratal celý predbytovy priestor odpadom o veľkom rozmere, čo mi brani fyzicky v pohybe smerom k východu z predbytoveho priestoru. Je to tam už mesiac, teda nasilník nema v úmysle to odpratat, spolieha sa na strach z mojej strany a teda si z verejného predbytového priestoru urobil skladisko a keby som niečo namietol, tak ma zabije alebo dobije tak, že skončím do konca života na invalidnom vozíku. Týmito skutkami sa nasilník prehresuje opakovane a dlhodobo proti všeobecným podmienkam spolužitia a porušil bytový zakon vedome tým, že úmyselne dlhodobo spôsobil škodu celému bytovému spoločenstvu a nasilým pod hrozbou dokalicenia alebo vrazdy cieľavedome branil akejkoľvek snahy z mojej strany o ochránenie finančných prostriedkov nutných na udržiavanie chodu a dôstojného žitia v našej bytovej spoločnosti. Myslím že v bytovom zákone je na toto paragraf, že neprispôsobivý nájomník čo úmyselne spôsobuje škodu môže byť na základe súdnej žaloby a rozhodnutia sudu deložovaný proti svojej voli.
    2022-11-11T13:52:55+01:00

    20.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    K „nelegálnemu bývaniu“ uvádzam, že z toho čo uvádzate nemožno konštatovať nelegálne užívanie bytu. Je vždy na dohode vlastníka a nájomcu či si nájomca označí poštovú schránku a zvonček svojím menom alebo menom vlastníka bytu.  Štyria ľudia v dvojizbovom byte je úplne v norme, v tomto nevidím žiaden problém.

    Čo sa týka možných ústnych alebo fyzických napadnutí, tieto záležitosti odporúčam riešiť stále individuálne súkromnou cestou možným podnetom na polícii.

    Čo sa týka vysťahovania z bytového domu, v prvom rade by boli na mieste osloviť asi vlastníka bytu, pretože ak budete podávať podnet na súd, tak to pôjde voči vlastníkovi. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje možnosť podať podnet na súd vo veci nariadenia predaja bytu vlastníka, ktorý sa dopúšťa konania ako je uvedené v § 11 ods. 5 zákona.

    V prvom rade odporúčam osloviť vlastníka bytu a upozorniť ho na nevhodné správanie sa nájomcu a uviesť ho do situácie, že ak s ním nič neurobí, tak zvažujete podanie návrhu na súd voči vlastníkovi bytu.  V prípade podania na súd, Vy nesiete dôkazné bremeno, teda je potrebné zhromaždiť si dostatočné dôkazy, ktorými chcete na súde argumentovať.

    V zmysle § 11  ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

    Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

    V zmysle § 11  ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

    Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytovépriestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

    12.10.2022
    Dobrý deň, chcem sa opýtať v mene svojej svokry (75rokov), či je možné, aby správca BD v rámci vyúčtovania za položku teplo ( dodávateľom je SPP) účtovala o viac než 3000eur vyššiu sumu pre BD než ako je uvedené na vyúčtovacej faktúre od dodávateľa, čiže SPP? Môže vôbec správca v rámci dodávky tepla ( plyn) generovať zisk pre seba? Máme za to, že celková fakturovaná suma od SPP by mala byť len rozúčtovaná medzi jednotlivých vlastníkov, ale po spočítaní to môže byť len suma, ktorú si účtuje SPP ako dodávateľ, či sa mýlime? Ako máme postupovať smerom k správcovi BD? Vyúčtovaciu faktúru od SPP nám spočiatku ani nechcela dať, až po viac ako 2 mesiacoch ju svokre hodila so slovami: “aj tak sa tomu nerozumiete”… Ďakujeme za pomoc a radu.
    2022-10-17T10:39:37+02:00

    14.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Ekonomická oblasť

    Spoločnosť SPP nie je dodávateľom tepla, ale dodávateľom plynu. V tomto prípade odporúčam zistiť, kto je výrobcom tepla. Výrobcom tepla môže byť aj Váš správca bytového domu, musí mať na to samozrejme licenciu.  V takom prípade sa cena tepla, ktorá je bytovému domu vyúčtovaná môže odlišovať od ceny plynu resp. faktúry ktorú ste videli. Výrobca tepla si totiž môže samozrejme vytvoriť svoj zisk do určitej výšky, ktorá je stanovená Úradom pre reguláciu sieťových odvetví.

    Vy potrebujete vyúčtovaciu faktúru od výrobcu tepla, nie od dodávateľa plynu. Vyúčtovacia faktúra od dodávateľa tepla by potom mala korešpondovať s vyúčtovaním pre jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

     

    11.10.2022
    Predseda SVB uzamkol výťah na prízemí (výťah ide aj do suterénu,kde sú pivnice). Existuje zákon alebo vyhláška, že výťahy by mali byť sprístupnené na každom poschodí?
    2022-10-17T10:37:33+02:00

    14.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Neviem Vám úprimne povedať či zákon rieši nejaké čiastočné odstavenie výťahu tým, že sa uzamknú dvere na nejakom poschodí, ale o prípadnom uzamknutí bez udania nejakého technického resp. iného dôvodu (robí sa niečo na danom poschodí a nesmie sa tadiaľ prechádzať) by mali rozhodnúť vlastníci a nie je to teda len v kompetencií predsedu SVB.

    3.10.2022
    Dobrý deň, chcel by som sa spýtať, či je možné sa súdiť ohľadom Vstavby s ktorou nesúhlasíme a myslíme si že bolo porušené naše právo. Podľa zákona dosiahli dvojtretinovú väčšinu a majú aj súhlas všetkých vlastníkov bytov nachádzajúcich sa na najvyššom poschodí. Našiel som však článok v ktorom sa uvádza že „Pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu a spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku, alebo ich časti sa už zasahuje do vlastníckeho práva vlastníkov a do vlastníckeho práva vyjadreného spoluvlastníckym podielom (vlastnícke právo je chránené Ústavou SR), preto zákon sprísnil v tejto veci hlasovacie kvórum a vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov.“ Byt sme kupovali so spoluvlastníckym podielom, ktorý je uvedený v liste vlastníctva. Zmluvu sme odmietli podpísať a so Vstavbou sme nesúhlasili, nakoľko bola nevýhodná. Podkrovné priestory bytového domu sú spoluvlastníckym podielom, kde nám patrí podiel a Vstavbou dôjde k zmene v podielovom spoluvlastníctve spoločných častí domu. Moja otázka znie, či naozaj stačí dvojtretinová väčšina a súhlas vlastníkov bytov nachádzajúcich sa na najvyššom poschodí, napriek tomu že máme spoluvlastnícky podiel o ktorý prídeme a dôjde k zmene v podielovom spoluvlastníctve spoločných častí domu bez nášho súhlasu?
    2022-10-12T11:10:44+02:00

    9.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Na samotný súhlas so zmluvou o vstavbe v podkroví alebo povale postačuje súhlas 2/3 všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom sa zároveň vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbu bezprostredne susediť. Avšak toto je len hlasovanie o spomínanej zmluve.

    Vy vlastníci však túto spoločnú časť bytového domu niekomu asi prevádzate za účelom vstavby, teda dochádza k zmenšeniu spoluvlastníckeho podielu (Vy prichádzate o povalu, ktorá patrila všetkým vlastníkom v dome) a teda je potrebné na toto hlasovania použiť § 14b ods. 3 písm. a) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a teda „ Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. “

    2.10.2022
    Prosím Vás o radu. Kúpil som byt (r.01.2022) a nasťahoval som sa do bytového domu v Košiciach. Sme spoločenstvo vlastníkov bytov. Som vlastníkom jedného z 32 bytov a prispievam do fondu opráv ako ostatní vlastníci bytov. V byte neboli funkčné ventily na radiátoroch (boli pôvodné zo šesťdesiatich rokov) a teplota sa nedala regulovať. Neboli namontované ani merače spotreby tepla na radiátoroch. Keď som na túto skutočnosť upozornil správcu domu a SBD (zabezpečuje správu bytového domu) pri osobnej konzultácii na SBD, mi pracovník oznámil že si to mám hradiť sám. Po písomnej žiadosti a viacerých tel. urgenciách mi SBD ventily vymenili (v deň keď spustili kúrenie (september 2022) s tým že si to budem hradiť sám. No merače spotreby tepla nenamontovali, vraj je polovička vykurovacej sezóny. Prosím Vás je nejaká vyhláška, alebo zákon podľa ktorého je možné, alebo sa dá merať spotreba tepla tak, že prvá časť vykurovacej sezóny od januára do polovice apríla sa bude účtovať po starom a od polovici vykurovacej sezóny do konca roka podľa meračov na radiátoroch?
    2022-10-06T11:46:55+02:00

    3.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Spôsob rozúčtovania tepla upravuje Vyhláška Ministerstva hospodárstva č. 240/2016, správca by sa mal riadiť podľa nej.

    V prvom rade ventily patria k radiátorom a tie patria k  bytu, preto je štandardné, že si vlastníci hradia sami, na tieto výmeny neslúži fond prevádzky, údržby a opráv, ibaže by to takto mali v danom bytovom dome dohodnuté.

    Čo sa týka meračov na teplo, ich montáž a výmenu hradia vlastníci z fondu prevádzky, údržby a opráv.

    Otázne je prečo neboli namontované merače v danom byte, predpokladám, že bytový dom má merače v ostatných bytoch, a ako boli vyúčtované teplo pôvodnému vlastníkovi.  Ide o špecifický prípad, preto je potrebné sa určite so správcom dohodnúť, akým spôsobom Vám bude teplo vyúčtované za daný rok. Ja by som asi trvala na montáži aj teraz počas vykurovacej sezóny.

    2.10.2022
    V bytovom dome máme zavedený funkčný kamerový systém. V písomnom hlasovaní jedna z otázok znela: “Súhlasíte s vypnutím kamerového systému z elektrickej siete od termínu …..?” Za odpoveď “áno” bolo 12 hlasov, za odpoveď “nie” 10 hlasov, neplatných bolo 10 hlasov. Chcem sa opýtať, či je v tejto veci na odsúhlasenie potrebná nadpolovičná väčšina zúčastnených vlastníkov, ako to interpretuje správca alebo nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, čiže v našom prípade 17 z 32? Veď takto by sa mohli od zdroja odpojiť aj iné zariadenia v dome, napr. výťah, osvetlenie spoločných priestorov, núdzové osvetlenie, zvončeky, DEK kľúč, prípadne nebodaj vody, plyn, kúrenie.
    2022-10-06T11:43:39+02:00

    3.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    V zmysle § 14b ods. 1 písm. n) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je na inštaláciu alebo úpravu spoločnej antény alebo umiestnenie elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

    V tomto paragrafe sa hovorí však len o zavedení kamerového systému. Vypnutie kamerového systému, možno aj len dočasné (predpokladám možno z dôvodu úspory elektrickej energie) zákon neupravuje, preto je potrebné aplikovať ustanovenie § 14b ods. 4 zákona a to : „O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

    18.8.2021
    Zaujímalo by ma, akým spôsobom riešia servis a údržbu plynových sporákov a kotlov v bytoch ostatní správcovia, či im predklada-jú/odovzdávajú vlastníci tieto doklady o vykonaní, prípadne ako sa k tomu stavia inšpektorát.
    2021-10-12T12:22:31+02:00

    19.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Moja skúsenosť správcu k plynových sporákom. Správca si to zabezpečil nasledovne: regulátor tlaku plynu a plyn po merač, klasika zodpovednosť správca a úhrada z FPUO. Sporáky taktiež v rámci revízie spoločnosť skontroluje, a úhrada sa realizuje na základe finančných kompetencii zástupcu vlastníkov tiež z FPUO, pokiaľ by však už na sporáku, hadici bola zistená závada jej odstránenie si hradí sám vlastník.

    Pri individuálnom plynovom kúrení: V zmluve o výkone správy s takými bytovými domami má správca zapísané, že zodpovednosť za vykonanie revízie nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Samozrejme často sa stáva, že vlastníci si revíziu vykonať nedajú.

    4.8.2021
    Prosím vás ako máme (ako správca) postupovať v prípade, že v bytovom dome 2/3 súhlasia a ostatní nesúhlasia s poiste¬ním domu. Musia sa prispôsobiť tak, ako pri schvaľovaní úveru, ¬alebo sa o tom ani nemusí hlasovať a automaticky môže správca bytový dom poistiť?
    2021-10-12T13:10:23+02:00

    11.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Postiť bytový dom bezpodmienečne odporúčam. Poistenie bytového domu je súčasťou mesačného zálohového predpisu. Mesačný zálohový predpis by mal byť vlastníkmi schvaľovaný v zmysle § 14b ods. 1 písm. j zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon stanovuje, že zásady určenia výšky mesačných úhrady za plnenia schvaľujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca by to schváliť mal dať, ak sa bytový dom poisťuje a zavádza sa táto položka do predpisu. Ak s tým súhlasí nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, správca má povinnosť bytový dom poistiť.

    3.8.2021
    Chcem sa opýtať či je možné, keď sa robí revízia plynových zariadení v bytovom dome a v bytoch kde je zavedený plyn a tá je hradená z fondu opráv, dať preplatiť z fondu opráv aj revíziu kotla na elektrinu, ktorú je tiež potrebné urobiť. Nie všetci vlastníci bytov majú plyn zavedený do bytu a majú len elektrické vykurovanie.
    2021-10-12T13:13:11+02:00

    10.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Ak sú v bytovom dome dva spôsoby vykurovania ako uvádzate, teda plyn a elektrika, a revízie plynového zariadenia sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv, tak aj revízie elektrického zariadenia by sa mali hradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv. Nemusí to byť tak, ak by sa jednalo napríklad len o byty, ktoré sa z vlastného rozhodnutia odpojili a zriadili vlastné vykurovanie.

    28.7.2021
    Chcem sa informovať ako písomne požiadať poštou správcu nech mi predloží nahliadnuť na nás účet a zápisnicu, kedy bol zvolený, lebo nič nechce preukázať a mám take info, že v roku 2019 mu skončilo správcovstvo a vôbec nevracia preplatky.
    2021-10-12T13:08:47+02:00

    8.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    To, že niekomu správcovstvo skončilo je dosť vážna vec, a či je to vážne, tak si môžete kľudne overiť v zozname správcoch. Každý správca bytového domu musí byť totiž zapísaný v zozname správcoch bytových domov. Príkladám stránku www.zoznamspravcov.sk, kde si to môžete kľudne overiť. Správca, ktorý bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov však musí vlastníkov o takejto skutočnosti informovať.

    Na sprístupnenie informácii ohľadom bytového domu máte nárok v zmysle § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Požiadajte správcu písomne aby Vám sprístupnil požadované informácie, pričom môžete použiť odkaz na nižšie uvedené § 11 ods. 6, v žiadosti skúste aj presnejšie definovať aké doklady chcete, aby vám boli predložené.

    § 11 ods. 6

    Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

    27.7.2021
    Sme spoločenstvo bytov v Martine a potrebovali by sme sa poradiť s jedným problémom. Máme vlastníčku bytu, ktorá sa nám doslova „nasťahovala“ do spoločných priestorov a ona jediná má odtiaľ kľúče. Pred 3,5 rokmi sa vymenil predseda a dozorná rada a po nejakom čase, keď sme sa spamätali, sme zistili na podnet ostatných vlastníkov, že pani využíva pivničný priestor v dome a nemá na to žiadnu zmluvu/súhlas od predchádzajúceho predsedu, resp. aspoň sa doteraz nepreukázala, a to aj na niekoľké vyzvania. Samozrejme zaň ani neplatí. Tiež akosi nemá záujem zaplatiť a celú situáciu len zahmlieva. Na schôdzi vlastníkov sme ju vyzvali, aby teda podpísala s nami zmluvu a chceli sme sa dohodnúť na odplate za výlučné užívanie spoločného priestoru. Navrhovali sme písomné hlasovanie, nakoľko nebol dostatočný počet prítomných vlastníkov. Pani sa ale stále vykrúca a naťahuje čas. Na vyzvanie predsedu na odovzdanie kľúčov od priestoru, prisľúbila, že tak urobí. Prešiel mesiac a nespravila tak. Správa sa veľmi neseriózne, a tak sa chceme spýtať: 1. Do akej výšky jej môžeme vyrubiť nájomné/odplatu za užívanie spoločného priestoru? 2. Do akého obdobia sa môžeme spätne vrátiť? (táto situá¬cia pretrváva už niekoľko rokov, približne 8)
    2021-10-12T13:06:28+02:00

    3.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    V oboch prípadoch ide o individuálnu dohodu medzi nájomníčkou a vlastníkmi. Cena za nájom by mohla byť cena obvyklá v danom čase a mieste užívania priestoru. Odporúčam teda zistiť si v okolitých bytových domoch, ktoré prenajímajú takéto spoločné priestory, akú sumu majú za užívanie schválenú. Suma je všade individuálna.

    Nájomné sa v zmluve dojednáva zväčša ako platba vopred alebo platba po uplynutí obdobia za ktoré sa nájomné platí. Žiadať úhradu nájomného spätne za nájom priestoru, kde nemáte ani zmluvu môžete len po vzájomnej dohode. Odporúčam skúsiť sa dohodnúť aspoň na nejakej sume s nájomníčkou, určite vám nebude ochotná zaplatiť väčšie obdobie spätne.

    26.7.2021
    Prosím o radu. V rámci spoločenstva vlastníkov bytov na Palarikovej ul. v Prešove sa vykonalo hlasovanie za prítomnosti 4 vlastníkov bytov zo šiestich, čo je v poriadku. Ale schôdzu neviedol riadne zvolený predseda, aj keď bol prítomný, nebolo hlasované vlastníkmi o zmene predsedu, resp. zmene, že schôdzu bude viesť iný vlastník. Zároveň v zápisnici je uvedený predsedajúci schôdze a ten istý je uvedený ako overovateľ. Myslím, že ak niekto vedie schôdzu nemal by byť aj overovateľom, alebo sa mýlim?
    2021-10-12T13:04:21+02:00

    27.7.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    V zmysle § 14a ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak”.

    V zmysle uvedeného schôdzu vlastníkov mal teda viesť prítomný predseda, keďže nebolo vlastníkmi rozhodnuté inak.

    Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyslovene nevylučuje aby bol predsedsajúci schôdze aj overovateľom v zmysle § 14a ods. 5 zákona ale zmyslom overovateľov je aby overili, že v zápisnici je spísané všetko tak ako to reálne na schôdzi vlastníkov prebehlo, čo logicky znamená, že by predsedajúci, zapisovateľ a overovatelia nemali byť rovnaké osoby. Kedže na schôdzi vlastníkov bol dostatočný počet vlastníkov na to, aby každú funkciu zastávala ina osoba, mám za to, že takéto konanie nebolo správne.

    Paragraf 14 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

    Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä:

    1. a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
    2. b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
    3. c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
    4. d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
    5. e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
    6. f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
    11.6.2021
    Medzi povinnosti predsedu SVB patrí cyklická výmena vodomerov. Môže to predseda vykonávať bez opakovaného schvaľovania vlastníkmi?
    2021-10-12T13:02:21+02:00

    12.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Povinnosťou predsedu je riadiť činnosť spoločenstva, a teda aj zabezpečiť periodickú výmenu vodomerov. Výmena vodomerov je hradená z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a výbere zhotoviteľa rozhodujú spravidla vlastníci na zhromaždení. Výnimka môže byť pokiaľ má Váš predseda vopred schválené kompetencie v rozhodovaní o výbere zhotoviteľa a finančné kompetencie tak, že môže dať vymeniť vodomery bez predošlého schvaľovania vlastníkmi.

    8.6.2021
    Je možné, aby vlastníci v jednom bytovom dome pod jedným správcom prispievali v rôznej výške do FPÚaO, resp. ak by si to odhla-sovali na schôdzi vlastníkov napr. podľa jednotlivých vchodov? V zmysle 182 vykonávajú vlastníci úhrady do FPÚaO podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu a výšku si určujú spravidla rok vopred.
    2021-10-12T13:00:58+02:00

    9.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

    Nemalo by to tak byť, výška preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv by mala byť rovnaká na meter štvorcový. Kde je možné tvorbu upraviť sú nebytové priestory.

    V zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov”. Môže ísť napríklad o garáže alebo nebytové priestory, ktoré majú svoj vlastný vchod.

    Go to Top