Loading...

Poradňa

Poradňa2020-02-04T09:14:49+01:00

Poradňa

Vitajte v poradni ,,Vy sa pýtate, my odpovedáme”. Vaše otázky z oblasti správy budov, na ktoré Vám odpovieme môžete zasielať cez nasledovný formulár. Odoslaním formulára súhlasíte s uverejnením Vašej otázky.

Otázky a odpovede

14.2.2020
Dobrý deň p. chcem požiadať o informáciu: – ako má správca postupovať v prípade ak vlastník neumožní namontovať pomerové merače tepla? – ukladá nejakú sankciu a podľa akých pravidiel? – ako sa vypočíta spotreba tepla v takom prípade? Vopred ďakujem.
2020-04-15T11:53:32+02:00

17.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Vážený pán,

Zákonom  č. 100/2014 Z. z. bol doplnený zákon č. 657/2004 o tepelnej energetike s tým, že sa implementovala smernica EP a Rady 2012/27/EÚ, ktorou bola povinnosť montáže PRVN na všetky vykurovacie telesa v byte, najneskôr do 31,12.2016

Ak vlastník odmietne montáž písomne ho upozornite, že pri rozpočítavaní nákladov na teplo budete pokračovať v zmysle platnej smernice URSO č. 630 v znení vyhlášky č. 358/2009 § 7, ods. 4, ktorá stanovuje presný postup výpočtu, ak vlastník nemá zapojené PRVN.

 

12.2.2020
Dobrý deň, prosím Vás o radu. Minulý rok (jar 2019) zástupca vlastníkov svojvoľne rozhodol o vymaľovaní stien časti spoločných priestorov pred bytmi, ktoré boli rok predtým uznesením na schôdzi z maľovania vyňaté. Bolo rozhodnuté, že sa z fondu opráv kúpi farba a vlastníci si svoj priestor na chodbičkách pred bytmi vymaľujú svojpomocne. Napriek tomu zástupca vlastníkov svojvoľne bez zvolania schôdze a nového súhlasu vlastníkov najal napriamo firmu (bez 3 cenových ponúk) a dal tie tieto priestory vymaľovať za 2 000 €. Nemá pritom žiadny finančný limit od vlastníkov na použitie prostriedkov z FÚaO, správca má v zmluve o výkone správy limit do 500 €. Časť vlastníkov sme sa proti tomu vzbúrili, že bol porušený par. 14 ods. 1 písm. i) zák. č. 182/1993 Z.z., no sme v menšine, keďže väčšina “starých” vlastníkov ani správca nechcú ísť s touto osobou v dôchodkovom veku s titulom JUDr. do konfliktu… takýchto situácií je v BD viac, že sa zákon obchádza namiesto toho, aby sa dodržiaval a my menšina sa cítime bezmocní. Čo by ste nám prosím poradili? Ďakujem.
2020-04-15T11:49:59+02:00

17.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Nuž poradiť tak, aby boli všetci spokojní asi nedokážem. Prostriedky fondu opráv sú finančnými prostriedkami všetkých vlastníkov bytov v dome. Teda vlastníci rozhodujú hlasovaním o ich použití.

Zástupcovi vlastníkov nemožno na druhej strane uprieť snahu, že chcel, aby boli všetky priestory v dome čisté a vymaľované. Ak by začal každý maľovať sám a ešte aj rôznymi odtieňmi farieb, neviem si predstaviť, ako by to v dome vyzeralo.

Neviem výmery vymaľovaných plôch, teda nemôžem posúdiť či 2.000 € je veľa alebo málo.

Zákon porušený bol, nakoľko vlastníci s takýmto postupom nevyslovili súhlas.

Ak chcete v dome pokoj, na najbližšej schôdzi túto iniciatívu zástupcovi vlastníkov vytknite s tým, že aj do uznesenia uveďte, že vyslovujete dodatočný súhlas, ale ak by k takémuto počinu došlo v budúcnosti ” jeho snahu” oceníte tak, že musí v plnej výške neodsúhlasene finančné prostriedky do FO vrátiť.

Extrémom môže byť podanie žaloby na súd o vrátenie neoprávnene použitých finančných prostriedkov. K akej nevraživosti dôjde po žalobe musíte zvážiť, truc politika niektorých vlastníkov potom ide až do extrému.

Pozdravujem.

7.2.2020
Dobrý deň, náš správca si strháva poplatok za správu z FO, ale vlastníci túto službu platia v predpise za služby spojené s bývaním. Na konci roka to nepreúčtuje do FO. Vyzerá to, že si to účtuje 2x, raz FO a raz zo záloh vlastníkov. Nevieme ho presvedčiť, že vo FO to nemá čo robiť. Nepredložil nám nákladovú kartu FO a ani tvorbu FO nepriložil k vyúčtovaniu za rok 2018. Čo s tým? Ďakujem.
2020-04-15T11:32:17+02:00

10.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Mesačný zálohový predpis je spravidla rozdelený na časť vyúčtovateľných položiek a v druhej časti sú nevyúčtovateľné položky a to poplatok za správu a tvorba fondu opráv. Môže tam byť aj HS . Poplatok za správu je vyúčtovateľná položka, teda aj pri ročnom vyúčtovaní musí byť jasne uvedené, že poplatok za správu, ak vlastník riadne platí je … predpis za rok … a platby za rok … teda vo vyúčtovaní nemá byť ani nedoplatok, ani preplatok ale  nulová položka.

Môže sa stať, že niektorí vlastníci nezaplatia včas, alebo si bezdôvodne mesačnú zálohovú platbu krátia, alebo máte neplatičov v dome. V takom prípade má správca právo zúčtovať poplatok za správu z FO.

Spravidla má každý správca už v Zmluve o výkone správy uvedené, že v prípade krátenia platby zo strany vlastníka sa z úhrady financuje 1. poplatok za správu, 2. tvorba FO a až potom sa robia úhrady ďalších položiek spojených s bývaním, znamená to, že s takejto platby budem účtovne krátiť poplatok za teplo, môže to byť TV a pod.

Tvorbu a čerpanie FO od správcu požadujte a skontrolujte si, či ozaj neplatíte 2x poplatok za správu (takéto počínanie správcu by už zakladalo dôvod na trestné stáanie, čo sa mi nechce veriť.

Ak Vám dlhodobo správca nedá k dispozícii požadované dokumenty, zmeňte správcu.

3.2.2020
Dobrý deň, mám otázočku k tvorbe fondu. Vlastníci v bytovom dome si na schôdzi odsúhlasili k tvorbe fondu na m2,( ktorý majú 0,50centov,) naviac si schválili + 5 € na byt, pokiaľ si zrekonštruujú vchody. Neporušíme tým zákon o tvorbe fondu. Ďakujem za odpoveď. S pozdravom
2020-04-15T11:25:45+02:00

4.2.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Vlastníci bytov a NP v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu § 10, ods. 1

Rozhodnutie vlastníkov je v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov.

Doporučujem prepočítať zvýšenie 5  eur x počet bytov v dome a podeliť celkovým spoluvlastníckym podielom v dome. Tak Vám vyjde navýšenie na m2 a ten premietnite do tvorby FO každého bytu,

Tento prepočet potom oznámte na vývesnej tabuli v dome, Správca musí pokračovať podľa zákona a nemôže konať v rozpore so zákonom, nie je podstatné, že si to takto vlastníci schválili, správca musí ovládať zákon a nie jednotliví vlastníci ( aj keď je pravdou, že neznalosť zákona nikoho neospravedlňuje).

Chcem veriť, že správca na schôdzi vlastníkov nebol prítomný, aby vlastníkov upozornil, že prijímajú rozhodnutie, ktoré nie je v súlade so zákonom, teda je neplatné.

31.1.2020
Nakoľko došlo k novele zákona č. 182/1993 Z. z. musíme upraviť uzatvorené zmluvy o výkone správy s vlastníkmi. Je možné zmluvu o výkone správy zmeniť dodatkom resp. odsúhlasiť na schôdzi dodatok k zmluve po splnení zákonom ustanovených náležitostí (zvolať schôdzu, prijať potrebným kvórom rozhodnutie …) alebo je potrebné zmeny zapracovať do pôvodnej zmluvy o výkone správy a toto nové úplné znenie predložiť vlastníkom na schválenie? Prípadne môžu vlastníci prijať rozhodnutie o schválení dodatku k zmluve o výkone správy a osobu oprávnenú na podpísanie dodatku k zmluve o výkone správy a úplného znenia zmluvy o výkone správy (teda na schôdzi by sa zatiaľ predkladal iba dodatok k zmluve). Následne do 30 dní od schválenia vlastníkom správca doručí úplne znenie zmluvy o výkone správy podpísané osobou oprávnenou na podpis a správcom, pričom ich podpisy by boli úradne osvedčené v zmysle ust. § 8a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. Pre nás ako správcu je efektívnejšie, aby vlastníci na schôdzi prijali rozhodnutie o schválení dodatku ako úplného znenia zmluvy. Tento spôsobom odôvodňujeme skutočnosťou, že pri dodatku sa vlastníci budú vyjadrovať iba navrhovaným zmenám uvedených v dodatku. Pri úplnom znení zmluvy je tendencia, že sa vlastníci vyjadrujú aj k ustanoveniam zmluvy a žiadajú ich zmeniť aj napriek tomu, že boli predtým schválené a nemenia sa.
2020-04-15T11:27:05+02:00

4.2.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Zmena zákona = zmena zmluvy ?

Prvá časť otázky smerovala k postupu správcu z dôvodu novely zákona č. 182/1993 Z.z. Pre upresnenie je najprv potrebné vysvetliť či zmena zákona č. 182/1993 Z.z. znamená povinnosť zmeniť zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve ?

Na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, zodpovedá samotný zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 25a : “Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.

 

To znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. Správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.

 

Toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. Podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu:“ V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”  Pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať. ( Napr. Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010 : Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.)

Od 1.2.2020 je toto ustanovenie § 25a doplnené o odsek 2, ktorý upresňuje pojem vlastník budovy, používaný inými zákonmi, vo vzťahu k pojmu vlastníci bytov a NP a s tým súvisiaca zodpovednosť :

Ak osobitný predpis priznáva práva alebo ustanovuje povinnosti vlastníkovi budovy, za vlastníka budovy sa pri domoch považujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Za ich uplatnenie alebo plnenie zodpovedá spoločenstvo alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť spoločenstvu alebo správcovi uplatniť práva alebo plniť povinnosti, inak zodpovedá za tým vzniknutú škodu.

            Zo zákona č. 476/2019 Z.z., ktorým sa mení zákon o vlastníctve bytov a NP vyplývajú nasledovné povinnosti :

  • správca a spoločenstvo majú povinnosť upraviť zverejnené zoznamy vlastníkov podľa § 9 ods. 3 do 29. februára 2020, tak aby v zozname boli uvedení už len tí vlastníci, ktorých nedoplatok ( ) bude najmenej vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia.
  • správca alebo spoločenstvo sú povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome, ak bude domový poriadok vlastníkmi schválený, za tým účelom by mali vlastníkov informovať o možnosti vlastníkov schváliť pre bytový dom domový poriadok, napríklad aspoň pri najbližšej schôdzi.

 

Zmena zmluvy alebo úplné znenie zmluvy ?

Ak je zmluva o výkone správy platná a je potrebné urobiť jej zmenu , znamená to, že práve táto zmena musí byť predmetom hlasovania vlastníkov podľa § 14b ods. 1 písm. e) zákona č.182/1993 Z.z.

Ak sa zvolá schôdza za účelom hlasovania o zmene zmluvy o výkone správy, vlastníkom by mal byť predložený dodatok / návrh s uvedením konkrétnych ustanovení zmluvy, ktoré sa majú zmeniť alebo doplniť, a nového znenia menených alebo dopĺňaných ustanovení. Táto zmena zmluvy môže byť na schôdzi odsúhlasená napríklad len z časti (napr. len niektoré body zmeny), a až zákonným kvórom hlasov (za dodržania postupu zvolania schôdze) odsúhlasená zmena po jej podpísaní ustanovenými osobami je záväzná pre všetkých vlastníkov. Takto to vyplýva aj z ust. § 8a ods.1 zákona 182/1993 Z.z., ktorý hovorí konkrétne, že zmena je záväzná … ak je podpísaná správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a NP v dome, a v ďalšej vete hovorí, že správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a NP v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a NP v dome.

Ak by už pri hlasovaní bolo vlastníkom predložené len úplné znenie zmluvy, mohlo by to byť pre nich neurčité. Nie je vylúčené, aby vlastníkom pri hlasovaní bol predložený dodatok / návrh s uvedením len tých bodov, ktoré sa majú v zmluve zmeniť alebo doplniť, a zároveň aj návrh úplného znenia zmluvy, avšak riadne úplné znenie zmluvy by mal správca vyhotoviť až na základe schválenej zmeny.

Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 283/2018, ktorým sa menil zákon o vlastníctve bytov a NP (k bodu 20) : „Zároveň sa navrhuje, aby správca po každej zmene zmluvy o výkone správy zasielal každému vlastníkovi úplné aktualizované znenie zmluvy o výkone správy.”

Súčasne s rozhodnutím o zmene zmluvy musia vlastníci rozhodnúť aj o poverení osoby, ktorá bude oprávnená podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a NP v dome.

Len pripomienka k zvolávaniu takejto schôdze za účelom prijatia zmeny zmluvy o výkone správy. Podľa § 14a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Ak je v programe schôdze uvádzané len to, že predmetom hlasovania bude zmena zmluvy o výkone správy, mohli by vlastníci tvrdiť, že to bolo neurčité, preto je vhodnejšie uviesť aspoň oblasť, ktorej sa zmena týka (napr. zmena zásad platenia úhrad za plnenia, zmena zásad určenia výšky platieb za správu alebo zmena povinností správcu či valstníkov a p.) Jedná sa najmä o vlastníkov, ktorí so zmenami nebudú súhlasiť, ktorí hlasovali proti prijatiu zmeny, a budú si to brať ako údajný dôvod pre podanie žaloby v zmysle § 14a ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. V každom prípade je potrebné však brať do úvahy všetky okolnosti konkrétneho prípadu – dodržania zákonných ustanovení pre zvolanie schôdze, konanie schôdze (konanie písomného hlasovania) a schváleného a podpísaného právneho úkonu zmeny zmluvy.

31.1.2020
V zákone 182/1993 §10 odsek 3 je uvedené čo sa financuje z fondu opráv. Môžeme považovať za spoločné zariadenie domu spoločnú satelitnú anténu? Vlastníci bytov si odsúhlasili písomným hlasovanín, že poplatok za spoločnú STA anténu bude hradený z fondu opráv. Jedná sa o 31.1.2020
48 bj. , 41 vlastníkov súhlasilo, 5 nesúhlasilo a 2 nehlasovali. Jeden vlastník nechce pochopiť, že ostatní ho prehlasovali. Ďakujem za Váš názor.
2020-04-15T11:29:03+02:00

4.2.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pekný deň,

podľa § 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. je spoločná televízna anténa považovaná za spoločné zariadenie domu. (Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.)

Zmluva o výkone správy musí obsahovať zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi.

Podľa § 10 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Podľa § 14b ods. 1 písm. i) uvedeného zákona vlastníci bytov a NP v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi.

Ak predmetný poplatok môže byť považovaný za náklad na prevádzku spoločného zariadenia domu, mohli o ňom vlastníci rozhodnúť. Vlastník, ktorý bol prehlasovaný, môže v každom prípade žiadať súd o preskúmanie veci v zákonom určenej lehote (do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká).

30.1.2020
Vážení ZSAUN, prosím o informáciu a radu, ako postupovať pri tvorbe zálohového predpisu v prípade, že priestor P na LV je v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, je to priestor, kde developer vyhradil a predal 22 parkovacích státí. Vieme vytvoriť zálohový predpis na garážové státie každému z 22 spoluvlastníkov, pokiaľ to nie je samostatný nebytový priestor za jednotlivé služby / revízia EPS, spol. ele., bezpeč.služba, upratovanie, revízie, poistenie, požiarna ochrana, zimná údržba, atď /, ktorými sa budú podieľať na správe domu a zároveň im účtovať aj poplatok za správu garáže? Rovnako je na LV uvádzaný aj priestor kobky S, ktorý je fyzicky oddelený od ostatných častí domu, kde je vytvorených 22 kobkovísk v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, v kúpnej zmluve je však kobka uvedená ako príslušenstvo k bytu. Ako prosím zákonne postupovať pri tvorbe zálohových predpisov týchto priestoroch uvedených na LV ? Za informáciu vopred ďakujem, S pozdravom a prianím príjemného dňa.
2020-04-15T11:08:59+02:00

31.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Zmluva o výkone správy musí obsahovať aj zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi a zásady určenia výšky platieb za správu. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný dodržať zásady, ktorú sú v zmluve o výkone správy dohodnuté, a príp. ak dohodnuté neboli, mali by byť schválené vlastníkmi ako dodatok k zmluve o výkone správy. Ak je priestor P na LV v spoluvlastníctve 22 vlastníkov, je možné zálohový predpis, ktorý sa viaže k jednému nebytovému priestoru rozdeliť pre jeho jednotlivých spoluvlastníkov, ktorí by sa mali podieľať na nákladoch na plnenia podľa ich spoluvlastníckych podielov. Poplatok za správu garáže (t.j. súčasť platby za správu) sa môže účtovať len tak, ako bol v zmluve o výkone správy odsúhlasený, závisí to od toho či sa poplatok viaže k nebytovému priestoru (a má byť pomerne rozdelený medzi spoluvlastníkov) alebo bolo výslovne uvedené, že takýto poplatok hradí každý vlastník garážového státia (spoluvlatsník garáže). Rovnako by to malo byť aj pri nebytovom priestore, v ktorom sa nachádzajú kobky. Ak je však výmera kobky ako príslušenstva bytu rátaná do vyúčtovania vzťahujúceho sa k bytu, nesmie dôjsť k duplicitnému vyúčtovaniu preddavkov na služby. Preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv musí byť účtovaný v zmysle rozhodnutia vlastníkov. Pre konkrétnejšie vysvetlenie by bolo potrebné poznať presné okolnosti a znenie zmluvy ako aj rozhodnutia vlastníkov. Základom však je, aby zálohové predpisy účelne pokryli náklady, ktoré sa k danému priestoru viažu a neukladali jednotlivým vlastníkom také úhrady, ktoré nevyplývajú zo zmluvy alebo rozhodnutia vlastníkov.

Podľa Uznesenia Najvyššieho súdu SR zo dňa 24. mája 2017, sp.zn. 6Sžo/82/2015 :

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zákonov (ďalej aj ako „bytový zákon“) definuje pojem nebytový priestor v § 2 ods. 3 bytového zákona. Podľa tohto zákonného ustanovenia sa nebytovým priestorom rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Nebytový priestor – garáž, ako reálna časť bytového domu je samostatným predmetom vlastníckeho práva, je samostatnou vecou v právnom zmysle, a teda i predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Citovaný zákon upravuje i spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Súd dodáva, že podľa § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka predmetom občiansko-právnych vzťahov môžu byť len byty a nebytové priestory. Garážové státie ako také v danom prípade nevykazuje pojmové znaky nebytového priestoru v zmysle bytového zákona (alebo iného právneho predpisu). Nejedná sa o samostatný nebytový priestor, nie je ani samostatnou vecou v právnom zmysle. Nemôže byť preto predmetom prevodu vlastníckeho práva (alebo iného vecnoprávneho nakladania) na základe kúpnej (alebo inej) zmluvy. Nie je ani predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Garážové státia sa nachádzajú v nebytovom priestore (garáž), ktorý je predmetom evidovania, a ktorý môže byť predmetom podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Je zároveň potrebné konštatovať, že i keď garážové státie nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, je možné vzájomne upraviť užívanie konkrétnych garážových státí v garáži dohodou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome z titulu ich podielového spoluvlastníctva. Znamená to, že nič nebráni tomu, aby sa spoluvlastníci dohodli na rozsahu a spôsobe užívania spoluvlastníctva, trebárs aj tak, že vlastníctvo určitej časti spoločnej nehnuteľnosti (spoluvlastnícky podiel) bude oprávňovať spoluvlastníka užívať určitú časť priestoru (napr. garážové státie), pričom spoluvlastníci navzájom budú rešpektovať výsostný charakter práva na užívanie určitej časti spoločnej veci dohodnutým spôsobom a nebudú do neho zasahovať.

29.1.2020
Dobrý deň, rád by som poznal Váš právny názor, či správca je povinný a do kedy implementovať doterajšie novelizácie do zmlúv o výkone správy. Predchádzajúce novely účinné k 1.11.2018 v zmluve nie sú upravené alebo doplnené, čo vnímam ako nedostatok a správca bol na vec upozornený kde som aj pripomienkoval zmluvu v ktorej som trval na zásadných podmienkach výkonu benevolentného prístupu správcu k výkone činnosti. Môžete mi prosím zaslať Vaše krátke stanovisko či si správca plní svoju povinnosť aby uviedol zmluvu o výkone správy do súladu s novelizáciami zákona??? a do kedy???
2020-04-15T10:52:33+02:00

31.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pekný deň,

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má odpoveď na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, uvedenú v § 25a :

  • 25a
    Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.

To znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. Správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.

Toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. Podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu : “ V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”  

 

Pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať.

Napr.

Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.

Od 1.2.2020 bude toto ustanovenie novelizované na nasledovné znenie : 

27.1.2020
Dobrý deň, prosím Vás, ak chceme niečo v našom bytovom dome, ktorého správcom je SBDO, rekonštruovať alebo modernizovať, podlieha výber tohto dodávateľa služieb a prác nejakému výberovému konaniu alebo bez ohľadu na to, koľko bude zákazka stáť, môže SBDO samo zadať objednávku s.r.o., ktorej štatutárom je príbuzný zamestnanca SBDO. Práce však vykonáva sám zamestnanec SBDO. Nedochádza tým vlastne k duplicitnej platbe za zákazku. Zamestnanci berú mzdu od SBDO a ešte získajú aj platbu za faktúru. Takto bola robená výmena elektronického otvárania dverí a domových zvončekov, bezbariérový vstup, výmena okien spoločných priestorov,maľovanie spoločných priestorov a teraz sa jedná o výmenu ležatých rozvodov bytového domu. Nie je nejakou sumou ohraničená možnosť objednávania výkonu zákazky, kde by mal byť vlastníkmi vykonaný výber dodávateľa prác a výsledok by mal byť schválený vlastníkmi bytového domu? SBDO by vlastne malo len podať prípadné návrhy na dodávateľov. Zároveň ma zaujíma, či ležaté rozvody nie sú rozvody vody a či tieto nie sú vlastníctvom dodávateľa vody? Veď ten nám vodu dodáva, v prípade havárie ju odstaví a na rozvodoch odstraňuje aj poruchy. Ďakujem.
2020-02-18T09:50:23+01:00

27.1.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Správca Vášho bytového domu ktorým je SBDO má s každým vlastníkom uzatvorenú Zmluvu o výkone správy. Pozrite sa do svojej zmluvy ako sú upravené vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu. V zmluve musíte mať uvedené aj zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. V zásade platí, že o každom čerpaní z fondu opráv rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.

Správca musí vypracovať do 30. novembra v bežnom roku Plán opráv na nasledujúci rok § 8b ods,1 písm. g.

Stavebné bytové družstva majú vybudované kapacity údržbárov, ktoré môžu využiť na riešenie opráv v spravovaných domoch, samozrejme, že to musia vlastníci v dome odsúhlasiť.

Klasické výberové konanie podľa zákona správca nevykonáva, avšak predkladá vlastníkom aspoň 3-4 ponuky firiem a vlastníci si odsúhlasia ktorú firmu chcú alebo nechcú.

V dome máte zvoleného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje styk a požiadavky vlastníkov medzi správcom a vlastníkmi.

Skúste si preštudovať svoju zmluvu o výkone správy a konkrétne nám napíšte v ktorej časti dochádza zo strany správcu k jej porušovaniu.

Rozvody v dome sú v spoluvlastníckom podiely každého vlastníka, pri ich výmene o firme ktorá to vykoná, v akom čase, za aký finančný náklad rozhodujú vlastníci.

Mgr. Eugen Kurismký, ZSaUN

Ak chcete vo Vašom dome niečo rekonštruovať, malo by to byť  naplánované v pláne opráv.  Plán opráv  predkladá správca na schválenie v novembri kalendárneho roku  vlastníkom. Na odsúhlasené práce nie je povinnosť výberového konania.  Ak vlastníci chcú, dodávateľa (mimo havarijných stavov) si môžu  vybrať sami. Výsledok výberového konania (dodávateľskú firmu) oznámia správcovi a ten objedná realizáciu prác u vybratého dodávateľa.  Na menšie práce – údržbu – vlastníci splnomocnia  paušálne správcu , ktorý objednáva a uhrádza tieto drobné opravy  do určitej výšky. Táto dohodnutá suma  by mala byť zakotvená v zmluve o výkone správy, alebo suma bola odsúhlasená na schôdzi (mali by ste nájsť  výšku – sumu  v niektorom zo starších uznesení zo schôdze).  Opravy nad túto sumu  by ste mali odsúhlasiť na Vašej schôdzi. Podľa toho, čo uvádzate, zjavne ste si výberové konanie  neurobili a tak správca zadal práce na základe svojho rozhodnutia. Nevieme, o aké sumy sa jedná. Vašim právom je skontrolovať ,  či boli práce prevedené správne, kým boli odkontrolované/prevzaté.  Rozvody za ležaté rozvody patria  do spoločných častí domu, je to spoluvlastnícky podiel, ktorého poruchy rieši správca a nie dodávateľská vodárenská spoločnosť. Príbuzenské vzťahy medzi SBDO neriešime, správca rozhodol, lebo ste si nevybrali nikoho.  Sme toho názoru, že je podstatná kvalita prevedených prác a cena, za ktorú bolo dielo zrealizované. V prípade Vašej nespokojnosti riešte v budúcnosti dodávateľské práce výberovým konaním.

27.1.2020
Dobrý deň, mestské časti nútia vlastníkov bytov k prenajatiu alebo odkúpeniu pozemku a k následnému vybudovaniu prístreškov na komunálny odpad na náklady vlastníkov. My platíme za odvoz triedeného odpadu hlavnému mestu Bratislava nemalé peniaze, tak prečo máme na naše náklady ešte platiť stojiská. Hlavné mesto Bratislava je vlastníkom pozemkov tak by malo vybudovať ekologické veľkokapacitné kontajnery umiestnené do zeme na ktoré by mohlo čerpať eurofondy a nie zaťažovať nákladmi vlastníkov bytov. Ak si každý dom vybuduje kontajnerové stojisko tak sídliská budú zaplnené kadibudkami. Ďakujem za vaše stanovisko
2020-02-18T09:04:51+01:00

29.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

tak ako v iných obciach aj Bratislava postupuje podľa prijatého VZN – https://www.bratislava.sk/sk/komunalny-odpad (VZN a jeho  zmeny).

Vysvetlenie podalo Finančné riaditeľstvo SR – citujem časť : Pretože podmienky nakladania s komunálnymi odpadmi upravuje zákon o odpadoch, je potrebné pri nákladoch na zbernú nádobu na zmesový komunálny odpad vychádzať z ustanovenia § 81 ods. 3 zákona o odpadoch, ktoré bližšie vymedzuje spôsob ich úhrady, ako aj kto je povinný ich uhradiť. Podľa predmetného ustanovenia náklady na zbernú nádobu znáša pôvodný pôvodca komunálneho odpadu. Podľa § 77 ods. 9 zákona o miestnych daniach obec do poplatku môže zahrnúť náklady na zbernú nádobu na zmesový komunálny odpad, náklady na zabezpečenie zberných nádob na triedený zber.

Aj v iných obciach (mestách) vyžadujú, aby si náklady na vybudovanie nového stanovišťa, resp. uzamykateľného prístrešku, hradili občania.

22.1.2020
Príjemný dobrý deň. Ako máme postupovať, keď vlastníci bytov bytového domu sa rozhodli na zhromaždení zmeniť formu správy, t.j. zrušili spoločenstvo k 01.01.2020. Následne na zhromaždení zvolili likvidátora, ktorý vykonáva likvidáciu a tiež zvolili nás ako správcu v súlade so zák. č. 182/1993 Z.z. Od 01.01.2020 spoločenstvo vstúpilo do likvidácie a tiež je v registri spoločenstiev uvedený dodatok ,,v likvidácii,, Chceli by sme vedieť, či môžeme vykonávať správu v súlade so zák. č. 182/1993 Z. z. od 01.01.2020 alebo je potrebné, aby likvidátor vykonal všetky úkony smerujúce k likvidácii spoločenstva a následne až keď je spoločenstvo z registra vymazané, správca môže vykonávať správu domu. Prípadne v akom rozsahu môže správca v súčasnosti vykonávať správu domu, keď je spoločenstvo v likvidácií. Môže správca uzatvárať za vlastníkov zmluvy a môže akceptovať a uhrádzať faktúry, ktoré sú už vystavené na správcu? Za Vaše vyjadrenie Vám veľmi pekne ďakujeme.
2020-02-18T09:00:11+01:00

30.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa ustanovenia § 7d ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločenstvo vlastníkov bytov nezaniká jeho zrušením a vstupom do likvidácie, ale až jeho výmazom z registra spoločenstiev. Zároveň, základnými zásadami správy bytového domu sú zásada výlučnosti formy správy bytového domu vyplývajúca z ustanovenia § 6 ods. 3 a 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorej nesmú byť na správu domu dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu, na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve a zmluvy uzatvorené v rozpore s týmto ustanovením sú neplatné (s výnimkou prvej uzatvorenej) a zásada kontinuity výkonu správy bytového domu stanovená v ustanovení § 7d ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., podľa ktorej spoločenstvo nemožno zrušiť, ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.

Na základe uvedeného k ukončeniu spôsobu výkonu správy samosprávou – spoločenstvom dochádza až zánikom tejto právnickej osoby, t.j. jej výmazom z registra spoločenstiev a až v tomto okamihu je možné začať spravovať bytový dom novým spôsobom – správou bytového domu prostredníctvom správcu. Na tieto skutočnosti by mala pamätať aj zmluva o výkone správy bytového domu, ktorá (hoci je v súlade so zásadou kontinuity výkonu správy uzatvorená ešte za existencie spoločenstva vlastníkov bytov) nemôže byť účinná skôr ako dôjde k zániku spoločenstva, nakoľko by tým došlo k porušeniu zásady výlučnosti formy výkonu správy.

Novoustanovenému správcovi bytového domu by mali s ohľadom na uvedené vzniknúť oprávnenia a povinnosti (peňažné aj nepeňažné) správcu vyplývajúce mu zo zákona a uzatvorenej zmluvy o výkone správy až od tohto okamihu.

13.1.2020
Dobrý deň, vlastník bytu a nebytového priestoru si umiestnil klimatizačnej jednotky na spoločných častiach domu. Zistil som, že nemal žiadny súhlas od vlastníkov na prenájom spoločných častiach domu. Otázka : Ako má vlastník bytu a nebytového priestoru postupovať pri umiestnení klimatizačnej jednotky na spoločných častiach domu. Vopred ďakujem na odpoveď.
2020-02-17T15:37:49+01:00

14.1.2020 Zdenka Jurčáková Odborný, konzultant ZSaUN

Niektoré stavebné úrady pri montáži klimatizácie na spoločnú časť domu vyžadujú ohlasovaciu povinnosť a vyjadrenie správcu domu.

V každom prípade ak vlastník neumiestňuje klimatizačnú jednotku na lodžiu, ale na spoločnú časť domu a k tomu ešte po zateplení musia o tom rozhodnúť ostatní vlastníci na schôdzi, pokiaľ to nemajú určené ako postupovať v Domovom poriadku, stanovách alebo v Zásadách správania a bývania v dome.

Vlastník musí najprv informovať predsedu alebo správcu a tí následne posúvajú žiadosť na rozhodnutie zhromaždenia vlastníkov bytov alebo na schôdzu vlastníkov. (pred schvaľovaním vlastníkov musí mať predseda alebo správca informáciu zo stavebného úradu )

Pozor montážna firma musí na seba zobrať zodpovednosť, že ak by v prípade poškodenia zateplenia začalo zatekanie obvodového plášťa berie riziko na seba a uhradí škodu. Zároveň je treba doriešiť odvod kondenzu z klimatizačnej jednotky.

9.1.2020
Stalo sa nám v polyfunkčnom objekte, že vlastníci bytov na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov „odhlasovali“ vlastníkovi nebytového priestoru (prevádzka ambulancie) 22 osôb, majúcich predmetný nebytový priestor „užívať“ (zrejme vychádzali z priemerného počtu pacientov za deň). Vlastník nebytového priestoru následne a opakovane v súlade so svojím oprávnením, ako aj povinnosťou, podľa § 11 ods. 9 ZoVBaNP nahlásil počet osôb – 2. Správca bytového domu vlastníkom nahlásený počet osôb nerešpektuje a pri rozúčtovaniach vychádza z „odhlasovaného“ počtu 22. Stretli ste sa v praxi so situáciou, či môžu iní vlastníci bytov, resp. nebytových priestorov rozhodovať (rozumej hlasovať) o počte osôb užívajúcich byt, resp. nebytový priestor iného vlastníka? Je správca v tomto prípade nútený rešpektovať rozhodnutia týchto (iných) vlastníkov bytov, resp. nebytových priestorov alebo je povinný zohľadniť nové nahlásenie počtu osôb vlastníkom bytu, resp. nebytového priestoru? Ak už ste sa stretli s vyššie uvedenou situáciou, aký má na to názor Vaše združenie/asociácia, prípadne ako ďalej postupujete, keď nastane uvedená situácia. Podľa nášho názoru nemajú ostatní vlastníci oprávnenie hlasovať o vyššie uvedenom, keďže to nespadá do ich oprávnení hlasovaním rozhodovať v rozsahu podľa § 14 ods. 1 ZoVBaNP. V prípade, ak by vlastník nahlásil nesprávny počet osôb, domnievame sa, že by sa ostatní vlastníci mohli domáhať náhrady škody (napr. že platia viac, ako by inak platili, keby vlastník nahlásil skutočný počet osôb).
2020-02-17T15:33:11+01:00

9.1.2020 JUDr. Polivková, odborný konzultant ZSaUN

Ustanovenie § 11 ods. 9 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ukladá povinnosť hlásiť správcovi počet užívajúcich osôb len vlastníkom bytov, nie aj vlastníkom nebytových priestorov.

Odlišnosť v spôsobe užívania bytov (účel bývania) a nebytových priestorov (rôzne účely, napr. garáže, podnikateľské prevádzky atď.) častokrát v praxi z hľadiska spravodlivosti odôvodňuje aj rozličný podiel na výdavkoch za úhradu niektorých plnení poskytovaných v bytovom dome. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú preto podľa ustanovenia § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. oprávnení zohľadňovať mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov v dome pri rozúčtovaní úhrad za plnenia, ako aj podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Otázka rozličnej miery užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov, na ktorú sa môže prihliadať pri rozúčtovaní úhrad za plnenia by podľa ustanovenia § 8a ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. mala byť vlastníkmi v bytovom dome dohodnutá ako obligatórna súčasť každej zmluvy o výkone správy, zákon č. 182/1993 Z. z. však nevylučuje jej riešenie aj počas platnosti zmluvy o výkone správy v prípade napr. potreby reagovania na prípadné zmeny. Rozličná miera užívania môže reflektovať na skutočnosť, že s užívaním nebytových priestorov môžu byť spojené znížené výdavky (napr. nevyužívanie výťahov vlastníkmi garáží), resp. zvýšené výdavky bytového domu (napr. vyššia spotreba elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov, väčšie znečistenie spoločných priestorov z dôvodu vyššej frekvencie návštev, či frekventovanejšie používanie výťahov), na úhrade ktorých sa majú podieľať vlastníci. „Frekvencia návštev“ v nebytových priestoroch preto môže byť vlastníkmi zohľadňovaná pri rozhodovaní o zásadách rozúčtovania úhrad za plnenia (ich zmenách) a výške príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv zo strany vlastníkov s prihliadnutím na mieru užívania spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkom nebytového priestoru, hoci objektívne určenie počtu návštev je otázne. V prípade nesúhlasu s rozhodnutím vlastníkov sa v súlade s ustanovením § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. môže vlastník domáhať v zákonnej lehote ochrany na súde.

Bez podrobného oboznámenia sa s podkladmi a konkrétnosťami prípadu je možné všeobecne uviesť, že správca bytového domu je povinný rešpektovať zásady rozúčtovania úhrad za plnenia stanovené v uzatvorenej zmluve o výkone správy, prípadne ich zmeny (samozrejme, ak nejde o rozúčtovanie vyplývajúce z právnych predpisov) a výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv, odsúhlasené vlastníkmi zákonným spôsobom hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

27.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Áno, vlastníci môžu hlasovať o zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome, ale táto miera využívania spoločných častí domu a zariadení domu musí zreteľne určovať čo a v akej zvýšenej miere je využívané a v akej sume sa to prejavuje. To že si vlastníci sami určia aký počet ľudí denne chodí do ambulancie neznamená, že je to takto dokázateľné a konkrétna suma preukázateľná. Vlastník nebytového priestoru nemusí napádať rozhodnutie vlastníkov, stačí ak vlastník nebytového priestoru dané vyúčtovanie nezaplatí a následne správca (spoločenstvo) budú musieť daného vlastníka žalovať o zaplatenie a tiež v súdnom konaní preukázať využívanie spoločných častí a zariadení domu vlastníkom nebytového priestoru a tiež či sa jedná o bežné plnenie úhrad alebo o náhradu škody či bezdôvodné obohatenie. Prvotné riešenie by mala byť komunikácia s daným vlastníkom nebytového priestoru a dohoda ohľadom miery využívania spoločných častí a zariadení a sumy, pred samotným hlasovaním vlastníkov.

3.1.2020
Prajem Vám pekný deň Mám na Vás otázku, či máme správny právny názor na vec: Bývam v novopostavenej bytovke už druhý rok, a až teraz sme zistili, že majiteľ domu nepreviedol na nás majiteľov bytov spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Konkrétne kotolňu, kočikáreň a ďalšiu technickú miestnosť, pre odkladanie rôznych vecí. Teraz je to miestnosť v ktorej máme veci pre upratovačku, vedrá, handry a rôzne chemikálie a veci na riadenie v dome. Predmetné priestory bývalý majiteľ dal na katastri zaevidovať ako skladové priestory a nechal si ich v osobnom vlastníctve. Kotolňu ako takú, v dome teda úradne nemáme, ale fyzicky samozrejme máme a slúži len nášmu domu, a preto si myslíme, že bývalý majiteľ nemal právo tieto priestory si privlastniť ale podľa zákona č. 182/1993 Z. z. mal zaevidovať v prospech vlastníkov ako spoločné priestory a spoločné zariadenie domu. Za Vašu odpoveď ďakujem
2020-02-17T15:24:10+01:00

9.1.2020 JUDr. Polivková, odborný konzultant ZSaUN

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neukladá vlastníkovi domu povinnosť previesť do vlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov všetky časti domu a zariadenia nachádzajúce sa v bytovom dome, ak ide o časti a zariadenia, ktoré sú spôsobilé byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. Vlastník bytového domu je v medziach svojho vlastníckeho práva (stavba bytového domu) oprávnený sám v úvodnej dokumentácií (najmä zmluva o výstavbe) rozhodnúť, ktoré samostatné časti a zariadenia bytového domu sa stanú spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami, spoločnými pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ktoré nie, tie si môže ponechať vo svojom vlastníctve (a následne ich napr. previesť na tretie osoby). Zo strany developerov sa tento postup častokrát uplatňuje práve za účelom následného získavania majetkového prospechu.

Vymedzenie spoločných častí a spoločných zariadení konkrétneho bytového domu je v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov obligatórnou náležitosťou zmluvy o výstavbe bytového domu a následne aj každej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, resp. nebytovému priestoru v tomto bytovom dome. Každý nadobúdateľ bytu, resp. nebytového priestoru je už pri uzatvorení zmluvy o prevode vlastníctva bytu oboznámený s výpočtom spoločných častí a spoločných zariadení pre konkrétny bytový dom, teda s tým, aké spoločné časti a zariadenia nadobúda s kúpou bytu do svojho vlastníctva a ich existenciu a právny zápis v katastri nehnuteľnosti si má nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru možnosť odkontrolovať na mieste samom a z verejne prístupných zdrojov. Tejto časti prevodných zmlúv sa však v praxi nevenuje dostatočná pozornosť.

Ak sú spomínané priestory od počiatku uvedené v katastri nehnuteľnosti ako samostatné nebytové priestory, sú samostatnými predmetmi vlastníckeho práva rovnako ako každý iný nebytový priestor v tomto bytovom dome. Ak tieto priestory neboli vymedzené ako spoločné časti a spoločné zariadenia, teda ani uvedené v prevodných zmluvách v ich obligatórnej časti – výpočte spoločných častí a spoločných zariadení a spoluvlastnícky podiel k nim nebol predmetom prevodu spolu s nadobúdanými bytmi alebo nebytovými priestormi, bývalý vlastník domu využil možnosť si ich ponechať. Vo vzťahu ku kotolni právna teória pripúšťa riešenie situácie eventuálnou žalobou o určenie vlastníckeho práva s tou argumentáciou, že predmetný priestor ako spoločné zariadenie patrí všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, úspech takto podanej žaloby je však s ohľadom na vyššie uvedené otázny.

 

25.11.2019 Milan Gurtler
V roku 2018 boli vymenené PRVN SIEMENS MEMOTRON 3 osobny odpis za merače rádiovým odpočtom Q calorik 5.5. Prečo staré merače mali pre výpočet spotreby vyšší koeficient ako nové merače.PRVN. Starý merač napr.2,042630/starý merač/. Nový merač 1,949112 /nový merač/ Dovoľujem si upozorniť že sa jedná o to iste vyhrievacie teleso aj umiestnenie PVRN skrátka ten istý vykurovací priestor aj vybavenie priestoru ako pred výmenou PRVN.
2019-11-27T14:56:17+01:00

27.11.2019 Ing. Jozef Habánek, odborný konzultant ZSaUN

V uvedenej otázke nie je dostatok informácií pre vyjadrenie jednoznačného záveru k posudzovanému problému. Pri meraní spotreby tepla na vykurovanie pomocou PRVN je pre určenie spotreby využívaná hodnota nameranej teploty na vykurovacom telese, ktorá je považovaná za strednú, alebo priemernú teplotu radiátora. Rozdiel medzi množstvom tepla dodaným z radiátora v závislosti od jeho veľkosti je zohľadnený pomocou korekčných koeficientov. Pre každý typ PRVN určuje výrobca metodiku pre určenie týchto koeficientov. Rozdiely v metodike sú medzi PRVN s jedným alebo dvoma snímačmi teploty a postupne sa vyvíjajú. Predpokladám, že medzi obdobím určovania koeficientov pre PRVN MEMOTRON 3 a CALORIC 5.5 prešlo viac ako 10 rokov a metodika sa mohla zmeniť. Bez uvedenia presného typu vykurovacieho telesa nie je možné určiť, či je použitý koeficient správny. Pre rozhodnutie o správnosti korekčného koeficientu nestačí porovnať pôvodný a nový koeficient na jednom telese. Dôležité je, aby v celom objekte boli určené korekčné koeficienty rovnakým spôsobom. Preto je pri použití PRVN určená podmienka, že všetky vykurovacie telesá v objekte musia mať nainštalované rovnaké PRVN. Ak boli PRVN vymenené, aj korekčné koeficienty určené rovnakým spôsobom na všetkých vykurovacích telesách, je možné sa domnievať, že použité koeficienty aj rozúčtovanie nákladov na vykurovanie sú správne. Predpokladám, že problém s rozdielnymi koeficientmi sa netýka len jedného vykurovacieho telesa, alebo bytu. Preto odporúčam vlastníkom, aby sa v prípade pochybností obrátili na odborníka, ktorý sa uvedenej problematike venuje, a dohodli s ním posúdenie správnosti použitých korekčných koeficientov pre celý objekt.

JHK

25.11.2019 Ing. Dušan Zelinka
Dobrý deň, ďakujem za promptnú odpoveď, hoci mi nepotvrdila moje predpoklady. Chcel by som ešte upresniť res. doplniť moju žiadosť o stanovisko takto: Je mi jasné, že pokiaľ ide o spoločné časti bytového domu, sú v plnom rozsahu aj po nadstavbe spoločné pre celý bytový dom. Ale pokiaľ ide o spoločné zariadenia, neboli stupačky TÚV a spiatočky vykurovania “vytiahnuté” do nadstavby, ale zostali iba na úrovni pôvodného bytového domu. Teda byty v nadstavbe ani nebolo možné na tieto rozvody napojiť. Nejedná sa teda o prípad, že možnosť tu bola, ale nebola využitá. Preto sa mi zdá konštatovanie, že aj v tomto prípade sú tieto spoločné zariadenia zariadeniami celého bytového domu úplne nelogické. Takéto riešenie bolo aj súčasťou projektu nadstavby, ktorý ako súčasť Zmluvy o nadstavbe pôvodní obyvatelia bytového domu odsúhlasili. Bo by som vďačný, keby ste na tieto konštatovania mohli reagovať. Ďakujem za ochotu a promptnosť ! S pozdravom Ing. Dušan Zelinka
2019-11-26T09:12:19+01:00

25.11.2019 Zdneka Jurčáková, Odborný konzultant ZSaUN

Pán Zelinka,

z jestvujúcej otázky nie je možné iné posúdenie Vášho problému.

Prosím skontrolujte si zmluvu o nadstavbe ale hlavne ako bol upravený spoluvlastnícky podiel všetkých vlastníkov bytov v dome po nadstavbe., tak je možné správne posúdenie.

§ 2 ods.2  charakteristika bytového domu

Váš názor, že spoločné časti domu uznávate ale spoločné zariadenia už nie nemôžem akceptovať lebo ak ste vlastníkom bytu sú spoločné časti a spoločne zariadenia súčasne  v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome. § 5 , ods1, písm.b, alebo je vaša zmluva upravená podľa § 5 ods. 1, písm. c) ? O týchto skutočnostiach nepíšete. Preto považujem vyjadrenie Vášho správcu za správne.

Jurčáková

19.11.2019 Ing. Dušan Zelinka
Dobrý deň, prosím poradiť v takejto veci. Vlastním byt v nadstavbe bytového domu. Pôvodný bytový dom bol a je vykurovaný radiátorovým teplovodným vykurovaním s dodávkou teplej vody horúcovodom. Byty v nadstavbe majú teplovodné podlahové vykurovanie s prípravou teplej vody vo vlastných plynových kotloch, samostatne pre každý byt. Mám za to, že rozvody v dome, ktoré privádzajú teplú vodu do jednotlivých bytov v pôvodnej časti bytového domu nie sú spoločným zariadením celého bytového domu (aj s nadstavbou), ale len časti bytového domu, pred nadstavbou. Teda ak sa musela robiť rekonštrukcia týchto rozvodov (z dôvodov dožitia starých) výmenou za nové, nákladmi na tieto práce, ktoré boli hradené z FPÚO, by mali byť zaťažené len pôvodné byty, ktoré a len ktoré tieto rozvody využívali, využívajú a aj budu využívať (a len tieto budú využívať). A teda týmito nákladmi by nemali byť zaťažené byty v nadstavbe bytového domu. Prosím o stanovisko k tejto veci, keďže náš správca má iný názor a zaťažil týmito nákladmi aj byty v nadstavbe. Ďakujem za ochotu a porozumenie.
2019-11-22T10:45:07+01:00

21.11.2019 Zdenka Jurčáková, Odborný konzultant ZSaUN

Pán Ing. Zelinka

Bytový dom je v zmysle zákona o vlastníctve bytov vždy považovaný ako jeden celok, teda či s nadstavbou alebo bez nadstavby.

Dom má jeden fond opráv.

Spoluvlastnícky podiel po nadstavbe musel byť zmenený u všetkých vlastníkov v dome zápisom v katastri.

To, že máte vlastné vykurovanie a TÚV na veci nič nemení.

Podľa mňa máte svoj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, lebo ak by to tak nebolo tak by ste sa teoreticky ani nemohol dostať do svojho bytu v nadstavbe, nakoľko ste nútený prechádzať vstupom a chodbou, ktorá bola pred nadstavbou  v spoluvlastníckom podiely pôvodných vlastníkov bytov v dome.

Čo sú spoločné časti a spoločné zariadenia domu jasne stanovuje zákon č. 182/1993 § 2, ods. 4 a 5

Keďže tvoríte jeden fond opráv v dome, ktorý slúži na opravy, údržby, modernizáciu a rekonštrukciu spoločných častí a zariadení domu bude aj náklad za rozvody – stupačky platený z fondu opráv a rozpočítaný podľa spoluvlastníckeho podielu na každého jednotlivého vlastníka.

Platenie služieb spojených s bývaním je už iná parketa, platíte v nadstavbe len za tie služby, ktoré ste si na schôdzi odsúhlasili, teda vo vašom prípade to už nebude vykurovanie a teplá voda.

 

 

09.10.2019, Radoslav Kuzmiak
Dobrý deň, v súvislosti s problematikou znižovania emisií zmenou zdroja tepla vo vybraných kotolniach v rámci výzvy je potrebné predložiť energetické a environmentálne hodnotenie. Rôzne zdroje uvádzajú rôzne hodnoty ukazovateľov. Napríklad keď spracovávame energetické certifikáty, tam sa uvádza faktor emisií CO2, ktorý je uvedený vo vyhláške 324/2016 pre jednotlivé typy paliva v závislosti od veku kotla. Niečo podobné pre SO2, NOx, VOC, PM10, PM2,5 nemám. Pri inštalovanom zdroji tepla ako kotly na uhlie zo sedemdesiatych rokov je asi nereálne tieto hodnoty zistiť. Existuje nejaký predpis s ukazovateľmi pre palivá a zdroje znečistenia, ktorý je k dispozícii, aby boli akceptovateľné pre hodnotiacu komisiu?
2019-11-15T09:57:51+01:00

14.10.2019 doc. Ing. Danica Košičanová, PhD.

Dobrý deň,

tieto parametre majú spĺňať podľa:

–  Smernica 92/42/EC (Directive 92/42/EC on efficiency requirements)

– eko-norma DIN EN ISO 14001 , parametre určuje Vyhláška, ktorá predpisuje stanovenie merateľných ekologických cieľov, ktoré idú nad rámec aktuálnej ekologickej legislatívy .

–  smernice pre spotrebiče plynných palív 90/396/ES, smernice o účinnosti 92/42/ES

tabuľky som našla v príspevku, ktorý prikladám, na konci sú zdroje, odkiaľ sa čerpali informácie.

Zdroje:

BIO-ENERGETICKÝ SYSTÉM A JEHO EMISNÉ CHARAKTERISTIKY
Jozef Viglaský
Technická univerzita vo Zvolene
T. G. Masaryka 24

SMERNICA RADY 92/42/EHS
z 21. mája 1992
o požiadavkách na účinnosť nových teplovodných kotlov na kvapalné alebo plynné palivá

 

 

24.9.2019, Štefan Buberník
Dobrý…., čo robiť, ak správca 2 roky nezvolá schôdzu a zástupca vlastníkov to ignoruje a nemieni zvolanie schôdze iniciovať. Ďakujem
2019-11-15T09:58:33+01:00

25.9.2019 Ing. Tatiana Cirbusová, výkonný predseda ZSaUN

Dobrý deň,

ak správca nekoná, nezvolal schôdzu už 2 roky a nekoná ani zástupca vlastníkov postupujte v zmysle zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a NP.  Najprv písomne vyzvite správcu,/ iste sa nájde v dome ¼ vlastníkov, ktorej na tom záleží/, že porušuje zákon 182/1993 Z.z. konkrétne §14a. a že jeho povinnosťou je aspoň raz ročne zvolať schôdzu. Ak sa schôdza neuskutoční do 15 dní od doručenia žiadosti, tak schôdzu môže zvolať ¼ vlastníkov bytov a NP v dome.

Citujem :

㤠14a

  • Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

V odstavci 2 zákona je presne stanovené ako sa zvoláva schôdza. Citujem :

(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.

 

 

Odvolaný pôvodný správca za podvody finančné. Plynula mu výpovedná lehota, myslím podľa zmluvy 2 mesiace . Vlastníci BD si zvolili nového správcu , podľa nového zákona . Pôvodný správca nechce hlasovanie vlastníkov BD akceptovať. Môže nový správca uzatvoriť zmluvu o výkone správy s vlastníkmi, aj napriek tomu že pôvodný správca neakceptuje výpoveď ?2019-07-30T11:53:42+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Uzatvorenie novej zmluvy o výkone správy nie je závislé od toho či predchádzajúci správca výpoveď akceptuje alebo nie. Dôležité je či boli dodržané zákonom vyžadované podmienky pre ukončenie pôvodnej zmluvy o výkone správy (riadne zvolanie schôdze alebo písomného hlasovania, rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov o výpovedi zmluvy, podpísaná výpoveď zo zmluvy a doručená pôvodnému správcovi, uplynutie výpovednej doby) a zákonom vyžadované podmienky pre schválenie a uzavretie novej zmluvy o výkone správy. Podľa § 14b ods. 1 písm. e) zák. č. 182/1993 Z.z. vlastníci hlasujú o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Ak boli zákonné podmienky dodržané a pôvodný správca aj tak neakceptuje výpoveď zo zmluvy a nechce správu odovzdať novému správcovi, nový správca iná možnosť  obrátiť sa na súd s návrhom napr. na nariadenie neodkladného opatrenia a v prípade finančných pochybení pôvodného správcu aj na preverenie jeho postupu prostredníctvom príslušných orgánov – ako sú inšpekcia, polícia, správca dane.

Správca vyhlásil písomné hlasovanie s miestom konania v spoločných priestoroch domu, avšak jeden z vlastníkov sa nezúčastnil písomného hlasovania priamo v spoločných priestoroch domu, ale hlasoval v termíne písomného hlasovania mimo bytového domu, je jeho hlas na hlasovacom lístku platný?2019-07-30T11:52:41+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa zák. č. 182/1993 Z.z. aktuálne platného musí byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámený termín, miesto a otázky písomného hlasovania. Oznámenie miesta hlasovania je za účelom, aby vlastníci vedeli kde budú hlasovacie listiny a overovatelia. Z ďalšieho znenia §14a ods. 4 zákona vyplýva, že písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Teda samotná hlasovacia listina ani nemusí obsahovať miesto konania písomného hlasovania. Zákon sankcionuje neplatnosťou len taký hlas vlastníka – ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine. Ak  hlasovacia listina obsahuje náležitosti podľa zákona, podpis vlastníka overený určenými overovateľmi, má byť hlas vlastníka považovaný za platný. Posudzovať platnosť hlasu vlastníka v rámci písomného hlasovania môže oprávnene len súd v konaní na návrh prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z.

V prípade, ak si vlastníci vytvoria 3 člennú komisiu za účelom vybratia najvhodnejšej ponuky na obnovu bytového domu a zároveň si zhotoviteľa v súlade so zák. odsúhlasia na schôdzi, je správca povinný akceptovať rozhodnutie vlastníkov aj napriek tomu, že sa správcovi nejaví spoločnosť, ktorú vybrali najvýhodnejšia? Ako má v tomto prípade správca postupovať?2019-07-30T11:51:53+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8b ods. 2 zák. č.182/1993 Z.z. správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu. Závisí od konkrétnych skutočností, ktoré správca vybratému dodávateľovi vytýka – či sa týka osoby dodávateľa, ponúkanej služby alebo ceny za ponúkanú službu v porovnaní s inými subjektmi. Správca v rámci konania s odbornou starostlivosťou je povinný upozorniť vlastníkov na skutočnosti, ktoré vybratému dodávateľovi vytýka. Ak by vlastníci trvali na vybranom dodávateľovi alebo nechceli znovu rozhodovať a správca bude uzatvárať zmluvu s dodávateľom, mal by sa snažiť upraviť zmluvné podmienky tak, aby predpokladal aj tie skutočnosti, ktorých sa u dodávateľa obáva.

Ak vlastníci na schôdzi vlastníkov, ktorá bola v súlade so zákonom zvolaná, prijali uznesenie, aby správca uzatvoril zmluvu a zároveň ho splnomocnili na uzatvorenie zmluvy, avšak neuviedli v uznesení cenu, resp. odplatu, ako má správca postupovať, keď nevie vykonať takéto uznesenie? A vlastníci nemajú záujem o ďalšiu schôdzu.2019-07-30T11:50:00+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca je v prvom rade viazaný zákonom a rozhodnutím schôdze. Zo zákonného znenia vyplýva, že správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa. Ak k uzatvoreniu zmluvy vlastníci neuviedli cenu, správca by si mal preveriť ceny v danom čase a danej lokalite a následne pri obstarávaní služieb a tovaru dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a NP v dome. Je vhodné ceny preukázať napríklad viacerými cenovými ponukami alebo inými podkladmi, ktoré dokladujú obvyklú cenu za danú službu v danej lokalite. Ak správca na budúcu odplatu nemá prostriedky alebo zistené ceny nie sú podľa správcu výhodné, môže správca zvolať ďalšiu schôdzu alebo písomné hlasovanie, príp. postupovať podľa vlastného uváženia, čo by mohlo byť neskôr spochybňované.

Ak vlastníci zvolali schôdzu, avšak nedodržali formálne (procesné) podmienky, t. j. nebolo doručené oznámenie o schôdzi 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze, ale len 4 dni, je takáto schôdza neplatná?2019-07-30T11:49:11+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. platného do 31.10.2018 – oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. Je potrebné to skúmať a rozlišovať vždy pre konkrétnu situáciu. Napríklad či rozhodnutia zo schôdze boli prijaté potrebným počtom hlasov, či bola napadnutá platnosť rozhodnutia alebo prijatého právneho úkonu. V súvislosti s inými okolnosťami to môže ale aj nemusí spôsobiť neplatnosť rozhodnutí zo schôdze.

Od 1.11.2018 platí lehota na oznámenie termínu, miesta a programu schôdze vlastníkov pre vlastníkov bytov a NP v dome najneskôr sedem dní vopred.

Ak je súčasťou bytového domu aj kotolňa, ktorá je vo vlastníctve vlastníkov v akom rozsahu je správca povinný vykonávať správu kotolne. Môže správca vylúčiť zo správy kotolňu, ktorá je vo vlastníctve vlastníkov nachádzajúca sa v bytovom dome, ktorý spravuje? (ako čo najviac eliminovať správu kotolne, nakoľko je takáto správa pre správcu nerentabilná?)2019-07-30T11:48:14+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa definícií zákona č. 182/1993 Z.z. spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú aj kotolne vrátane technologického zariadenia. Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu aj spoločných zariadení domu. V zmluve o výkone správy musí byť dohodnutý spôsob výkonu správy aj spoločných zariadení domu a zásady určenia výšky platieb za správu. Otázka rentability správy kotolne je teda skôr otázkou ako bola dohodnutá výška platieb za správu a teda nemôže ospravedlniť správcu z plnenia tejto povinnosti – správa spoločných zariadení domu. Od zákona č. 182/1993 Z.z. však musíme odlíšiť povinnosti ustanovené iným osobitným zákonom – napr. zákon č. 314/2012 Z.z. o pravidelnej kontrole vykurovacích systémov a klimatizačných systémov. Tento zákon sa vzťahuje na vykurovací systém, ktorého súčasťou je kotol s menovitým výkonom väčším ako 20 kW, ktorý spaľuje tuhé alebo tekuté fosílne palivá, biomasu alebo bioplyn a je určený na vykurovanie vnútorných priestorov budov a prípravu teplej vody v budove, klimatizačný systém s menovitým výkonom väčším ako 12 kW. Vlastník budovy je povinný napr. zabezpečiť na vlastné náklady pravidelnú kontrolu vykurovacieho systému a klimatizačného systému, a uchovávať správu z kontroly do prevzatia nasledujúcej správy z kontroly.  Vlastník budovy môže povinnosti previesť zmluvou na spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, správcu budovy, správcu vykurovacieho systému alebo správcu klimatizačného systému. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, ktorí neprevedú tieto povinnosti, zodpovedajú za splnenie povinností spoločne a nerozdielne. Ak by teda v zmluve o výkone správy nebol uvedený spôsob výkonu správy kotla (vykurovacieho systému), za povinnosti v osobitnom zákone – 314/2012 Z.z. by nezodpovedal správca ale vlastníci bytov a NP v dome.

V prípade, ak vlastník bytu chce uplatniť ustanovenie § 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda podať návrh, aby súd nariadil predaj bytu vlastníka, ktorý sústavne narušuje ostatným vlastníkom pokojné bývanie, či je správca povinný zastupovať na súde vlastníka, ktorý zamýšľa podať takýto návrh?2019-07-30T11:47:22+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca nie je povinný zastupovať vlastníka, ktorý zamýšľa proti inému vlastníkovi podať návrh podľa uvedeného ust. § 11 ods. 5 zák. č.182/1993 Z.z. Vyplýva to jednak zo znenia tohto ustanovenia (…môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru) a z ostatných ustanovení tohto zákona – správca za vlastníkov môže vystupovať len v prípadoch, ktoré výslovne ustanovuje zákon – tzv. zákonné zastúpenie  (veci – návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka, pri vymáhaní úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome ).

Môže správca vyzvať vlastníka bytu na vysťahovanie jeho nájomcov, ak rušia pokojné bývanie iného vlastníka v bytovom dome? Výzva, aby vlastník bytu zabezpečil nápravu v konaní svojich nájomcov bola zaslaná, avšak bola bezúspešná. (Má takáto výzva na vysťahovanie vlastníkov nejakú právnu váhu?) Ako v tomto prípade by mal správca postupovať?2019-07-30T11:43:33+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca v rámci ochrany práv vlastníkov môže upozorniť vlastníka na konanie jeho nájomcov a požiadať o odstránenie rušivého stavu. Avšak nemá právny základ, aby sám vo svojom mene alebo v mene vlastníkov požiadal vlastníka bytu o vysťahovanie jeho nájomcov. Povinnosť každého vlastníka veci zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv (§ 127 OZ) pôsobí v rovine vlastníckej. Ochrany vlastníckeho práva, resp. spoluvlastníckeho práva pred jeho neoprávneným zásahom sa môže domáhať len vlastník. V súdnom konaní by správca vo svojom mene nepreukázal, že je aktívne legitimovaný na podanie takejto žaloby. Oprávnenou osobou na podanie žaloby alebo návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia (napríklad uloženie povinnosti zdržať sa hluku alebo určitej činnosti) by bol napríklad jeden z vlastníkov bytov v bytovom dome. Správca môže odporučiť vlastníkom správny postup alebo situáciu riešiť ako splnomocnená osoba vlastníka. Ak by činnosťou nájomcov vznikla vlastníkom v bytovom dome škoda, takúto veci by bol správca už oprávnený aj povinný riešiť voči týmto tretím osobám.

Aké má správca kompetencie v prípade riešenia susedských sporov? ( v prípade, ak vlastník je agresívny voči ostatným vlastníkom, ak vlastník ruší ostatných vlastníkov tým, že mu šteká pes, alebo je vlastník hlučný, alebo ak vlastník fajčí v byte, avšak nariadenie mesta Piešťany fajčenie na balkónoch nezakazuje).2019-07-30T11:42:36+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Správca má voči jednotlivým vlastníkom len také oprávnenia, ktoré mu výslovne stanovuje zákon. Správcovi nie sú priznané žiadne osobitné kompetencie v rámci riešenia susedských sporov. Správca môže skôr na vlastníkov pôsobiť svojím prístupom, navrhnutím alebo sprostredkovaním riešenia, no nie sú mu priznané prostriedky vynútiteľnosti. Správca môže využiť len tie postupy, ktoré zákon č. 182/1993 Z.z. a ďalšie osobitné zákony umožňujú aj iným tretím osobám – privolanie príslušníkov PZ alebo mestskej polície, podanie podnetu na riešenie správania osoby ako priestupku, podanie trestného oznámenia, podnet iným príslušným úradom a p. Len v zákonom stanovených veciach môže správca zo svojej pozície správcu vystupovať v mene vlastníkov voči niektorému z vlastníkov (napr. §8b ods. 1 písm. b), § 9 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z.), v iných ako ustanovených veciach môže správca vystupovať len na základe osobitného splnomocnenia od oprávneného vlastníka, ktorý si uplatňuje ochranu svojich vlastníckych práv.

Kto má vypracovať vyúčtovanie služieb spojených s bývaním pri odovzdaní domu v priebehu roka?2019-07-30T11:33:27+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8a ods. 2 platného zák. č. 182/1993 Z.z. správca je v lehote do 31.mája nasledujúceho roka zároveň povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Podľa § 9 ods. 6 doterajší správca je povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné na riadny výkon správy domu novou osobou. Zo zákonnej úpravy preto vyplýva, že povinnosť vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia služieb spojených s bývaním, ak sa mení správca pred 31.májom daného roka, má najprv pôvodný správca a následne nový správca, táto povinnosť v konečnom dôsledku zaťažuje ten subjekt, ktorý je správcom k poslednému dňu lehoty – k 31.5. kalendárneho roka.

Ide o hlasovanie § 14b ods. 1 písm. í) … konkrétne účel použitia finančných prostriedkov. Pod pojmom účel použitia finančných prostriedkov je potrebné chápať realizáciu prác v bytovom dome? Napr. schválenie výmeny okien v spoločných častiach, maľby, ale aj zateplenie alebo výťahy (bez ohľadu na rozsah práce). Lebo nikde v tých možnostiach nie je uvedené že akou väčšinou vlastníci odsúhlasujú práce …… stretla som sa s odlišnými názormi.. niekto tá dáva pod ten § 14b ods. 1 písm. i) a niekto to tvrdí že v žiadnom prípade lebo by neodsúhlasili nič na schôdzach keďže ich chodí málo tak to potom zastrešuje § 14 b ods. 4.2019-07-30T11:26:34+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pojem “účel použitia prostriedkov fondu” sa má vykladať tak ako je uvedený. To, na čo sa majú prostriedky fondu použiť = účel, musí byť schválené uvedenou väčšinou (nadpolovičnou všetkých vlastníkov), okrem prípadu, ak by to bolo už v samotnej zmluve upravené (na aký účel sa určená časť prostriedkov fondu použije).

Výklad z Dovôdovej správy a Ministerstva financií SR znenie tohto ustanovenia vykladá.

  • 14 ods. 1 písm. i) zák. č. 182/1993 Z.z.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o :

  1. i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

Z dôvodovej správy k poslednej novele účinnej od 1.11.2018 :

Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Návrh zákona predpokladá štyri druhy rozhodovania vlastníkov:

  1. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb na spoločné účty vlastníkov a použitie týchto prostriedkov napr. na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu, užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, prípadne súhlas s úpravami bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Z uvedeného vyplýva, že zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy by mala upravovať zásady, podľa ktorých predseda spoločenstva alebo správca postupujú pri čerpaní finančných prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv (dispozičné oprávnenia, limit čerpania, účel použitia atď.). Nakladanie s prostriedkami fondu si vlastníci môžu upraviť viacerými spôsobmi, pričom môžu zohľadniť najmä účel ich použitia a rozsah čerpania týchto prostriedkov. Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely. V tom prípade platí, že použitie týchto prostriedkov na iný účel je možné len na základe nového hlasovania vlastníkov o zmene účelu použitia podľa § 14b ods. 1 písm. i) zákona o vlastníctve bytov. Ak je rozsah dispozície s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vymedzený len rámcovo, použitie týchto prostriedkov fondu vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. i) zákona o vlastníctve bytov.

Aký je potrebný súhlas pri prístavbe balkónov – 2/3 alebo 100 % súhlas vlastníkov bytov v dome ?2019-07-30T11:23:20+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Pre určenie potrebného kvóra na hlasovanie je nevyhnutné presne určiť čo sa myslí pod prístavbou balkónov – či sa na existujúcu stavbu pripájajú konštrukcie balkónov (vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu – 1/2 všetkých hlasov + 1), alebo sa menia spoločné časti domu na balkóny či sa pristavuje nová časť domu (2/3 všetkých hlasov) alebo či dochádza k zmene v podielovom spoluvlastníctve spoločných častí domu (100% všetkých hlasov).

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o :

  1. a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
  2. e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť.

hlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.

V prípade hybridného domu (vlastníci a nájomcovia), kde žiadny z vlastníkov nemá záujem o funkciu zástupcu vlastníkov môže tuto činnosť vykonávať nájomník družstevného bytu so súhlasom bytového družstva ako vlastníka? (byt ešte nebol prevedený do osobného vlastníctva) resp. môže vlastník bytu delegovať tuto možnosť na 3 osobu? V praxi je veľa bytov už prevedených z rodičov na deti, pričom reálne naďalej v tom byte bývajú rodičia, ktorý vykonávali funkciu zástupcu vlastníkov v dome .2019-07-30T11:18:37+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Podľa § 8a ods. 5 Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.  Bez ohľadu na súhlas vlastníkov, zákonne je prípustné zvoliť za zástupcu vlastníkov len vlastníka z domu. Zákon však nezakazuje zástupcovi zvoliť si zástupcu. Zástupca vlastníkov však nemá zverené žiadne osobitné právomoci – informuje vlastníkov bytov a NP v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a NP v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a NP v dome.

Správca uzatvoril zmluvu o výkone správy v r.2001 so 6 mesačnou výpovednou lehotou. Dodnes urobil 3 dodatky ( aj po r.2007) , ale ani v jednom neskorigoval stav, ktorý mu ukladala novela zákona v r.2007 – t.j. upraviť lehotu na 3 mesačnú. Dnes pri výpovedi sa domáha plnenia zo zmluvy, t.j. 6 mesiacov – ako zmluvne dohodnutú lehotu. Je povinný rešpektovať zákonnú úpravu – t.j. 3 mesačnú výpovednú lehotu, pretože neupravil zmluvu podľa povinnosti zo zákona č. 182/1993 Z.z. vo vtedy platnom znení a preto platí zákonný predpis ( prechodné ustanovenia o neplatnosti rozporných ustanovení zmluvy so zákonom) alebo platí, že ak od 1.11.2018 platí § , kde je výp. lehota 3 mesačná, ak sa nedohodli inak ( čo správca aplikuje a domáha sa, že sa dohodli inak, aj keď k tej dohode nedošlo od 1.11.2018, ale ešte v r. 2001? Platí teda stav zmluvne určený od r.2001 alebo zákonný od r.2007? Uvedené alebo ak sa dohodnú inak znamená iná lehota uvedená v mesiacoch napr. tých 6 alebo 2 alebo sa myslí na napr. dohodou?2019-07-30T11:17:27+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

V zákone č. 182/1993 Z.z. platného do 30.06.2007 platilo znenie : Výpovedná lehota je šesť mesiacov, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Po zmene novelou zákona č. 268/2007 – od 01.07.2007 platí znenie: Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Zákon č. 182/1993 po jeho zmene neukladal povinnosť zmeniť výpovednú lehotu na kratšiu lehotu, pretože zákon umožňoval stranám upraviť si lehotu odchylne, teda dohodnutá lehota nebola v rozpore so zákonom. Podľa prechodných ustanovení len – Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Keď nedošlo k prijatiu zmeny zmluvy o výkone správy vlastníkmi ani k inej právnej skutočnosti, ktorá by zneplatnila predmetné zmluvné ustanovenie, platí medzi stranami pôvodne dohodnuté zmluvné znenie a správca sa môže odvolávať na zmluvne dohodnutú výpovednú lehotu. Väčšinový výklad s ohľadom na dôvodovú správu k novelám a potrebu minimálnej lehoty na zmenu správcu / správy je v zmysle, že tri mesiace je minimálna výpovedná lehota a strany sa môžu dohodnúť na lehote dlhšej.

Z rozhodnutia súdu (OS Liptovský Mikuláš, 9Cb/129/2009) :

Novely Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 367/2004 Z. z. a zákon č. 268/2007 Z. z.) nemali vplyv na platnosť zmluvného dojednania článku 9 bod 1 zmluvy o výkone správy uzavretej dňa 18. 8. 2003 o šesťmesačnej výpovednej lehote, hoci ku dňu uzavretia zmluvy bola podľa platného zákona výpovedná lehota 6 mesiacov a toto ustanovenie bolo prevzaté do zmluvy a ani po 1. 7. 2004 a ani po 1. 7. 2007 nebolo na návrh vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu – odporcu zmenené.

Navrhovateľ bol toho názoru, že ak odporca s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov do 31. 12. 2007 nedal do súladu zmluvu o správe bytov so znením ustanovenia § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 stala sa zmluva v časti trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov, preto platí výpovedná lehota zo zákona v trvaní 3 mesiacov, lebo zmluvné strany sa v zmluve o výkone správy nedohodli inak.

Súd je toho názoru, že zmluva o správe bytov v časti článku 9. 1 o dĺžke trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov je platná, lebo nie je v rozpore s ustanovením § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Preto ju v tejto časti (dĺžke trvania výpovednej lehoty 6 mesiacov) nebolo potrebné uvádzať do súladu s týmto zákonom, keďže ustanovenie § 8a ods. 5 citovaného zákona nemá kogentný charakter v zmysle výlučnosti trvania výpovednej lehoty len 3 mesiace, ktorá trojmesačná výpovedná lehota platí, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Zmluvné strany sa dohodli inak pri uzavretí zmluvy o výkone správy 18. 8. 2003 a to tak, že výpovedná lehota je 6 mesačná, čo nie je v rozpore s ustanovením § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Súd má za to, že zmluvné strany sa o dĺžke výpovednej lehoty dohodli inak a je irelevantné, či tak urobili ešte pred 1. 7. 2007, pokiaľ to nie je v rozpore s § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007. Hoci aj prevzali do zmluvy zákonné ustanovenie kogentného charakteru, ktoré určovalo šesťmesačnú výpovednú lehotu. Tým, že ani jeden z účastníkov zmluvy nenavrhol zmenu dĺžky trvania výpovednej lehoty, vyjadrili súhlas s v zmluve upravenou dĺžkou výpovednej lehoty 6 mesiacov. Ustanovenie § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 je úpravou výpovednej lehoty pri uzatváraní zmlúv o výkone správy, alebo zmene zmlúv o výkone správy, podľa ktorého sa môžu zmluvné strany v zmluve o výkone správy dohodnúť o dĺžke výpovednej lehoty a ak sa na dĺžke výpovednej lehoty nedohodnú, je výpovedná lehota 3 mesiace. Zmluvným stranám ostáva zachovaná zmluvná voľnosť pri dojednaniach o dĺžke trvania výpovednej lehoty. Prechodné a záverečné ustanovenie § 32c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom od 1. 7. 2007 sleduje, aby sa zmluvy o výkone správy uzatvorené do 1. 7. 2007, najneskôr do 31. 12. 2007 uviedli do súladu s týmto zákonom, ale len tie časti zmluvy o výkone správy, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Preto zmluvné dojednanie o trvaní výpovednej lehoty 6 mesiacov nie je v rozpore s § 8a ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom od 1. 7. 2007. Zákonodarca ponechal dĺžku trvania výpovednej lehoty na vôli zmluvných strán.

Vlastník bytu v SVB sa domáha prejednania a schválenia na zhromaždení podľa §7c ods. 2c – výšky mesačných záloh za plnenia aj v prípade, že došlo k ich zmene z titulu zmeny ceny podľa rozhodnutia URSO. Je oprávnený sa toho domáhať alebo sa to týka len tých plnení, o ktorých rozhodujú vlastníci, napr. odmena upratovačke alebo iných plnení, kde sa neuplatňuje rozhodnutie cenotvorného orgánu, kde vlastník nijako nemôže túto skutočnosť zmeniť? §7c ods.2/ (Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie výšku mesačných úhrad za plnenia ), je v rozpore s § 14b odst 1 j/, kde sa už deklaruje len rozhodovanie o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia : Ktorý § sa teda uplatňuje ?2019-07-30T11:15:57+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

URSO – Úrad pre reguláciu sieťových odvetví – cenovými rozhodnutiami napr. v tepelnej energetike schvaľuje alebo určuje regulovaným subjektom, ktoré vykonávajú regulovanú činnosť v tepelnej energetike na základe a v rozsahu povolenia na podnikanie,  cenu za výrobu a dodávku tepla alebo za výrobu, distribúciu a dodávku tepla alebo za distribúciu a dodávku tepla. Takáto úprava ceny samotná nemá vplyv na výšku mesačných úhrad na plnenia. Ak majú vlastníci v dome odsúhlasenú konkrétnu výšku sumy mesačne, platia túto sumu vlastníci aj naďalej (do zmeny novým platným rozhodnutím vlastníkov). Zmena ceny sa prejaví vo vyúčtovaní mesačných úhrad a skutočne spotrebovaných plnení.  Spomínaný § 7c ods. 2 písm. c) hovorí o návrhu na schválenie výšky mesačných úhrad a § 14b ods. 1 písm. j) hovorí o prijatí rozhodnutia vo veci hlasovania o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia, čo je širší pojem. Vlastníci si môžu odsúhlasiť mesačné platenie konkrétnej sumy alebo sumy, ktorá sa určí z jednotlivých plnení a niektoré môžu byť viazané na počet osôb bývajúcich v byte. Dôležité je dodržať potrebné kvórum pri hlasovaní – nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov v dome.

V stanovisku vlády Slovenskej republiky (tlač 975) sa uvádza: …navrhujeme doplniť……v § 9 nielen odseky 5 a 6, ako je uvedené v návrhu zákona, ale aj ďalšie odseky 7 a 8 takto: ….. Návrh je zapracovaný do zákona. V odôvodnení sa uvádza: Pri správe domu koná spoločenstvo alebo správca v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Iný spôsob konania spoločenstva alebo správcu je pri súdnych sporoch. V záujme zlepšenia vymožiteľnosti práva sa novo ustanovuje zákonný režim konania správcu a spoločenstva za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súdnych a iných konaniach. Ide nielen o spory s tretími osobami, ale aj o konania, v ktorých vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome žalujú alebo sú žalovaní iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. V aplikačnej praxi vznikajú procesne ťažko riešiteľné situácie, kde je stranou sporu niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú zároveň spoluvlastníkmi spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne priľahlého pozemku. Uvedený stav nielenže obmedzuje prístup týchto vlastníkov k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, týmto osobitne doručovať a pod. V súlade s navrhovanou dikciou bude správca alebo spoločenstvo aktívne alebo pasívne legitimovaným bez ohľadu na zmenu vlastníckych vzťahov v dome po začatí súdneho konania. Zo zákona koná v danom súdnom alebo inom konaní za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome spoločenstvo alebo správca. Z odôvodnenia jednoznačne vyplýva, že správca koná za vlastníkov v súdnom konaní: napr. vymáhanie škody spôsobenej predchádzajúcim správcom, vymáhanie nedoplatkov nižších ako 2000,00 eur formou platobného rozkazu, návrh na vydanie predbežného opatrenia a pod. Pochybnosti: V odôvodnení je jednoznačne uvedené: Zo zákona koná v danom súdnom alebo inom konaní za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome spoločenstvo alebo správca.. Na súde zastupuje vlastníkov správca prostredníctvom svojho štatutárneho orgánu? Na súde zastupuje vlastníkov správca prostredníctvom svojho zamestnanca – právnika? Na súde zastupuje vlastníkov správca prostredníctvom správcom splnomocneného advokáta? Ak áno, tak advokáta si vyberá správca alebo vlastníci?2019-07-30T11:14:38+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Povinnosť zastupovať má správca ako subjekt ( §9 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. ). Kto je oprávnený vystupovať za správcu vyplýva z § 13 Obchodného zákonníka, ktorý upravuje konanie podnikateľa, ktorým správca vždy je. Za fyzickú osobu podnikateľa môže vystupovať táto fyzická osoba alebo jej zamestnanec podľa jeho pracovného zaradenia. Za právnickú osobu môže vždy vystupovať jej štatutárny orgán aj zamestnanec podľa jeho pracovného zaradenia (ako je právnik, riaditeľ a p.). Správca sa vždy môže dať zastúpiť advokátom, no v tomto prípade je zastúpený správca a nie vlastníci, preto platiť trovy právneho zastúpenia má správca. Správca má nárok na preplatenie uhradených trov voči vlastníkom, za ktorých vystupuje v prípade, ak mal takéto zastúpenie s odplatou odsúhlasené vlastníkmi.

V zmysle CSP, koho treba označiť ako žalobcu? Všetkých vlastníkov a spoluvlastníkov, ktorí nesúhlasia? A koho ako žalovaného? Správcu a všetkých ostatných vlastníkov a spoluvlastníkov? Na tento prípad asi nie je aplikovateľné ustanovenie o zastupovaní vlastníkov správcom.2019-07-30T11:06:57+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Je potrebné rozlišovať aktívnu legitimáciu – t.j. právo podať žalobu a pasívnu legitimáciu – okruh subjektov proti ktorým má žaloba smerovať. Ak vlastník spochybňuje platnosť hlasovania, ktorého sa zúčastnil a bol prehlasovaný, musí podať žalobu na súd v zákonom určenej lehote, inak jeho právo zaniká. Tento vlastník alebo ak sú viacerí vlastníci, vystupujú ako žalobcovia – uvádzajú svoje údaje ako žalobcov. Žaloba sa podáva voči ostatným vlastníkom bytov a NP v bytovom dome. V zmysle zákona správca zastupuje v konaní pred súdom aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zákonodarca vymedzuje okruh aktívne legitimovaných osôb na uplatnenie špeciálneho prostriedku právnej ochrany. A preto právo podať žalobu na súde podľa interpretovanej právnej normy nemajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník má svoj návrh smerovať proti tým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí žalobcu prehlasovali.   (Rozhodnutie Krajský súd Prešov, sp.zn. 5Co/195/2013 )

Z dôvodovej správy k novele zákona od 1.1.2016:

.. zavádza zákonný režim priameho zastúpenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov správcom v súdnych konaniach, v ktorých sú vlastníci žalovaní iným vlastníkom alebo vlastníkom, ktorý bol prehlasovaný. V aplikačnej praxi vznikajú procesne neriešiteľné situácie, kde jeden vlastník musí žalovať niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov, aby sa v režime bytového (spolu)vlastníctva dovolal súdnej ochrany. Uvedený stav nielenže bráni prístupu k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, týmto osobitne doručovať a pod.

V súlade s navrhovanou dikciou bude správca v určených sporoch zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov na strane žalovaných, pričom v danom návrhu má žalobca označiť ako pasívne legitimovaných vlastníkov (všeobecná formulácia s prípadnými prílohami v podobe listu vlastníctva) a uviesť, že zo zákona koná v danom súdnom konaní v mene a na účet žalovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca. “

Na základe uvedeného ustanovenia by mal ďalej súd konať so správcom nie s jednotlivými vlastníkmi, z dôvodu priameho zákonného zastúpenia.

Rozhodnutie vlastníkov je výsledkom procesu tvorby ich kolektívnej vôle a je záväzné pre správcu, ktorý je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Právnym úkonom sa vôľa vlastníkov bytov a nebytových priestorov stane až tým, že ju správca navonok prejaví (§ 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.). Z toho teda vyplýva, že rozhodnutia vlastníkov bytov na schôdzi vlastníkov nie sú právnymi úkonmi a nemožno sa úspešne domáhať určenia ich neplatnosti. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo zúčastňovať sa na správe bytového domu a koná týmto spôsobom okrem iného aj prostredníctvom svojej účasti na zhromaždení vlastníkov, kde má právo hlasovať a ovplyvniť výsledok hlasovania vo veciach správy domu. Môže tak prejaviť svoju slobodnú vôľu a pokiaľ je prehlasovaný, má právo obrátiť sa na súd v zákonnej lehote, aby vo veci rozhodol. Vlastník teda nemôže napadnúť uznesenie ako rozhodnutie kolektívneho orgánu, ale môže napadnúť len jeho výsledok.

Spresnenie počítania zákonom stanovených lehôt – Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Príklad: Oznámenie doručené 10.01.2019, konanie schôdze alebo písomného hlasovania určené na 17.01.2019, čiže na siedmy deň. Aby bola v súlade s § 122 Občianskeho zákonníka dodržaná lehota sedem dní vopred nemalo byť konanie schôdze alebo písomného hlasovania určené na 18.01.2019?(Praktická osobná skúsenosť, nie v tomto termíne, kedy správca tvrdil, že je všetko v poriadku). Pritom v dôvodovej správe (parlamentná tlač č. 975) k zákonu č. 283/2018 Z. z. je uvedené: „Zároveň sa navrhuje zakotviť neplatnosť hlasovania nedodržaním zákonného postupu pri zvolávaní schôdze vlastníkov, resp. vyhlásení písomného hlasovania, ako aj pri samotnom hlasovaní. V tomto prípade ide o absolútne neplatný právny úkon, ktorý nemá právne účinky. Ak napriek neplatnosti hlasovania, dôjde k plneniu na základe neplatne prijatého rozhodnutia, má druhá strana právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.” Ak nastane extrémna situácia, keď správca nedodrží zákonný postup, nadpolovičná väčšina vlastníkov prijala rozhodnutie, došlo k plneniu aj napriek tomu, že čo len jeden vlastník namietal nezákonnosť postupu a prehlasovaní vlastníci nesúhlasia s plnením rozhodnutia a nezostáva nič iné, len sa obrátiť na súd.2019-07-30T10:59:49+02:00

12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

V tomto prípade sa jedná o kalendárne dni. Lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Je určená lehota sedem dní, ktoré by mali uplynúť po oznámení (deň oznámenia poslednému vlastníkovi je rozhodujúci pre začatie plynutia lehoty) a pred konaním oznámenej schôdze alebo hlasovania. Ak bolo oznámenie doručené 10.01.2019, najskôr by sa schôdza alebo hlasovanie malo konať 18.01.2019.