2.1.2023 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 14a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“ .

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ani iná platná legislatíva neupravuje nejaké výnimky alebo obmedzenia  a úľavy v takýchto prípadoch.

Bývanie v bytovom dome je spoločným bývaním so spoločnou starostlivosťou o spoločné časti a zariadenia bytového domu, kde sa rozhoduje zákonom stanovenou väčšinou.

Ak vlastníci platne rozhodnú o úvere pre bytový dom, priamo povedané nemusí sa brať ohľad na ostatných, a tí sa musia podieľať na zvýšenej tvorbe do fondu prevádzky, údržby a opráv.

2.1.2023 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Myslím, že je to v poriadku. Overovateľmi od konania písomného hlasovania v roku 2022 pre ďalšie nasledujúce písomné hlasovania (do ďalšej schválenej zmeny) bude overovateľ3, overovaľ4 a overovateľ5.

Je potrebné aby tí overovatelia písomného hlasovania boli zvolení vopred pred vypísaním písomných hlasovaní, čo je bolo dodržané.

14.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nárok na platbu za správu správcovi zaniká v prípade nepredloženia plánu opráv na nasledujúci rok do 30.11. , a teda vo Vašom prípade od 1.12.2022 správca nemá nárok na platbu za správu. Platiť by vlastníci nemali až do doby predloženia.

Ak správca nepreložil plán opráv v rokoch 2020,2021 a taktiež teraz v roku 2022, vlastne už by ste mali mať správu dva roky zadarmo.

Na vrátenie poplatku za správu sa bude vzťahovať bežná premlčacia doba 3 roky, teda ešte máte právo uplatniť si vrátenie poplatku za správu od 1.11.2020.

Je potrebne vyzvať správcu na vrátenie finančných prostriedkov a predloženie plánu opráv, inak je možné domáhať sa týchto platieb súdom.

14.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Obvodový múr bytového domu je v zmysle § 2 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločná časť bytového domu, ktorej prevádzka, údržba, oprava, modernizácia a obnova sa financuje z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv.

Ide o spoluvlastníctvo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a preto sa o týchto veciach vyžaduje spoločné rozhodovanie.

Plesne v byte sú však veľmi vážna vec, ktorá je zdraviu škodlivá . V súdnom konaní by ste ale museli preukázať, že Vám v dôsledku práve tejto vady vznikajú v byte plesne, dôkazné bremeno bude na Vás.

Je možné konštatovať, že v rámci žaloby prehlasovaného vlastníka bytu je zdravie a život jedna z najdôležitejších záležitosti, ktorú by súd mal určite chrániť.

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí, že prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Takže po schôdzi alebo písomnom hlasovaní máte 30 dní na podanie žaloby.

7.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Platné právne predpisy nehovoria nikde o tom aká musí byť teplota, resp. neprikazujú, že takáto musí byť teplota v byte, avšak vyhláška č. 152/2005 Z. z.  o určenom čase a o určenej kvalite dodávky tepla pre konečného spotrebiteľa, hovorí o odporúčanej teplote aj v bytoch.

Žiaľ, asi neviete vlastníka prinútiť nijako, len ho požiadať aspoň o temperovanie, samozrejme nemusí to urobiť. Ide o jeho byt, je to jeho rozhodnutie, hoci tým trpia aj bývajúci okolo.

Nemyslím, že nevykurovaním jedného bytu by mohlo dôjsť k znehodnotenie bytového domu zo stavebného hľadiska.

Ja osobne mám tento problém sama, byt podo mnou nie je obývaní dlhodobo, veru viem, o čom hovoríte keď vravíte, že ide od podlahy citeľná zima. Neviem si sama s vlastníkom poradiť, keďže je mimo SR.

7.12.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Predpokladám, že v spoločenstve ide o nebytový priestor podľa § 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a teda

„Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu5) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. „

V mnohých spoločenstvách si nebytový priestor, ktorý prenajímajú zamieňajú so spoločným priestorom domu.

Odvedená zrážková daň sa neodpočítava, ako u podnikateľských subjektov. Stále sa spoločenstvo ako právny subjekt musí riadiť tým, čo má vymedzené zákonom § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Odporúča sa, aby daňové priznanie podalo každé SVB, aj keď nulové.

Tí ekonómovia, ktorý zabezpečujú ekonomickú činnosť v spoločenstvách to vedia, aj keď niekedy niektoré daňové úrady informujú, že to nie je potrebné, ak spoločenstvo nemá žiadne príjmy.

Príjmy zdaňované zrážkou sú taxatívne uvedené v § 43 zákona o dani z príjmov.

22.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Je to presne tak ako si myslíte, že by to nemalo byť.

Na hlasovacom hárku musia byť všetky štyri mená a musí tam byť možnosť aby sa vedeli vyjadriť všetci štyria, teda pri každom mene možnosť hlasovania ÁNO – NIE alebo Súhlasím – nesúhlasím.

Ak majú ľudia aj splnomocnenia za ostatných vlastníkov, musia to tam podpísať za nich.

Žiaľ toto je nežiadúci stav pri hlasovaní podielových spoluvlastníkov, ale je to  tak. Ak budú dvaja hlasovať ÁNO a dvaja NIE, hlas bude žiaľ neplatný.  Ak neviete časť spoluvlastníkov zastihnúť je to smola, situáciu v takomto prípade vyriešia len splnomocnenia, ale to by malo byť v prvom rade v záujme spoluvlastníkov, Vy ich k tomu neviete prinútiť.

10.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Ak ste vlastníkom apartmánu, kde je riadne uzatvorená zmluva so správcom domu, tak aj Vy s ním už máte zmluvný vzťah. Nadobudnutím vlastníctva k apartmánu ste automaticky pristúpili k zmluve o výkone správy. V kúpnej zmluve by ste mali mať aj takéto ustanovenie o pristúpení.

Môže ísť o nefunkčného správcu. Ak správca úplne ignoruje svoje zákonné povinnosti, úplne prvým ktorom je podanie podnetu na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Samozrejme, oni tiež nebudú konať zo dňa na deň. Toto je ale to prvé konanie, avšak ak správca takto nekoná je potrebné uvažovať bezodkladne o jeho zmene!!!.  Vy si kľudne môžete zvolať schôdzu sami, ak ju správca nezvolá na Váš podnet, a na nej mu vypovedať zmluvu o výkone správy a čím skôr prejsť k inému správcovi.

10.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Predpokladám, že sa jedná o umiestnenie klimatizačnej jednotky na fasádu bytového domu, a teda by išlo o úpravu bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, čo znamená, že je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastník v dome v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov.  O takomto súhlase by mali vlastníci rozhodnúť na schôdzi alebo prostredníctvom písomného hlasovania, v tomto prípade pokiaľ ide o riadne zvolané hlasovanie, rozhodnutie je platné v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon nevyžaduje overovanie podpisov.

To čo vyžaduje stavebný úrad, sú už podmienky, ktoré sa vyžadujú asi v zmysle Stavebného zákona.

V tomto prípade je asi dôležité aby ste mali tie podpisy, ktoré vyžaduje stavebný úrad. Je už na rozhodnutí stavebného úradu, či bude akceptovať predošlé súhlasy.

Trestné oznámenie podať môžete, je to Vaše právo, nikto Vám to nemôže zakázať.

8.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Výdavky na obnovu alebo rekonštrukciu kotolne nie je možné priamo zo zákona nijako kompenzovať. Kotolňa bytového domu je spoločným zariadením domu, ktorého spoluvlastníctvo je nerozlučne späté s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru.

V zmysle § 13 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „ Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva  a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka, .. „

To znamená, že aj napriek tomu, že Váš byt nie je vykurovaný prostredníctvom spoločnej kotolne, Vy ste jej spoluvlastník, a teda sa musíte podieľať na nákladoch vzniknutých z dôvodu opráv, rekonštrukcií.

Bytový dom je potrebné vnímať ako celok, nie je veľmi logické ho rozdeľovať na pôvodný dom a niečo čo je novšie. Chápem obavy z rapídneho navýšenia nákladov do fondu opráv, avšak aj pri kúpe alebo výstavbe takéhoto bytu bolo potrebné s tým rátať.

Zateplenie obvodového plášťa neznamená len ušetrenie tepla, ale aj zhodnotenie bytového domu ako celok a jeho celkovú obnovu. Obvodové múry predsa potrebujete aj Vy bez ohľadu na to či  reálne sú súčasťou vášho bytu.

V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa do fondu prevádzky údržby a opráv tvorí podľa výškou podľa rozhodnutia vlastníkov, ktorá je stanovená na meter štvorcový spoluvlastníckeho podielu, bez ohľadu na to či ide o malometrážne alebo veľkometrážne byty.

Výnimku zákon pozná len pri nebytových priestorov a garážoch, kedy je možné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení, a teda môžu do fondu prevádzky, údržby a opráv prispievať napríklad aj menej ako byty.

1.11.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

„Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“

Vo Vašom prípade vzniká zo zákona povinnosť zabezpečiť správu bytového domu prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov alebo uzatvorením zmluvy o výkone správy so správcom.

Je nepravdepodobné, že by v bytovke od jej postavenia nebolo ani spoločenstvo vlastníkov, ani správca. Na posúdenie situácie by sme potrebovali presnejšie informácie o tom, ako bola správa vykonávaná v minulosti.

Je ťažké si predstaviť ako je v bytovom dome riešené platenie za energie? Vodu , kúrenie, každý vlastník má uzatvorenú samostatnú zmluvu s dodávateľom? A čo napríklad elektrická energia využívaná v spoločných častiach? Kto ju platí ?

Ideálne riešenie je vlastníkov presvedčiť, že ide o nevyhnutnú vec.(Verím, že nejaké maličké domy by mohli nejakú dobu fundovať aj tak, maličké myslím možno 4 bytovka, ale to tiež len do času, kým nie je potrebné riešiť náročnejšie opravy).

Spoločné časti a spoločné zariadenia domu sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Zabezpečiť správu domu je zákonnou povinnosťou, ktorá zaväzuje všetkých vlastníkov v dome. V tomto prípade ide teda o nesplnenie zákonnej povinnosti, a teda cestou, ktorá by už bola asi krajným riešením, by bolo podanie žaloby na súd o určenie povinnosti pre vlastníkov zabezpečiť správu bytového domu.

Zákon nezakotvuje sankciu v prípade, že zo strany vlastníkov došlo k porušeniu povinnosti zabezpečiť správu bytovky zákonom predpísaným spôsobom, môžu však hroziť sankcie zo strany dodávateľov služieb (energie, médiá), pokiaľ nebude zabezpečené ich riadne vyplácanie alebo zo strany štátnych orgánov pokiaľ nebude zabezpečené plnenie povinností voči nim.

20.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

K „nelegálnemu bývaniu“ uvádzam, že z toho čo uvádzate nemožno konštatovať nelegálne užívanie bytu. Je vždy na dohode vlastníka a nájomcu či si nájomca označí poštovú schránku a zvonček svojím menom alebo menom vlastníka bytu.  Štyria ľudia v dvojizbovom byte je úplne v norme, v tomto nevidím žiaden problém.

Čo sa týka možných ústnych alebo fyzických napadnutí, tieto záležitosti odporúčam riešiť stále individuálne súkromnou cestou možným podnetom na polícii.

Čo sa týka vysťahovania z bytového domu, v prvom rade by boli na mieste osloviť asi vlastníka bytu, pretože ak budete podávať podnet na súd, tak to pôjde voči vlastníkovi. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje možnosť podať podnet na súd vo veci nariadenia predaja bytu vlastníka, ktorý sa dopúšťa konania ako je uvedené v § 11 ods. 5 zákona.

V prvom rade odporúčam osloviť vlastníka bytu a upozorniť ho na nevhodné správanie sa nájomcu a uviesť ho do situácie, že ak s ním nič neurobí, tak zvažujete podanie návrhu na súd voči vlastníkovi bytu.  V prípade podania na súd, Vy nesiete dôkazné bremeno, teda je potrebné zhromaždiť si dostatočné dôkazy, ktorými chcete na súde argumentovať.

V zmysle § 11  ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

V zmysle § 11  ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytovépriestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

14.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Ekonomická oblasť

Spoločnosť SPP nie je dodávateľom tepla, ale dodávateľom plynu. V tomto prípade odporúčam zistiť, kto je výrobcom tepla. Výrobcom tepla môže byť aj Váš správca bytového domu, musí mať na to samozrejme licenciu.  V takom prípade sa cena tepla, ktorá je bytovému domu vyúčtovaná môže odlišovať od ceny plynu resp. faktúry ktorú ste videli. Výrobca tepla si totiž môže samozrejme vytvoriť svoj zisk do určitej výšky, ktorá je stanovená Úradom pre reguláciu sieťových odvetví.

Vy potrebujete vyúčtovaciu faktúru od výrobcu tepla, nie od dodávateľa plynu. Vyúčtovacia faktúra od dodávateľa tepla by potom mala korešpondovať s vyúčtovaním pre jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

14.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Neviem Vám úprimne povedať či zákon rieši nejaké čiastočné odstavenie výťahu tým, že sa uzamknú dvere na nejakom poschodí, ale o prípadnom uzamknutí bez udania nejakého technického resp. iného dôvodu (robí sa niečo na danom poschodí a nesmie sa tadiaľ prechádzať) by mali rozhodnúť vlastníci a nie je to teda len v kompetencií predsedu SVB.

9.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Na samotný súhlas so zmluvou o vstavbe v podkroví alebo povale postačuje súhlas 2/3 všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom sa zároveň vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbu bezprostredne susediť. Avšak toto je len hlasovanie o spomínanej zmluve.

Vy vlastníci však túto spoločnú časť bytového domu niekomu asi prevádzate za účelom vstavby, teda dochádza k zmenšeniu spoluvlastníckeho podielu (Vy prichádzate o povalu, ktorá patrila všetkým vlastníkom v dome) a teda je potrebné na toto hlasovania použiť § 14b ods. 3 písm. a) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a teda „ Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. “

3.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Spôsob rozúčtovania tepla upravuje Vyhláška Ministerstva hospodárstva č. 240/2016, správca by sa mal riadiť podľa nej.

V prvom rade ventily patria k radiátorom a tie patria k  bytu, preto je štandardné, že si vlastníci hradia sami, na tieto výmeny neslúži fond prevádzky, údržby a opráv, ibaže by to takto mali v danom bytovom dome dohodnuté.

Čo sa týka meračov na teplo, ich montáž a výmenu hradia vlastníci z fondu prevádzky, údržby a opráv.

Otázne je prečo neboli namontované merače v danom byte, predpokladám, že bytový dom má merače v ostatných bytoch, a ako boli vyúčtované teplo pôvodnému vlastníkovi.  Ide o špecifický prípad, preto je potrebné sa určite so správcom dohodnúť, akým spôsobom Vám bude teplo vyúčtované za daný rok. Ja by som asi trvala na montáži aj teraz počas vykurovacej sezóny.

3.10.2022 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 14b ods. 1 písm. n) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je na inštaláciu alebo úpravu spoločnej antény alebo umiestnenie elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

V tomto paragrafe sa hovorí však len o zavedení kamerového systému. Vypnutie kamerového systému, možno aj len dočasné (predpokladám možno z dôvodu úspory elektrickej energie) zákon neupravuje, preto je potrebné aplikovať ustanovenie § 14b ods. 4 zákona a to : „O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

19.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Moja skúsenosť správcu k plynových sporákom. Správca si to zabezpečil nasledovne: regulátor tlaku plynu a plyn po merač, klasika zodpovednosť správca a úhrada z FPUO. Sporáky taktiež v rámci revízie spoločnosť skontroluje, a úhrada sa realizuje na základe finančných kompetencii zástupcu vlastníkov tiež z FPUO, pokiaľ by však už na sporáku, hadici bola zistená závada jej odstránenie si hradí sám vlastník.

Pri individuálnom plynovom kúrení: V zmluve o výkone správy s takými bytovými domami má správca zapísané, že zodpovednosť za vykonanie revízie nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Samozrejme často sa stáva, že vlastníci si revíziu vykonať nedajú.

11.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Postiť bytový dom bezpodmienečne odporúčam. Poistenie bytového domu je súčasťou mesačného zálohového predpisu. Mesačný zálohový predpis by mal byť vlastníkmi schvaľovaný v zmysle § 14b ods. 1 písm. j zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon stanovuje, že zásady určenia výšky mesačných úhrady za plnenia schvaľujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca by to schváliť mal dať, ak sa bytový dom poisťuje a zavádza sa táto položka do predpisu. Ak s tým súhlasí nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, správca má povinnosť bytový dom poistiť.

10.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Ak sú v bytovom dome dva spôsoby vykurovania ako uvádzate, teda plyn a elektrika, a revízie plynového zariadenia sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv, tak aj revízie elektrického zariadenia by sa mali hradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv. Nemusí to byť tak, ak by sa jednalo napríklad len o byty, ktoré sa z vlastného rozhodnutia odpojili a zriadili vlastné vykurovanie.

8.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

To, že niekomu správcovstvo skončilo je dosť vážna vec, a či je to vážne, tak si môžete kľudne overiť v zozname správcoch. Každý správca bytového domu musí byť totiž zapísaný v zozname správcoch bytových domov. Príkladám stránku www.zoznamspravcov.sk, kde si to môžete kľudne overiť. Správca, ktorý bol vyčiarknutý zo zoznamu správcov však musí vlastníkov o takejto skutočnosti informovať.

Na sprístupnenie informácii ohľadom bytového domu máte nárok v zmysle § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Požiadajte správcu písomne aby Vám sprístupnil požadované informácie, pričom môžete použiť odkaz na nižšie uvedené § 11 ods. 6, v žiadosti skúste aj presnejšie definovať aké doklady chcete, aby vám boli predložené.

§ 11 ods. 6

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

3.8.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V oboch prípadoch ide o individuálnu dohodu medzi nájomníčkou a vlastníkmi. Cena za nájom by mohla byť cena obvyklá v danom čase a mieste užívania priestoru. Odporúčam teda zistiť si v okolitých bytových domoch, ktoré prenajímajú takéto spoločné priestory, akú sumu majú za užívanie schválenú. Suma je všade individuálna.

Nájomné sa v zmluve dojednáva zväčša ako platba vopred alebo platba po uplynutí obdobia za ktoré sa nájomné platí. Žiadať úhradu nájomného spätne za nájom priestoru, kde nemáte ani zmluvu môžete len po vzájomnej dohode. Odporúčam skúsiť sa dohodnúť aspoň na nejakej sume s nájomníčkou, určite vám nebude ochotná zaplatiť väčšie obdobie spätne.

27.7.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

V zmysle § 14a ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak”.

V zmysle uvedeného schôdzu vlastníkov mal teda viesť prítomný predseda, keďže nebolo vlastníkmi rozhodnuté inak.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyslovene nevylučuje aby bol predsedsajúci schôdze aj overovateľom v zmysle § 14a ods. 5 zákona ale zmyslom overovateľov je aby overili, že v zápisnici je spísané všetko tak ako to reálne na schôdzi vlastníkov prebehlo, čo logicky znamená, že by predsedajúci, zapisovateľ a overovatelia nemali byť rovnaké osoby. Kedže na schôdzi vlastníkov bol dostatočný počet vlastníkov na to, aby každú funkciu zastávala ina osoba, mám za to, že takéto konanie nebolo správne.

Paragraf 14 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä:

1. a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
2. b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
3. c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
4. d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
5. e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
6. f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

12.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Povinnosťou predsedu je riadiť činnosť spoločenstva, a teda aj zabezpečiť periodickú výmenu vodomerov. Výmena vodomerov je hradená z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv a výbere zhotoviteľa rozhodujú spravidla vlastníci na zhromaždení. Výnimka môže byť pokiaľ má Váš predseda vopred schválené kompetencie v rozhodovaní o výbere zhotoviteľa a finančné kompetencie tak, že môže dať vymeniť vodomery bez predošlého schvaľovania vlastníkmi.

9.6.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

Nemalo by to tak byť, výška preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv by mala byť rovnaká na meter štvorcový. Kde je možné tvorbu upraviť sú nebytové priestory.

V zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov”. Môže ísť napríklad o garáže alebo nebytové priestory, ktoré majú svoj vlastný vchod.