Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov prenajímať a vypožičiavať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo. Ide o priestory, ktoré nie sú ako súbor miestností samostatne definované na liste vlastníctva bytového domu. Tieto spoločné priestory sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome, a často sú rozhodnutím vlastníkov využívané na prenájom alebo vypožičanie.
Ide najčastejšie o bývalé práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a podobne, ale môžu to však byť aj časti chodieb alebo vstupných priestorov. Prenajať sa dajú aj nevyužité miestnosti v pivniciach. Priestory sa pritom môžu využíva len na účely, na ktoré sú stavebne určené, to znamená, že účel musí vyhovovať požadovaným stavebným, zdravotným, hygienickým a technickým normám.
V zmysle § 14b ods. 1 písm. p) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.“
Každé rozhodnutie prenajať alebo vypožičať priestor v dome musí byť vopred schválené nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Zákon hovorí o dvoch zdanlivo rovnakých inštitútoch a to o nájme a výpožičke, preto je potrebné vysvetliť medzi nimi rozdiel.
O nájom spoločného priestoru pôjde vtedy, ak sa nájomcom stane fyzická alebo právnická osoba, mimo bytového domu alebo z bytového domu, či už ide o podnikateľské alebo nepodnikateľské účely. Pri nájme ide o odplatnú službu.
O výpožičke môžeme hovoriť v prípade, ak sa priestor ponúkne do užívania vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v danom bytovom dome na účely napr. uskladnenia nábytku alebo iných vecí, teda nie na podnikateľské účely. Výpožička je bezodplatná, ide o to, že vlastníci si medzi sebou požičiavajú svoj vlastný spoločný majetok.
Právna úprava nájmu a výpožičky je obsiahnutá v Občianskom zákonníku.
V prípade, že sa prenajímajú spoločné nebytového priestory, ktorých definícia je obsahom § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „ Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, pričom nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné častí domu a spoločné zariadenia domu.“ právna úprava sa riadi aj zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení.
Podmienky nájmu ale aj výpožičky si rozhodnutím na schôdzi vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov určia samotní vlastníci.
Zmluva musí mať písomnú formu a jej obsahom musí byť najmä určenie zmluvných strán, špecifikácia priestoru, účel, doba trvania zmluvy, výška finančnej náhrady, práva a povinnosti zmluvných strán, spôsob ukončenia zmluvy a taktiež odovzdanie priestoru.
V zmysle § 10 ods. 2 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je finančná náhrada za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, a teda tieto získané finančné prostriedky sa použijú na účely použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle zákona. Nájomne môže byť určené v hodnote preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv na jeden meter štvorcový alebo rozhodnutím vlastníkov stanovenou sumou.
Častokrát je problematické ukončenie nájmu a s tým súvisiace vypratanie a odovzdanie priestoru späť vlastníkom.
Vo všeobecnosti platí: “Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.”
V zmysle § 667 Občianskeho zákonníka:
„ Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.“
Z toho vyplýva, že nájomca je po skončení nájmu povinný odovzdať prenajímateľovi:
- priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie
- priestor, v ktorom boli vykonané zmeny bez súhlasu prenajímateľa musí byť navrátený do pôvodného stavu na náklady nájomcu
- priestor, v ktorom boli vykonané zmeny so súhlasom prenajímateľa, nájomca odovzdáva v stave, ktorý je pri skočení nájmu
Ak boli v priestore vykonávané zmeny, nájomca môže požadovať od prenajímateľa úhradu nákladov, ktoré mu tým vznikli:
- ak sa prenajímateľ na to zaviazal
- až po skončení nájmu
- úhradu nákladov po odpočítaní zhodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci
- ak v zmluve nie je dohodnuté inak
Ak sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov ale so zmenami súhlasil, vtedy je nájomca oprávnený po skončení nájmu požadovať od prenajímateľa protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Súhlas prenajímateľa má byť v ideálnom prípade písomný, pričom späťvzatie súhlasu prenajímateľa po vykonaní zmien nie je podstatné.
Nielen v súvislosti s odovzdaním predmetu nájmu, môže byť obsahom zmluvy povinnosť nájomcu zloziť depozit v prospech prenajímateľa. Takýmto depozitom môže byť zabezpečená úhrada nájomného, spôsobených škôd, ale aj nákladov vynaložených na vrátenie priestorov do pôvodného stavu po skončení nájmu, ak by nájomca odmietal plniť svoje povinnosti dobrovoľne.
A na záver odporúčam veľmi obozretne vyberať typ prevádzky, ktorí si vlastníci do bytového domu vpustia, pričom je potrebné zvážiť najmä možnú hlučnosť, šírenie pachov a zvýšení pohyb ľudí v bytovom dome.
