Bývanie v bytovom dome má v určitej miere charakter spoločného bývania, čo spôsobuje vznik napätých situácii, ktoré veľakrát prerastú do nekončiaceho sa konfliktu. Evidujeme, že v mnohých bytových domoch nie sú vzťahy medzi vlastníkmi bytov, nebytových priestorov a nájomníkmi ideálne. Príčiny hádok a konfliktov sú rôznorodé, niekedy oprávnené ale  častokrát aj nezmyselné a pochádzajúce zo zlosti ľudí. Merítkom kvality bývania sú určite aj dobré susedské vzťahy.

Akú úlohu v celom procese riešenia susedských sporov zastáva správca bytového domu,  kde môžete nájsť úpravu práv a povinnosti pri susedských a vzťahov a aké sú možnosti vyriešenia konfliktu?

Právna úprava susedských vzťahov je uvedená najvšeobecnejšie v Občianskom zákonníku a následne v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý použijeme pri problémoch v bytovom dome.

Z ustanovenia § 127 Občianskeho zákonníka môžeme vyvodiť kedy dochádza k narúšaniu susedských vzťahov.

Paragraf 127

„Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok“.

Pri pojme “miera primeraná pomerom” ide o právne neurčitý pojem, avšak ju treba chápať ako určité štandardy správania sa v určitej lokalite a v určitom čase. Toto správanie však musí byť v súlade so zákonom. Podľa toho je potom možné určiť, čo už prekračuje mieru primeranú miestnym pomerom. Zásah do pokojného výkonu práva môžete nájsť aj pod pojmom imisia.

Právna úprava susedských vzťahov je obsiahnutá v § 11 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nasledovne:

Paragraf 11 ods. 5

„Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.“

Hoci zákon v tomto ustanovení hovorí len o konaní vlastníka, na ostatné osoby užívajúce byt alebo nebytový priestor sa myslelo v § 11 ods. 10 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „ Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“

Úprava vzájomných práv a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome môže byť upravená aj v nelegislatívnych predpisoch ako sú napríklad Domový poriadok. Tieto predpisy však majú len odporúčací charakter a nie sú právne vymáhateľné.

Dožadovanie sa ochrany by malo sledovať určitý stupeň, a to podľa závažnosti konkrétneho konania. Nie je vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde, ak je túto ochranu možné dosiahnuť prostredníctvom iných orgánov.

Dohoda a kompromisné riešenie ako predchádzanie vzniku konfliktu

Úplne prvým krokom pri vznikajúcich nezhodách a nedorozumeniach je osobný pohovor a nájdenie „spoločnej reči“ so susedom, teda vyriešenie často malých nedorozumení zmierlivou cestou, a teda postupovať tak, aby sme vzniku konfliktu predišli.  Nie je potrebné sa hneď obracať na správcu alebo úrady, práve takýmto unáhleným postupom by sme mohli situáciu len zhoršiť. Pri komunikácii so susedom sa častokrát dozvieme, že konanie vlastníka vôbec nie je úmyselné a sused si svojho konania ani neuvedomoval. Jednorázové porušenie netreba dramatizovať, veď sa to môže stať každému.

Zástupca vlastníkov, správca alebo predseda spoločenstva ako mediátor

Vlastníci sa môžu obrátiť s prosbou o pomoc aj na zástupcu vlastníkov alebo správcu. Je dôležité si uvedomiť, že obaja by sa nemali v takomto spore stavať do pozície rozhodcu ale skôr mediátora.  Ako príklad pomoci môže byť výzva zo strany správcu na osobné stretnutie oboch strán, resp. písomná výzva na upustenie od protiprávneho konania. Tento bod môže byť predmetom schôdze vlastníkov, pričom je dôležité vlastníkov vyzývať aby komunikovali o svojich susedských problémoch. Dôležitý je aj empatický prístup a snaha o pochopenie oboch strán.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov veľakrát postavia správcu, resp. predsedu spoločenstva do pozície arbitra, ktorý je kompetentný riešiť aj ich vzájomné problémy v bytovom dome. Nespochybňujem, že správca je osobou, ktorá v očiach vlastníkov vzbudzuje istý rešpekt a autoritu, avšak vyriešiť každý spor vzniknutý medzi susedmi je však väčšinou nad jeho sily.

Kontaktovanie mestskej polície

Ak problémy narastajú a situácia sa neupokojuje je na mieste zavolať mestskú políciu. Je potrebné si uvedomiť, že políciu musíte volať v čase, keď dochádza k narúšaniu susedských vzťahov. V kompetencii mestskej polície je udeliť narušiteľovi pokutu.

Podanie na obecnom/mestskom úrade

V zmysle § 5 Občianskeho zákonníka

„Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde.“

Prostriedky právnej ochrany poskytuje v zmysle Občianskeho zákonník aj obec, tým však nie je dotknuté právo obrátiť sa aj na súd. Kompetenciou obce je zásahy narušiteľa zakázať alebo uložiť aby bol obnovený predošlý stav. Obec je povinná poskytnúť ochranu najmä prostredníctvom obecnej polície. Tento postup je pre vlastníkov rýchly a nenákladný.

Problémom však ja najmä pri menších obciach, že obce nevedia ako v takomto prípade postupovať a pre istotu odporúčajú súdne konania.

Žaloba na zdržanie sa konania

Ak ste už využili všetky dostupné prostriedky ochrany ale susedské problémy naďalej pretrvávajú, a sú v miere, ktorá nie je znesiteľná môžete využiť ochranu súdnou cestou. Pri riešení sporu súdnou cestou si však treba uvedomiť, že k ukončenie sporu vedie často dlho cesta a Vy musíte so susedom naďalej spolunažívať.

V zmysle § 4 Občianskeho zákonníka:

„Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Ak nie je v zákone ustanovené niečo iné, je týmto orgánom súd.“

V tomto prípade ide o negatórnu žalobu, v petite ktorej sa môžeme na súde domáhať, aby sa sused  zdržal neoprávnených zásahov, ktorými nad mieru primeranú pomerom ruší a ohrozuje ostatných vlastníkov.

Súdne konanie má samozrejme v susedských sporoch svoje plusy aj mínusy. Veľkou výhodou je autoritatívne rozhodnutie orgánu, ale tou negatívnou stránkou veci je zdĺhavosť súdneho konania a finančná nákladovosť.

Ďalší problém nastáva pri vymožiteľnosti rozhodnutia. Hoci je takéto rozhodnutie súdu  z právneho hľadiska postihnuteľné exekúciou, nesplnenie povinnosti uloženej súdom pri nepeňažnom plnení sa možno domáhať len uložením pokuty, a hoci narušiteľ ďalej pokračuje v svojom konaní, nie je iný spôsob, ako toto splnenie súdom určenej povinnosti od neho vynútiť.

Nariadenie predaja bytu

V zmysle § 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je možné sa v zákonom stavených dôvodoch, a teda „ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru

svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu“, domáhať aby súd nariadil predaj bytu.

Ide o veľmi vážny zásah do vlastníckeho práva. Aktívne legitimovanými sú v tejto žalobe spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo ktoríkoľvek vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pasívne legitimovaným, a teda žalovaným musí byť vždy vlastník bytu alebo nebytového priestoru.

Ak má konanie suseda znaky priestupku

Priestupkom sa rozumie „ Zavinené konanie, ktoré porušuje alebo ohrozuje záujem spoločnosti a je za priestupok výslovne označené v zákone o priestupkoch alebo v inom zákone, ak nejde o iný správny delikt postihnuteľný podľa osobitných právnych predpisov alebo o trestný čin“ .

V prípade susedských vzťahoch sa stretávame najmä s priestupkami proti verejnému poriadku (rušenie nočného kľudu), alebo priestupok proti občianskemu spolunažívaniu (schválnosti, hrubé správanie) alebo majetku (spôsobenie škody na cudzej veci).

Priestupky sú spravidla prejednávané obvodným úradom alebo orgánmi Policajného zboru Slovenskej republiky.

Nie je vylúčené, že konanie suseda môže mať aj znaky trestného činu, v tom prípade je potrebné obrátiť sa na orgány činné v trestnom konaní, a to prokuratúru alebo políciu.

Spôsobom ako vyriešiť problémy sú susedom môže byť aj mediácia.

Mediáciu možno vo všeobecnosti definovať ako mimosúdne konanie, v ktorom tretia osoba, tzv. mediátor, pomáha stranám zúčastneným na mediácii, aby vyriešili svoju konfliktnú situáciu a dospeli k vzájomne prijateľnej dohode. Dôležité je, že na rozdiel od sudcu, ktorý disponuje rozhodovacou právomocou, mediátor ako tretí subjekt v procese mediácie nerozhoduje, ale iba usmerňuje strany tak, aby čo najrýchlejšie a najzmierlivejšie vyriešili svoj spor, v ktorom sa samy rozhodujú pre spôsob ideálneho vyriešenia svojho sporu a v tomto procese.

Občiansky zákonník pozná v zmysle § 6 aj „ inštitút svojpomoci“ v zmysle ktorého: ,,Ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť.“

Tento inštitút poskytuje ochranu práv bez priamej či nepriamej zainteresovanosti štátneho alebo iného orgánu. Ide o prostriedok, ktorý by sa mal využívať vo výnimočných prípadoch.

Na využitie tohto inštitútu je potrebné splniť tieto podmienky:

  • neoprávnenosti zásahu,
  • jeho bezprostrednosti,
  • primeranosti spôsobu a
  • zakročenia zo strany toho, koho právo je ohrozené

Bývanie je pre väčšinu ľudí celoživotnou záležitosťou, a nevieme ho vymeniť ako šaty v obchode, ktoré nám až tak dobre nesedia. Preto by sme mali byť obzvlášť opatrní pri jeho výbere a nehľadieť len na metre štvorcové, lokalitu alebo stav bytu ale aj na susedov, aj keď tí sa môžu zmeniť a nevieme kedy kupujeme „mačku vo vreci“.