Dňa 14. mája 2025 sme sa ako Združenie správcov a užívateľov nehnuteľnosti (ZSaUN) obrátili na Ministerstvo financií Slovenskej republiky (MF SR) a na Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) s potrebou usmernenia legislatívy v prípade zápisu vlastníctva bytu či nebytového priestoru.
Spolu s našimi členmi Združenia sme postrehli, že dochádza k zápisom v rámci Katastra nehnuteľností bez doloženia potvrdenia správcu/predsedu spoločenstva o tom, že vlastník alebo nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu/nebytového priestoru v dome. Doteraz sme stále vychádzali zo znenia Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, konkrétne § 5, kde sa píše, že:
(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Na základe aj tejto skutočnosti boli správcovia a vlastníci v domnienke, že dané potvrdenie je povinné doložiť ku návrhu na vklad, aby nedošlo k prerušeniu konania o návrhu na vklad ako je to podľa Zákona č.162/1995 Z.z. Katastrálny zákon v § 31a:
c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh.
Zároveň na základe posledných skúseností a informácií z www.skgeodesy.sk sme videli, že absencie takejto prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorá má charakter informácie od tretej osoby (tzn. správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) o finančných ťarchách viaznucich na prevádzanom byte a ktorá vychádza z informácií osoby, ktorá navyše nie je zmluvnou stranou, nie sú spôsobilé vyvolať občianskoprávne následky neplatnosti zmluvy ako dvojstranného právneho úkonu. Ako ďalej informoval Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, Správy katastra bežne povoľujú vklady aj v prípade, že k zmluvám nie sú pripojené vyhlásenia, keďže sa často stáva, že správcovia ich odmietnu vydať, alebo sú nezastihnuteľní. Nedoloženie potvrdenia o nedoplatkoch nepredstavovalo podľa úradu dôvod na zastavenie konania podľa §31b ods. 1 písm. f/ Zákona č.162/1995 Z.z. Katastrálny zákon, nakoľko nešlo o odstránenie nedostatkov návrhu na vklad, prípadne jeho príloh. Vyhlásenie o nedoplatkoch je len prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode nebytového priestoru a nie prílohou návrhu na vklad. Absencia prílohy tejto zmluvy nespôsobuje neplatnosť právneho úkonu o prevode bytu“.
Na základe nejasností a rôznych skúseností z praxe sme teda žiadali o oficiálne stanovisko k predmetnej problematike Ministerstvo financií Slovenskej republiky a Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky s tým, aby sme z neho vedeli dať usmernenia:
- Či sú potvrdenia o nedoplatkoch definované ako zákonná povinnosť pri kúpnej zmluve či návrhu na vklad?
- Ako sa môže správca chrániť, ak kataster prepíše byt, ktorý má ťarchy v podobe nedoplatkov, ktorými sú zaťažení ostatný spoluvlastníci bytového domu?
- Má právo správca / vlastník žiadať o prešetrenie zápisu vkladu ak nevydal takéto potvrdenie?
- Prečo ak pri prevode vlastníctva bytu nám zákon č. 182/1993 Z.z. stanovuje povinnosť prílohy s potvrdením od správcu, tak následne Katastrálny úrad túto prílohu už pri zápise návrhu na vklad nevyžaduje?
Na základe nášho podania, ktoré sme poslali dňa 14. 05. 2025 na Ministerstvo financií Slovenskej republiky, odbor majetkoprávny a na Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, legislatívno-právny odbor nám boli doručené nasledovné stanoviská z týchto dvoch inštitúcií.
Ministerstvo financií Slovenskej republiky (MF SR) deklarovalo svoj názor, že podľa § 5 ods. 2 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú správca aj spoločenstvo povinní postupovať v súlade s ustanoveniami tohto zákona. Podľa MF SR ak správca eviduje voči vlastníkovi pohľadávku, potvrdenie správcu by malo deklarovať, či na byte alebo nebytovom priestore sú zo strany správcu alebo predsedu spoločenstva evidované nedoplatky. Podľa § 8a ods. 7 s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Z uvedených ustanovení zákona o vlastníctve bytu podľa MF SR vyplýva, že nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome zo zákona pristupuje k zmluve o výkone správy, v dôsledku čoho na neho po prevode alebo prechode vlastníctva prechádzajú aj všetky práva a povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy. Uplatnenie inštitútu singulárnej sukcesie podľa názoru MF SR znamená prechod pohľadávok spolu s príslušenstvom i dlhov vzťahujúcich sa na prevádzaný byt alebo nebytový priestor na nového nadobúdateľa. Tým nie je dotknuté právo nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru vymáhať úhradu nákladov, ktoré prevodca pri prevode vlastníctva zamlčal alebo nepreukázal potvrdením v zmysle § 5 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky rovnako potvrdilo platnosť a nevyhnutnosť dodržiavať § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a deklaroval, že takéto potvrdenie od správcu či predsedu spoločenstva tvorí prílohu zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru. Zároveň na jednej strane stojí v stanovisku Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR), že:
„Je povinnosťou okresného úradu, katastrálneho odboru pri absencii takéhoto potvrdenia konanie o návrhu na vklad prerušiť a vyzvať účastníkov konania o jeho predloženie.“
Na druhej strane však ÚGKK SR dodáva:
„Nedoloženie predmetného potvrdenia nie je dôvodom na zamietnutie návrhu na vklad a ani na zastavenie konania o návrhu na vklad.“
Čo sa týka ochrany správcu, príp. nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru, Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky sa zhoduje so stanoviskom Ministerstva financií Slovenskej republiky, kde sa odvolávajú úpravou singulárnej sukcesie. Zároveň dodáva, že pokiaľ ide o možnosti preskúmať zákonitosť rozhodnutia vydaného okresným úradom, katastrálnym odborom v katastrálnom konaní, takúto možnosť majú ÚGKK SR, Okresný úrad, odbor opravných prostriedkov, referát katastra nehnuteľností a príslušná okresná prokuratúra.
Skúsme sa teda vyznať…
Pre viac informácií si preštudujte predmetné oficiálne stanoviská
