Z nájomnej zmluvy mám nárok na časť pivnice v bytovke v ktorej bývam. Niektorí nájomníci s tým nesúhlasia a nechcú uvoľniť časť priestoru, na ktorú mám nárok aj podľa právnika. Žiadajú právny doklad o mojom nároku na túto časť priestoru. Potrebujem takýto doklad, keď podľa kúpnej zmluvy mám na tento priestor nárok? Ide o spoločne priestory.

11. 09. 2025, ZSaUN

Z Vašej otázky nie sú pre nás úplne jasné niektoré fakty.

Zmieňujete to, že z nájomnej zmluvy máte nárok na časť pivnice a následne opisujete nároky vyplývajúce z kúpnej zmluvy. Ak ste v danom byte nájomník, nárok na pivničné priestory vyplývajú z Vašej nájomnej zmluvy.

Ak daný byt vlastníte, z kúpnej zmluvy by Vám mal vyplývať nárok na pivnici. Pivnicu definujeme ako príslušenstvo bytu a zahŕňa sa do podlahovej plochy bytu, ako to stanovuje zákon č. 182/ 1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 2:

(7) Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.

Príslušenstvo bytu je definované odkazom v § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ako ,,vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.“

Všetko by malo vyplývať zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu, kde by mala byť pivnica definovaná ako príslušenstvo k bytu. Ak tomu tak nie je, mala by byť zahrnutá do podlahovej plochy bytu. V katastri sa právne vzťahy k pivnici samostatne neevidujú. Právo k pivnici teda prechádza už samotnou platnou kúpnou zmluvou, kde to musí byť definované.

Zároveň v závere píšete, že pivnicu máte ako spoločný priestor. Je to teda niečo ako “kočíkareň” či iné spoločné miesto? Pretože to už nie je príslušenstvo k bytu. Takto je to dané ako spoločný priestor, kde právo k jeho užívaniu vyplýva zo spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov.