Už dlhodobo (cca 3-4 roky) máme problémy s vonkajšou fasádou, v dôsledku ktorých nám zateká do bytu. Správcu sme kontaktovali, boli aj podniknuté kroky ku náprave (drobné opravy), tie však neboli postačujúce a tak sa škody na byte rok čo rok stále len zhoršujú. Tohto roku to vyzeralo sľubne – správcovská spoločnosť sa spojila s expertom, s tým, že chceli podniknúť významnejšiu (a aj nákladnejšiu cca do 5000 EUR) opravu, s ktorou však zástupca vlastníkov bytov nesúhlasil. Čo môžeme urobiť preto, aby správca fasádu čo najrýchlejšie a najefektívnejšie opravil? – je to zákonná povinnosť správcu budovy konať v prípadoch ohrozujúcich zdravie vlastníkov bytov? Má zástupca vlastníkov bytov právomoc na zastavenie konania vo veci opravy fasády, aj napriek tomu, že nám to výrazne zhoršuje kvalitu života a neblaho pôsobí na naše zdravie? Máme právo vyžadovať náhradu škody spôsobenú na našom majetku v dôsledku zatekania, v prípade, že budú konanie naďalej predlžovať?

31.1.2023 JUDr. Jana Guoth, odborná konzultantka ZSaUN

V prvom rade ku kompetenciám zástupcov vlastníkov. V zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zástupcovia vlastníkov bytov nemajú žiadne ekonomické a rozhodovacie kompetencie, ide čisto o zabezpečenie komunikácie medzi správcom a vlastníkmi. Avšak v mnohých prípadoch majú zástupcovia vlastníkov zo strany vlastníkov schválené nadštandardné kompetencie, ktoré by mali byť riadne schválené vopred a súčasťou zmluvy o výkone správy. Ako príklad uvádzam kompetenciu zástupcu vlastníkov rozhodnúť o opravách v bytovom dome v hodnote do 1 000 Eur. Tieto kompetencie by mali slúžiť na to, aby sa najmä kvôli drobným a urgentným opravám nemusela zvolávať schôdza vlastníkov alebo vypisovať písomné hlasovanie. Z toho vyplýva, že by ste mali zistiť či Váš zástupca vlastníkov má takto schválené kompetencie.

V druhom rade toto však nemusí byť pravidlo!!! Zástupca vlastníkov hoci má takto schválené kompetencie, to neznamená, že ich musí stále uplatniť. V tomto prípade by som požadovala zvolanie schôdze vlastníkov s programom, kde bude sa bude rozhodovať a schválení opravy. Na schôdzi vlastníkom prednesiete svoj problém a navrhované riešenie a nech oni rozhodnú a nie zástupca vlastníkov.

V zmysle § 14a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. má právo o zvolanie schôdze požiadať ¼ vlastníkov v dome.  Takže podajte správcovi žiadosť o zvolanie schôdze s podpismi ¼ vlastníkov. Ak ju správca do 15 dní nezvolá, máte právo ju zvolať sami.

V takomto prípade by som sa u správcu dotazovalo aj na poistenie bytového domu a možnú náhradu nákladov na odstránenie škody, ktorá Vám v byte vznikla. Ale je potrebné pozrieť sa aj na Vašu poistku bytu.