31.1.2020
Nakoľko došlo k novele zákona č. 182/1993 Z. z. musíme upraviť uzatvorené zmluvy o výkone správy s vlastníkmi. Je možné zmluvu o výkone správy zmeniť dodatkom resp. odsúhlasiť na schôdzi dodatok k zmluve po splnení zákonom ustanovených náležitostí (zvolať schôdzu, prijať potrebným kvórom rozhodnutie …) alebo je potrebné zmeny zapracovať do pôvodnej zmluvy o výkone správy a toto nové úplné znenie predložiť vlastníkom na schválenie? Prípadne môžu vlastníci prijať rozhodnutie o schválení dodatku k zmluve o výkone správy a osobu oprávnenú na podpísanie dodatku k zmluve o výkone správy a úplného znenia zmluvy o výkone správy (teda na schôdzi by sa zatiaľ predkladal iba dodatok k zmluve). Následne do 30 dní od schválenia vlastníkom správca doručí úplne znenie zmluvy o výkone správy podpísané osobou oprávnenou na podpis a správcom, pričom ich podpisy by boli úradne osvedčené v zmysle ust. § 8a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. Pre nás ako správcu je efektívnejšie, aby vlastníci na schôdzi prijali rozhodnutie o schválení dodatku ako úplného znenia zmluvy. Tento spôsobom odôvodňujeme skutočnosťou, že pri dodatku sa vlastníci budú vyjadrovať iba navrhovaným zmenám uvedených v dodatku. Pri úplnom znení zmluvy je tendencia, že sa vlastníci vyjadrujú aj k ustanoveniam zmluvy a žiadajú ich zmeniť aj napriek tomu, že boli predtým schválené a nemenia sa.

4.2.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN

Zmena zákona = zmena zmluvy ?

Prvá časť otázky smerovala k postupu správcu z dôvodu novely zákona č. 182/1993 Z.z. Pre upresnenie je najprv potrebné vysvetliť či zmena zákona č. 182/1993 Z.z. znamená povinnosť zmeniť zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve ?

Na túto otázku, či správca musí každú novelu implementovať do zmluvy, zodpovedá samotný zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 25a : “Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.”

 

To znamená, že ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. Správa môže vykonať aktualizáciu zmluvy ale nie je to jeho povinnosť, preto nie je ustanovená ani lehota na zosúladenie zmluvy.

 

Toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014. Podľa dôvodovej správy k uvedenému zákonu:“ V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom.”  Pred touto úpravou – t.j. pred 1.10.2014 bola správcom a ostatným osobám ukladaná povinnosť zmluvy uviesť do súladu s určením lehoty, dokedy to majú vykonať. ( Napr. Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010 : Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.)

Od 1.2.2020 je toto ustanovenie § 25a doplnené o odsek 2, ktorý upresňuje pojem vlastník budovy, používaný inými zákonmi, vo vzťahu k pojmu vlastníci bytov a NP a s tým súvisiaca zodpovednosť :

Ak osobitný predpis priznáva práva alebo ustanovuje povinnosti vlastníkovi budovy, za vlastníka budovy sa pri domoch považujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Za ich uplatnenie alebo plnenie zodpovedá spoločenstvo alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť spoločenstvu alebo správcovi uplatniť práva alebo plniť povinnosti, inak zodpovedá za tým vzniknutú škodu.

            Zo zákona č. 476/2019 Z.z., ktorým sa mení zákon o vlastníctve bytov a NP vyplývajú nasledovné povinnosti :

• správca a spoločenstvo majú povinnosť upraviť zverejnené zoznamy vlastníkov podľa § 9 ods. 3 do 29. februára 2020, tak aby v zozname boli uvedení už len tí vlastníci, ktorých nedoplatok ( ) bude najmenej vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia.
• správca alebo spoločenstvo sú povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome, ak bude domový poriadok vlastníkmi schválený, za tým účelom by mali vlastníkov informovať o možnosti vlastníkov schváliť pre bytový dom domový poriadok, napríklad aspoň pri najbližšej schôdzi.

 

Zmena zmluvy alebo úplné znenie zmluvy ?

Ak je zmluva o výkone správy platná a je potrebné urobiť jej zmenu , znamená to, že práve táto zmena musí byť predmetom hlasovania vlastníkov podľa § 14b ods. 1 písm. e) zákona č.182/1993 Z.z.

Ak sa zvolá schôdza za účelom hlasovania o zmene zmluvy o výkone správy, vlastníkom by mal byť predložený dodatok / návrh s uvedením konkrétnych ustanovení zmluvy, ktoré sa majú zmeniť alebo doplniť, a nového znenia menených alebo dopĺňaných ustanovení. Táto zmena zmluvy môže byť na schôdzi odsúhlasená napríklad len z časti (napr. len niektoré body zmeny), a až zákonným kvórom hlasov (za dodržania postupu zvolania schôdze) odsúhlasená zmena po jej podpísaní ustanovenými osobami je záväzná pre všetkých vlastníkov. Takto to vyplýva aj z ust. § 8a ods.1 zákona 182/1993 Z.z., ktorý hovorí konkrétne, že zmena je záväzná … ak je podpísaná správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a NP v dome, a v ďalšej vete hovorí, že správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a NP v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a NP v dome.

Ak by už pri hlasovaní bolo vlastníkom predložené len úplné znenie zmluvy, mohlo by to byť pre nich neurčité. Nie je vylúčené, aby vlastníkom pri hlasovaní bol predložený dodatok / návrh s uvedením len tých bodov, ktoré sa majú v zmluve zmeniť alebo doplniť, a zároveň aj návrh úplného znenia zmluvy, avšak riadne úplné znenie zmluvy by mal správca vyhotoviť až na základe schválenej zmeny.

Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 283/2018, ktorým sa menil zákon o vlastníctve bytov a NP (k bodu 20) : „Zároveň sa navrhuje, aby správca po každej zmene zmluvy o výkone správy zasielal každému vlastníkovi úplné aktualizované znenie zmluvy o výkone správy.”

Súčasne s rozhodnutím o zmene zmluvy musia vlastníci rozhodnúť aj o poverení osoby, ktorá bude oprávnená podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a NP v dome.

Len pripomienka k zvolávaniu takejto schôdze za účelom prijatia zmeny zmluvy o výkone správy. Podľa § 14a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Ak je v programe schôdze uvádzané len to, že predmetom hlasovania bude zmena zmluvy o výkone správy, mohli by vlastníci tvrdiť, že to bolo neurčité, preto je vhodnejšie uviesť aspoň oblasť, ktorej sa zmena týka (napr. zmena zásad platenia úhrad za plnenia, zmena zásad určenia výšky platieb za správu alebo zmena povinností správcu či valstníkov a p.) Jedná sa najmä o vlastníkov, ktorí so zmenami nebudú súhlasiť, ktorí hlasovali proti prijatiu zmeny, a budú si to brať ako údajný dôvod pre podanie žaloby v zmysle § 14a ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. V každom prípade je potrebné však brať do úvahy všetky okolnosti konkrétneho prípadu – dodržania zákonných ustanovení pre zvolanie schôdze, konanie schôdze (konanie písomného hlasovania) a schváleného a podpísaného právneho úkonu zmeny zmluvy.