12.3.2021
Malá skupinka vlastníkov bytu spolu so zástupcom vlastníkov sa rozhodli pre inštaláciu kamerového systému bytového domu, a tak vypísali pomocou správcu výberové konanie firmy. Zástupca vlastníkov potom s ďalšími tromi vybrali firmu a vyhlásili písomné hlasovanie. My ostatní nevieme, kde sa má inštalovať, koľko ich má byť, kto bude zbierať dáta ako dlho budú uchovávané, nevieme nič. Hovorilo sa, že sa vlámali do pivnice, čo sa nepreukázalo, že prepadli vo vestibule človeka, čo tiež bolo klamstvo. Nevieme prečo treba inštalovať kameru. Toto je pokojný dom s 8 poschodiami. Zákon č. 182/1993, § 14, nehovorí zrozumiteľne, či má pred takýmto hlasovaním prebehnúť aj diskusia o téme alebo stačí iba vypísať hlasovanie a každý nech sa vyjadrí. Nemáme však informácie okolo tej kamery, mnohí sa nevedia vyjadriť, nevedia čo všetko to bude obnášať. Nepoznajú klady a zápory. Sú tu jednoduchí ľudia, ktorým treba všetko vysvetliť. Moja otázka je, či nemá byť o tom najprv diskusia? Môže zástupca vlastníkov sám vybrať firmu (aj s tromi ďalšími), keď sme ich na to nesplnomocnili? Nemali by preukázať, že tú kameru naozaj potrebujeme? Nemala by byť proporcionalita medzi preukázanou potrebou kamery a na druhej strane spracovávaním osobných údajov a zásahom do našich práv? Lebo proporcionalita tu nie je. Okrem toho minimálne 2 ľudia budú pochodovať do bytov, veď hrozí aj infekcia. Správca tvrdí, že schôdza nemôže byť, tak sa rozhodli pre písomné hlasovanie. Mám pocit, že sa to písomné hlasovanie zneužíva. Nemusia nič vysvetľovať. V zákone sa hovorí: „O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov.“ Ako tomu mám rozumieť?

13.3.2021 JUDr. Jana Guoth,  odborná konzultantka ZSaUN

• Zákon o vlastníctve nerieši či je pred hlasovaním o montáži kamerového systému nutná diskusia medzi vlastníkmi. Čisto teoreticky vlastníci by mali diskutovať o všetkých rozhodnutiach, bez ohľadu na to či to nejaký zákon obsahuje alebo nie.
• Na schválenie montáže kamerového systému je potrebný v zmysle paragrafu 14b ods. 1 pism. n) súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v bytovom dome.
• O výbere zhotoviteľa rozhodujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním, pokiaľ neboli splnomocnení zástupcovia vlastníkov alebo skupina vlastníkov na vyber zhotoviteľa (splnomocnenie môže byť aj jednorazové alebo takýto spôsob rozhodovania môžete mať odsúhlasený aj v zmluve o výkone správy), odporúčam si toto preveriť.
• Písomné hlasovanie vypíše správca podľa potreby alebo vždy, keď o to požiada 1/4 vlastníkov v dome, alebo ak to vlastníci schvália na schôdzi vlastníkov. Je potrebné si dať ale pozor na overovateľov, ktorí musia byt schválení na schôdzi vlastníkov v zmysle paragrafu 14a ods. 4 zákona o vlastníctve.
• Pokiaľ máte nedostatok informácií, je potrebné aj požiadať od správcu ešte pred hlasovaním, pokiaľ sa ale ľudia nevedia vyjadriť a majú dôvodné pochybnosti, odporúčam zdržať sa hlasovania.

Pokračovanie v otázke: Čakala som, že takto budete odpovedať, lebo si myslím, že celé toto hlasovanie bude prebiehať protizákonne. Správca nechcel zvolať schôdzu ani keby nebola pandémia, pretože podľa neho sa ľudia nerozumejú do kamerového systému a aj tak by sa nevedeli vyjadriť k ničomu. Toto bola reakcia na moju žiadosť o odloženie hlasovania a zaradiť ho, keď budeme môcť diskutovať. Overovatelia sa sami nominovali, resp. zástupca vlastníkov ich vybral. Ak sa môžem spýtať, keď sa zdržíme hlasovania, ako budú hlasy počítané? Tie zdržané hlasy sa započítajú do ktorej skupiny? Nebudú sa anulovať? Nezískajú viac tí, ktorí sú za?

Hlasy sa nebudú anulovať, ani nebudú nikomu pripočítané. Zákon jasne uvádza, že na schválenie je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, a teda nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov sa musí na hlasovacom hárku vyjadriť, že súhlasí s montážou kamerového systému v bytovom dome.

Ospravedlňujem sa, že znovu píšem, ale také hlboké ignorovanie zákona ako predviedol správca so zástupcom vlastníkov sa nedá prehliadnuť. Hlasovanie o inštalácii kamery sa uskutočnilo a súhlasila nadpolovičná väčšina. Hlasovací hárok bol s obyčajnými rubrikami – súhlasím, nesúhlasím a podpis. Chodil jeden človek bez overovateľov. Overovatelia neboli vôbec schválení. Zhotoviteľa vybrala skupinka vlastníkov, ktorá chcela kameru, my sme ich nesplnomocnili. Boli sme úplne obídení. Spolu je 72 bytov (3 vchody), výsledok uviedli takto: 54 – za, 1 proti, zdržal sa – 0. Čo môžeme urobiť, aby sa hlasovanie uskutočnilo v súlade so zákonom? Čo znamená výsledok zdržal sa – 0? Veď ako hlasovalo tých ostatných 17 bytov o tom nič nevieme. Môžete nám prosím pomôcť, keďže zákon o takomto konaní nehovorí?

Problém vidím v tom, že neboli riadne zvolení overovatelia, že overovatelia nechodili riadne s písomným hlasovaním a spôsob výberu zhotoviteľa. Hlasy vlastníkov, ktorí v písomnom hlasovaní nehlasovali sú v zmysle § 14a ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neplatné. Je samozrejme možné hlasovanie zopakovať. 1/4 vlastníkov bytov a NP môže požiadať správcu o vyhlásenie písomného hlasovanie aj o tej istej veci. Správca je povinný takéto hlasovanie vyhlásiť. Problém budú opäť o znovu overovatelia, ktorí by mali byť schválení na schôdzi vlastníkov.

V zmysle § 14b ods. 6 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 § 14b (ide o váš prípad) do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Jednou z možností je v zmysle § 14a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov napadnúť predmetné hlasovanie na súde a žiadať súd, aby v predmetnej veci rozhodol.