Domový poriadok schválil developer ako väčšinový vlastník. Chybou katastra boli na LV zapísaní dvaja vlastníci skôr ako bol schválený DP. Tí nepodali námietku, že neboli prizvaní k hlasovaniu. Správca sa vyhovára, že tým pádom máme neplatný domový poriadok, oznámil nám po 2 rokoch bývania, lebo sme žiadali vymáhanie sankcií, ktoré sú uvedené v domovom poriadku.

02. 10. 2025, ZSaUN

Domovým poriadkom sa podľa § 2 ods. 1 písm. s) zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú podľa § 11 ods. 10 zákona o vlastníctve bytov povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s).

Noví vlastníci bytov alebo nebytových priestorov pristupujú k domovému poriadku prijatého vlastníkmi pred tým rovnakým spôsobom ako k zmluve o výkone správy.

Pozor na vymáhanie sankcií. Domový poriadok má byť v súlade s platnou úpravou zákona o vlastníctve bytov len sumarizáciou pravidiel a zásad správania sa v rámci spolunažívania v dome. Zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje upravovať v domovom poriadku sankcie za jeho prípadné porušovanie. Právnym predpokladom vzniku zodpovednosti (dôsledkom porušenia ktorej môže byť sankcia) je povinnosť ustanovená zákonom alebo na základe zákona. Správca nie je oprávnený vymáhať sankcie na základe domového poriadku.

Ak sankcie za porušenie povinnosti nevyplývajú priamo zo zákona, môžu byť len dohodnuté v rámci záväzkového vzťahu (zmluvné sankcie). Sankcie zahrnuté do domového poriadku však nespĺňajú kritéria uplatňované na zmluvné sankcie. Ustanovenie § 2 ods. 1 písm. s) zákona o vlastníctve bytov nedefinuje domový poriadok ako záväzkový vzťah. Keďže domový poriadok nemá povahu záväzkového vzťahu, nemožno ho spájať so záväznosťou, ktorej nenaplnenie by vyvolalo právne účinky. Sankcie upravené v domovom poriadku by pravdepodobne neboli vymáhateľné, keďže by absentoval právny titul na ich vymáhanie.