Chcem sa opýtať, ako sa počíta hlas pri viacerých vlastníkov jedného bytu. Či musia všetci vlastníci súhlasiť a byť podpísaný na prezenčnej listine aby to bol jeden platný hlas za byt, alebo stačí byť nadpolovičná väčšina vlastníkov bytu a tým pádom je to platný hlas na hlasovaní. Napr. Byt má 6 vlastníkov . Z toho hlasovali 4 vlastníci, je to nadpolovičná väčšina a hlas sa ráta, alebo je to neplatný hlas?

27. 08. 2025, ZSaUN

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14  zákona č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:

(3) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.

Vychádzajúc zo stanoviska Ministerstva financií Slovenskej republiky vidíme, že ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať. V rámci interného rozhodovania spoluvlastníkov o konkrétnej otázke sa berie do úvahy ich väčšinové rozhodnutie, pretože bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas.

Jednoducho povedané – ak je byt alebo nebytový priestor v dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť len jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor. Na platnosť hlasu za tento priestor a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Ak vo Vašom prípade má byt 6 vlastníkov je potrebná zhoda minimálne 4 vlastníkov, aby bol hlas za objekt právoplatný. Ak vykonávate hlasovanie iba na schôdzi, musia byť na prezenčnej listine títo vlastníci bytu odprezentovaní, respektíve môžu dať splnomocnenie inému vlastníkovi daného bytu.

To platí v prípade, ak nikto z vlastníkov nepodlieha inštitúcií bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Pri rozhodovaní o týchto otázkach sa vyžaduje hlasovanie oboch manželov alebo jeden z manželov splnomocní druhého, aby ho pri hlasovaní zastupoval.

Hovoríte, že ste mali pôvodne danú výmenu zvončekov z fondu prevádzky, údržby a opráv. Mali ste to odsúhlasené na inej schôdzi alebo to máte v Zmluve o výkone správy?

Suma sumárum, vlastníci môžu hlasovať o rôznych oblastiach a keď dôjde k dosiahnutiu rozhodnutia potrebným kvórom vlastníkov (§ 14b) a nie sú v rozpore so zákonom či inými osobitnými predpismi, rozhodnutia sú platné.

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov Vám v § 14a však v prípade prehlasovania dáva možnosť:

(11) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.